Квартирный вопрос

Рост цен на квартиры – когда закончится этот бум?

За последние несколько месяцев текущего года рост стоимости квадратного метра жилья в г. Мурманске вырос практически на 100%.Если еще в мае мы мог-ли приобрести однокомнатную квартиру за 17-19 тысяч долларов, то сейчас стои-мость такой квартиры составляет около 35-38 тысяч «американских рублей». За-помнилась фраза, которую сейчас часто можно услышать в риелторской среде: «Те, кто не улучшил свои жилищные условия до 1 августа 2006 года, не попадают в программу российского правительства под условным наименованием «доступ-ное жилье». В настоящий момент стоимость недвижимости в нашем городе срав-нялась с ценами курортов Черногории (цена квадратного метра там составляет 1000-1300 евро), самого чистого места в Европе (по данным Юнеско). Закономер-ный вопрос: как можно поставить на чаши весов наши «панельные ячейки» и дом на берегу Адриатического моря? Но реалии таковы. Давайте попробуем разо-браться в сложившейся ситуации, назвать причины дикого роста цен на недвижи-мость, выяснив кому это выгодно.

Во-первых, по мнению многих экспертов по недвижимости, это «выброс» на рынок большого количества «дешевых денег» для приобретения квартир, то есть ипотеки. В настоящий момент по данным журнала «Собственник» доля ипотеч-ных ссуд в общей массе кредитов, выдаваемых в России, составляет около 10%, но уже к 2009 году российский банковский сектор планирует увеличить количест-во ипотеки втрое. Мировая практика показывает, что чем больше данного вида займов предоставляют банки, тем выше цены на недвижимость – зависимость здесь прямая. И многие горожане увидев, что жилье дорожает на 5-6% ежене-дельно в августе и сентябре стремились брать при помощи ипотеки то, что есть на рынке, создавая невиданный ажиотаж.

Во-вторых, диспропорция спроса и предложения. В результате действий ри-елторских организаций, частных лиц, скупивших большую часть предложения квартир этим летом, а также благодаря усилиям специалистов по недвижимости, которые давали рекомендации «ждать до осени и тогда продавать квартиры», спрос существенно превысил предложение на рынке, что и вызвало рост цен. Что делать - цикличные спекулятивные продажи всегда были выгодными, не является исключением и сложившаяся ситуация.

В-третьих, надо отметить, что население нашего края уже давно «кормят» информацией о том, что в регионе начнут осваивать нефтяные и газоконденсат-ные месторождения, полным ходом будет идти добыча драгоценных металлов. Эти ожидания, конечно, оказались на руку торговцам недвижимости, частным ин-весторам и подхлестнули волну удорожания недвижимого имущества в Заполяр-ном городе. Администрация Мурманской области уже давно называет наш город «очень перспективным и стратегически значимым», что не может не радовать нас как патриотов своего края, но и спекулянтов на рынке тоже.

В-четвертых, крайне небольшое строительство нового жилья (в основном, так называемые таун-хаусы, коттеджи, и другие объекты, подпадающие под кате-горию «элитного») в городе, и вывод недвижимого имущества вторичного рынка недвижимости из жилфонда. Причем темпы вывода, впечатляют горожан, как го-ворят, скоро в Октябрьском округе на первых этажах будет только коммерческая недвижимость. Впрочем, это касается и домов в других округах, приближенных к остановкам общественного транспорта и имеющих большую «проходимость».

В-пятых, недвижимость в нашей стране в последние годы стала выгодным объектом инвестирования, вложения свободных финансовых активов физических лиц. При минимальном риске, недвижимость дает инвестору от 30% годовых. А если сдавать в аренду, то это делает данный вид вложений весьма привлекатель-ным инструментом. Западная схемы работы богатых людей «покупка недвижимо-сти – сдача в аренду» пришла и в Россию. В Москве имеются целые многоэтаж-ные дома, квартиры в которых не продаются, - время, в данном случае, деньги.

Среди причин также можно назвать и тот факт, что за последний год про-изошел бурный рост стоимости жилья в Москве и Санкт-Петербурге и, как след-ствие, это стало стимулом для роста цен в регионах. Уже не для кого не является секретом, что Москва «осуществляет ценообразование» в регионах. Особенно сильно это чувствуют города, приближенные по своему географическому поло-жению к первопрестольной. Так, например, стоимость средней «однушки» в Тве-ри составляет более 45 тысяч долларов США, аналогичная ситуация в Вологде. Однокомнатные квартиры, ближайшего к нам Петрозаводска, «подтягиваются» за Питером и их стоимость превышает 46 тысяч «зеленых». Что же ждет Мурманск, где объективно платежеспособность населения выше, чем в указанных городах? Вопрос риторический.
А что же говорят наши власти? Дмитрий Медведев не так давно заявил, что, дескать, «рынки недвижимости в отдельных городах перегреты, а в ряде регионов цены встали» осуществляется строительство жилого сектора опережающими тем-пами и успешно реализуется программа доступного жилья. Как сказал один из участников мурманского бизнес-форума, «открываешь московскую газету объяв-лений о недвижимости, смотришь раздел: «трехкомнатные» – от 450 до 600 тысяч долларов США…». Да, всем «доступно». Местная администрация также заверяет нас, что скоро возведем целые жилые микрорайоны, но это, к сожалению, только слова. А вот зато строительство гипермаркета ОКЕЙ, и других крупных коммер-ческих объектов, идет полным ходом. Вы сами понимаете, чьи интересы в данном случае важнее.
Следует отметить, что основная часть жителей, не осведомлена в полном объеме о механизме купли-продажи недвижимости. И, желая приобрести жилье, в первую очередь покупают газету с объявлениями с целью выбрать приемлимый вариант. Справедливости ради, скажем, что многие агенства недвижимости полу-чают эту самую газету с объявлениями в электронном или ином виде за несколько дней до поступления газеты в продажу. Таким образом, хорошие варианты зачас-тую покупаются самими риелторскими организациями или с их подачи заинтере-сованными лицами с целью дальнейшей перепродажи. Имеют место факты пода-чи фиктивных объявлений на продажу квартир с завышенными ценами, напри-мер, с целью ускорения продажи аналогичной квартиры и стимулирования спро-са. Тем не менее, все же, при определенном упорстве можно приобрести жилье и через газету объявлений. Если вы считаете, что вам не под силу торговаться и тратить время на поиск, то можно обратиться в риелторскую организацию. Агент по недвижимости работает в среднем за 4% от стоимости покупаемого (продавае-мого) жилья. Предположим, Вы нашли подходящий вариант и определились по цене, для этого составляется соглашение о задатке в целях закрепления намечае-мой сделки, для того, чтобы покупатель (или продавец) уже не передумал. В среднем размер задатка составляет 1000 долларов США, но может быть другим. Так, в период бурного роста цен в последние месяцы очень много соглашений о задатке были разорваны в одностороннем порядке. И продавцу часто было выгод-но выплатить покупателю двойной размер задатка, потому как стоимость прода-ваемого жилья за пару недель подрастала на несколько тысяч «зеленых».
Таким образом, с каждым днем перспектива приобретения жилья для многих жителей Заполярья становится все более расплывчатой. С увеличением объемов ипотеки в ближайшее время рост стоимости квадратного метра будет только уве-личиваться. Реально в России, а Мурманске, в частности, властные органы не имеют рычагов для сдерживания цен на недвижимость и, не хотят их иметь по понятным причинам. Изменения в законодательстве, препятствующие иметь не-сколько квартир в собственности одних лиц при помощи прогрессивного налога на недвижимость произойдут еще не скоро, поэтому решение квартирного вопро-са остается главным вопросом в нашей жизни и без знаний основ инвестирования этой проблемы обычному гражданину не решить.

ноябрь, 2006 года (опубликовано АиФ на Мурмане, 29.11-5.12.06 г.)