Доходность аренды жилья на Канарах

ПРЕИМУЩЕСТВА КРУГЛОГОДИЧНОГО ВЫСОКО СЕЗОНА НА КАНАРСКИХ ОСТРОВАХ ИСПАНИИ ОПРЕДЕЛЯЕТ ПРИЕМЛЕМУЮ ДОХОДНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ В ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ ДЛЯ СДАЧИ ЕГО В АРЕНДУ.

Семилетний опыт жизни автора на Коста Бланка в Испании в небольшом городе Дения расположенном между Валенсией и Бенидормом определил его интерес к вопросам доходности аренды жилья в этом благословенном краю земли, где соответствующие департаменты ЮМИДО оценивают климат района как самый благоприятный для проживания людей на европейском континенте.
Дения –это старинный город, основанный еще римлянами. Город имеет порядка 60 тысяч жителей, число которых увеличивается порядка в три раза в летний период года. В его старинном центре имеется большой холм на котором хорошо сохранилась средневековая крепость с которой местные жители обстреливали пиратские суда, пытавшиеся захватить город, разграбить его и продать в рабство местных жителей. Вокруг этого холма расположены древние жилые постройки и прекрасный крытый рынок, около которого по пятницам происходит оживленная торговля фруктами и овощами. Центр города застроен кирпичными 6 -7 этажными домами в которых живут местные жители. В южной части города проходит горный хребет Монтго высотой около 700 м над которым постоянно сияет солнце.
Уютные городские улицы располагаются почти под очень небольшим уклоном от Монтго в сторону моря, который практически не ощущается при ходьбе. И при ответах на вопрос. Что вам надо двигаться в сторону моря, достаточно трудно сориентироваться в какую сторону надо идти. Для меня всегда ориентиром было расположение горы Монтго, которую видно с любой части города и вблизи подножья которой находился мой собственный прекрасный дом с тремя спальнями, гаражом и небольшим садом, окруженным забором 2х метровой высоты, обросшим кипарисами через которые мой кот по имени Мистер находил дорогу в окрестности.
Центральная улица Дении Маркиз де Кампо обсажена высокими платанами, создающими тень в жаркие летние дни и на обоих сторонах сплошь состоящая из магазинов, кафе, баров, закусочных и других предприятий питания, а обе стороны улицы представляют собой ряды столиков, заполненных людьми в течении всего времени суток от раннего завтрака до позднего ужина. Эта улица выходит к морю, где несколько ранее была пристань для швартовки мелких судов, а сейчас там расположены остановки нескольких автобусов городских маршрутов. Эта часть города требует явной реконструкции, так как старые постройки уже ликвидированы, а новые еще не появились.
Все центральные улицы города выходят на набережную, которая идет вдоль моря и по ней сплошь располагаются рестораны, кафе и закусочные, магазины сувениров, и всяких летних товаров: купальников, легких кресел, летней обуви, маек, шляп и прочего.
На набережной растут пальмы, на которых живут стаи диких попугаев. Эта набережная носит название Сервантаса, так как автор Дон Кихота вернулся после многолетнего плена в Марокко. Пираты пытались получить за него большой выкуп, так как при захвате корабля, где он находился были обнаружены рекомендательные письма принца Хуана испанскому королю с отличными рекомендациями Сервантасу, заслужившему славу в боевых действиях с турецким флотом, где он был ранен и практически не владел левой рукой.
Пираты считали, что за такого ценного пленника можно получить большой выкуп, но отец Сервантеса был весьма бедным человеком и собранных с трудом денежных средств едва хватило на выкуп его младшего брата.
Продолжении этой истории об освобождении Сервантаса вы можете найти в специальной литературе, а стилизованный памятник находится на бульваре, расположенном на этой набережной города.
С этих мест набережная кончается, а на берегу моря находятся широкий песчаный пляж, простирающийся на расстояние 16 км. В другую сторону от выхода на набережную центральных улиц города находится большая стоянка яхт, перпендикулярно которому в море выходит 2х километровый мол с маяком в конечной части. Этот мол шириной порядка 30м, является хорошим местом для прогулок. На нем расположены несколько кафе, с которых открываются прекрасные виды на море, гору и старинную крепость, расположенную на центральном холме. Вид с мола на левую часть города, застроенную коттеджами на холмистых берегах и гору Монтго, спускающуюся прямо к морю очень напоминает пейзажи на южных берегам центрального Крыма с горой Ай Петри вдалеке
А далее вдоль моря имеется просторная набережная шириной 5-7м, покрытая плиткой имеющая длину порядком 10км.Люди по набережной гуляют свободно не сталкиваясь и не мешая друг другу. Вдоль по набережной изредка располагаются кафе и рестораны. По набережной всегда гуляет публика, много испанцев с ручными собачками разного размера, дети разного возраста катаются на велосипедах от самого младшего возраста, где отталкиваются от земли руками и ногами, до молодых людей со спортивными велосипедами. Довольно редкие велосипеды медленно двигаются по краю набережной и не мешают пешеходам.
В течении летнего и осеннего сезона в городе устраивается много очень красочных праздников, обычно связанных с крестьянской тематикой, при этом происходят массовые карнавальные шествия по главной улице прибывающих волхвов на рождество Христа, конкурс огромных фигур, выполненных из папье маше, которые потом сжигаются, прогоняются быки по главной улице, огражденной деревянными щитами, устраиваются собачьи праздники. Все эти массовые мероприятия проводятся практически еженедельно. В городе работает много баров и ресторанов с танцами и дискотекой на всю ночь. Кипит оживленная ночная жизнь. Таким образом Дения является прекрасным местом отдыха и развлечения туристов, приезжающих в Испанию со всего мира.
Для заблаговременного бронирования аренды широко используется международная риэлтерская компания. Нас интересовали условия не только стоимости и условия аренды для арендаторов, но главным образом доходность сдачи жилья в аренду для владельцев недвижимости.

Для рассмотрения вопроса оплаты аренды достаточно типичным является рассмотрение этой проблемы к Дении. В Дении большинство недвижимости находится в многоэтажных домах высотой до 12 этажей расположенных в северной части Дении вдоль побережья. Эти дома были построены в 2000-2008 году в период строительного бума. В таких домах хозяева обычно предлагают квартиры с 2-мя спальнями и 2-мя туалетами, отдельной кухней, салоном и террасой, а также местом в гараже или стоянкой для машины. Цена таких квартир при постройке составляла около 180 тысяч евро, но упала до 130- 150 тысяч евро в виду мирового экономического кризиса, когда цены на квартиры стали быстро снижаться. Квартиры предлагаются в аренду следующим вариантом: краткосрочную аренду от 3-х дней до 2-4-х недель с оплатой от 80 до 30 евро в день, коммунальные и все другие расходы не оплачиваются. Оплата аренды зависит от удаленности жилья от побережья и месяца года и при расположении дома на первой – второй линии в июне месяце составляет1500 евро в месяц. Краткосрочная аренда обычно используется курортниками, которые ранее не забронировали себе жилье. Оплата производится обычно налом и налоги не выплачиваются. Такой вариант аренды применяется достаточно редко. Более распространенным является вариант долгосрочной аренды. При долгосрочной аренде квартиры около года или более величина арендной платы составляет 500 евро в месяц. Кроме того, арендатор оплачивает по счетам за расход электричества в среднем около 60 евро в месяц, за расход воды около 30 евро и вывоз мусора 10 евро, интернет 25 евро. Таким образом, общая оплата в месяц составляет 600 евро. Расходы для владельца очистка территории и бассейна 100 евро, страховка дома и налоги 30 евро, налоги на доходы 120 евро. Общая величина расходов для владельца 250 евро. Чистая прибыль 500-250=250 евро. Доходность сдачи в аренду 250*12*100:140=2.14% годовых. Выбор квартиры на долгосрочную аренду производится через риэлторов, которые берут себе оплату за 1 месяц аренды. Ставка налогов за аренду жилья составляет 24% одинаково для резидентов и не резидентов. Расплачиваться наличными за аренду не принято, и величина штрафа в этом случае составляет 10 т евро. Часть владельцев пытается сдавать квартиры в аренду на летний сезон, в период с мая по сентябрь за плату 600-700 евро в месяц, и за зимний сезон берут 300-400 евро в месяц. Но сдать жилье в аренду в оба сезона редко, когда получается, так как в зимний период много жилья пустует, и владельцы предпочитают сдавать на годовую аренду.
Отдельные коттеджи имеющие жилую площадь порядком 150 кв. м -3 спальни,3 туалета, большой салон и кухню, гараж и газовое отопление, небольшой садик, возможен небольшой бассейн обычно сдаются только в долгосрочную аренду около года или более по цене порядка 1т евро в месяц, при этом арендатор обычно также оплачивает за расход электроэнергии и природного газа около 150 евро в месяц, при наличии небольшого сада за воду еще 120 евро в месяц. Всего оплата составляет1 270 евро. Таким образом, при цене дома порядком 200 т евро доходность аренды составляет 1 270:200*100*0.76=4.7%годовых. Владелец дома оплачивает страховку и налоги порядка 30 евро в месяц, налоги на доходы 24% (240 евро в месяц). Общие расходы 270 евро. Чистая прибыль от сдачи в аренду 1000-270=730. Величина доходности для владельца 730:200*100=3.6% годовых. Однако коттеджи очень редко сдаются в аренду на короткий срок, так как хозяева опасаются повреждения своего имущества, а при сдаче в аренду на длинный срок возникают сложности с выселением арендаторов, так как эта процедура происходит через суд и занимает не менее полугода даже если арендаторы перестают платить арендную плату. Не смотря на величину налогов при сдачи жилья в аренду 24% этот доход все же является привлекательным для владельцев жилья так как банки не выплачивают никаких % при наличии частных вкладов на банковских счетах. Наиболее привлекательным является сдача жилья в аренду на острове Тенериф (Канарский Архипелаг) принадлежащий Испании.
Можно полагать, то условия в Дении являются типичными для всего средиземноморского побережья Испании и доходность сдачи жилья в аренду для владельцев составляет около 2% годовых, что объясняется краткой продолжительностью высокого сезона (июнь-сентябрь), существенным превышением предложения аренды над спросом и значительными налогами.

Канарские острова находятся в Атлантическом океане порядка в 200км от Марокко и в 2-х часах полета от Мадрида. Остров Тенериф имеет вулканическое происхождение с потухшим вулканом высотой более 2000м, который издавна использовался для остановки и заправки водой и топливом испанских каравелл, направлявшихся из Латинской Америки в Испанию и обратно. На острове более мягкий климат, чем на материковой Испании при отсутствии очень жарких дней с температурой более 28-30 градусов и достаточно теплыми зимними ночами с температурой более 15-18 градусов. Это позволяет не использовать какой- либо подогрев жилья в зимние месяцы года.
На Канарах в период апреля-начала июня являются низким сезоном, а все остальное время года являются высоким сезоном, когда туристы со всего мира приезжают для того чтобы арендовать жилье и проводить время на пляжах, в ресторанах, казино, дискотеках. Тем не менее, в виду расположения в океане температура воды у побережья в основном поддерживается на уровне 20-22 градуса.
Последние 2 года на Тенерифе происходит достаточно быстрый рост цен на жилье. Для сдачи в аренду наиболее рационально покупать квартиры, расположенные вблизи от побережья, имеющие одну спальню с широкой 2-х местной кроватью, большой салон с 2-мя раскладными диванами, кухню и большая открытая терраса, кроме того в квартире имеются туалет с душем или ванной.
Обычно квартиры продаются вместе с гаражом или закрытой парковкой для автомобиля. Такая квартира может быть рассчитана на компанию из 4-х человек или на семью с двумя детьми.
Цена такой квартиры в настоящее время составляет около 140 т евро или154 т евро с учетом 10% налога при покупке жилья. По имеющимся данным при краткосрочной сдачи такой квартиры в аренду обеспечивается средняя выручка около 9-13% годовых, т. е. 14 т евро в год. При этом арендаторы ничего не платят отдельно хозяевам жилья, которые бронируются и оплачиваются через международную компанию для   исключения налогообложения российских граждан Испании. Риэлтерская международная компания, получающая оплату от арендаторов переводит полученные средства, согласно договора на электронный кошелек владельца, откуда они могут их снять и поместить на свой счет в Российском банке.
Необходимо также учитывать расходы владельца жилья на эксплуатацию дома и обеспечение аренды (договорные отношения владельца жилья с международной риэлтерской компанией и арендатором, уборка жилья и стирку постельного белья перед приездом каждой партии арендаторов). Эти расходы составляют следующую величину евро в месяц: расход электроэнергии, воды и вывоз мусора 50+30+10=90 соответственно уборка территории и чистка бассейна в общей урбанизации 50 евро, оплата вай фая 25 евро, оплата стоянки или гаража 50 евро, страховка дома и налоги 30 евро, оплата нанятому агенту за организацию аренды, встречу арендаторов и их размещение в нанятом жилье. решение возникающих жилищных проблем 100-150 евро в месяц, уборка квартиры и стирка белья порядка 3х раз в месяц ценой по 30 евро каждая-90 евро. Всего 90+50+25+50+30+125+90=460или 460*12=5520 евро в год. При сдаче жилья в аренду по ставке 11% годовых от цены жилья или 15400 евро в год величина чистого дохода составляет 15400-5520=9880или 9880:140000*100=7% годовых от стоимости жилья (или 6.3% от расходов на покупку жилья включая налоги). Это существенно больше, чем при аренде жилья в районе Дении, но достигается за счет отсутствия оплаты налогов, что реализуется достаточно редко. При получении лицензии на краткосрочную аренду и выплате налога на доходы 24%, (15400*0.24=3696), при этом общие расходы владельца составляют 5520+3696=9216 евро, а чистая прибыль владельца 15400-9216=6184 (или 6184:15400=4% от стоимости покупки жилья включая налоги).
Таким образом, при отсутствии необходимости выплаты налогов применение такого режима аренды может быть конкурентно способным только при снижении ставки депозитов в Российских банках ниже 6.3% годовых, что достаточно близко в практике применяемой в банковских депозитах в настоящее время.
 
Достаточно распространенным является долгосрочная сдача жилья в аренду. В этом случае доходность аренды составляет 8% годовых.
 В этом случае доход от аренды составляет140*0.08=11.2, а с учетом 24 %налогов чистая выручка составит 11.2*0.76=8.5 т евро. С учетом выше вычисленных расходов владельца 5.52 величина чистой прибыли от аренды составляет 8.5-5.52=2.98 т евро 2.98:140*100=2.1 % годовых. Это вряд ли может устраивать западных инвесторов и определяет существенно завышенный принятый уровень налогов на аренду.


Для выполнения такого анализа будет полезно привести эти данные применительно к условиям России для крупного центра Санкт Петербурга с населением около 5 млн. человек.
Так по фактическим данным квартира в центральном районе Петербурга 70 кв. м имеющая 3 спальни, большую туалетную комнату и салон площадью 25 кв. м ценою около 7 млн. руб. сдается по цене 43т руб. в месяц при расходе электроэнергии около 1 т руб. в месяц, все коммун расходы в том числе на воду, обогрев жилья, газоснабжение. уборку территории. вывоз мусора и отчисления на ремонт дома составляет 7 т руб. в месяц. Таким образом. владелец получает фактическую оплату в размере 43+1-7=37 т руб. в месяц или 408 т руб. в год при этом общая доходность аренды составляет444:7*100=6.3% годовых.
При сдаче в аренду 1-ной квартиры стоимостью 4 млн. руб. расположенной в центральной части Санкт Петербурга оплачивается аренда около25 т руб. в месяц, а чистая прибыль арендатора с учетом коммунальных платежей порядка 4 т руб. составляет 21 т руб. в месяц или 21*12=252 т руб. в год при этом общая доходность владельца от дохода составляет 252:4000*100=6.3% годовых.
В Петербурге арендодатели не выплачивают налоги на аренду квартир, и арендные платежи производятся налом или перечисляются на банковский счет владельца.
Приведенные данные подтверждают, что доходы от аренды жилья в Санкт Петербурге составляют не многим более 6% годовых, что находится на уровне лучших показателей, которые могут быть получены в Испании. Это существенно лучше, чем обеспечиваются на средиземноморском побережье Испании. Это объясняется ростом прибыльности аренды в крупных городах, где люди живут постоянно на долгосрочной аренде, а при выезде на отдых на побережье Испании существенными отрицательными факторами являются довольно непродолжительный высокий сезон продолжительностью 4месяца с июня по сентябрь при существенном превышении аренды над спросом.
Для крупных городов России можно было бы ожидать снижение арендных ставок по сравнению с Испанией в виду резкого снижения заработков нас.
         Выводы.
1. Принятая система налогообложения в Испании на аренду жилья с использованием налоговой ставки 24% на величину получаемого дохода определяет весьма низкий уровень получаемой прибыли для владельцев жилья около 2% в большинстве регионов Испании, и только на Канарах при краткосрочной аренде и отсутствии налогов на аренду жилья величина прибыли составляет несколько более 6%, что достаточно близко к доходности депозитов в банках России.

2.  В настоящее время, при принятых в России ставках на депозиты коммерческих банков на уровне 7% годовых и постоянном снижении этой ставки доходности депозитов, получаемая доходность аренды на Канарских островах в Испании достаточно приемлема и может быть использована в коммерческой практике.