Куда идёт рынок жилья?

       Цены на жильё в г. Северодвинске по данным ИА REGNUM с начала 2006 года выросли на 97 %, в то время, когда в Архангельске они выросли только на 56 %. Что это – временное помешательство или «мыльный пузырь», который вот-вот лопнет? Что послужило причиной такого бурного роста цен на недвижимость в нашем городе? Ждёт ли нас очередной скачек цен? Неужели мы перешагнём психологический барьер в 40 000 рублей за квадратный метр?
Эти вопросы реально взволновали жителей нашего города, особенно молодые семьи, которые за неимением собственного жилья по несколько лет вынуждены снимать квартиры, а приобрести их не могут из-за достаточно высоких процентов по кредитам и низкой зарплаты.
О том, что ситуация на рынке жилья с мая по октябрь была близка к панической говорят многочисленные звонки на «горячую линию» «Ассоциации риэлторов Северодвинска». Так сотрудники, принимающие претензии, пожелания и предложения по работе недвижимости отмечают большой интерес людей к сложившейся ситуации. «Жители города стараются быть в центре информации по данной проблеме,- отвечала сотрудница «горячей линии», - естественно, что их пугает такой нездоровый рост цен на недвижимость. Похоже, что по средней стоимости за метр, мы уже сравнялись с Архангельском и скоро догоним Санкт - Петербург».
       Планку в 40 000 рублей за 1 кв. метр мы уже взяли. Для примера: стоимость 1 квартиры в самом востребованном секторе жилой недвижимости (типовые однокомнатные квартиры хр., бр. общей площадью 30 кв. метров) колеблется от 1 100 000 до 1 200 000 рублей, следовательно, 1 кв. метр стоит на сегодня примерно 36 000 - 40 000 рублей (это просто предел), в то время, когда новые квартиры продаются по более низкой цене за кв. метр.
       Вторичное жильё дороже нового! Так, в одном рекламном объявлении предлагаются квартиры в строящемся 4-этажном доме на Победы, где заявлена стоимость 1 кв. метра -23-24 тыс. рублей. Казалось бы бред! Ведь жильё-то новое! Почему так происходит? А всё просто! «Новоиспечённое жильё – это проблема. Неизвестно будет ли оно вообще достроено, не окажется ли это очередной авантюрой, подобной ипотечному дому на Победы; возможно, оно было построено наспех и некачественно, а может оно продано уже несколько раз и денег, вложенных в него, уже не вернут; и естественно, что такое жильё требует доработки, ремонта. А следовательно, это дополнительные затраты, неудобство и суета. Ремонт – это мусор, шум, какие-то проблемы: в новый дом въехали одни жильцы, они сделали ремонт и успокоились, но тут появились хозяева у другой квартиры, и тоже затеяли благоустройство своего жилья. Кроме того, большой минус новостроек, в том, что очень долго оформляются документы на собственность, поэтому некоторые люди становятся заложниками этой ситуации: они не могут ни продать его, ни обменять, так как механизм сделок с недвижимостью не позволяет в данное время совершать обмен или куплю-продажу неравноправных объектов. Например, производить обмен можно лишь в том случае, если обе квартиры, участвующие в сделке, являются собственностью. Вот то, о чём думает рядовой житель нашего города, - говорит Людмила Михайловна Бурлаковская, руководитель агентства недвижимости «Риэлти», - поэтому то, простые северодвинцы и предпочитают вторичное жильё, меньшей жилплощадью – вариант не лучший, но проверенный временем. Они всегда будут любить наши «хрущевки» и «брежневки». А у людей с достатком всегда будут пользоваться спросом «сталинки», квартиры уп и сс».
       Тенденция к увеличению стоимости квартир на вторичном рынке жилья в Северодвинске наблюдалась уже с августа 2005 года. Так в четвёртом квартале средняя цена 1 кв. метра общей площади составила у хр., бр. – 11 500 рублей, у квартир уп и сс. – 12 350 рублей, что говорило о росте цен в сравнении с тем же периодом 2004 года на 12%.
       Исходя из того, что экономика нашей страны развивается уже более спокойными темпами и заработать большого состояния на росте доллара уже, наверное, нельзя, северодвинцы последнее время вкладывали свои сбережения в недвижимость. Для этого брали все более доступные кредиты, несмотря на высокие проценты, занимали деньги у кого только можно и покупали самые доступные квартиры – однокомнатные, а выставлять их на продажу не спешили. Их достаточно выгодно сдавали в аренду, потому что желающих снять жильё (особенно 1 кв.) предостаточно. К тому же, чистой продажи всегда не хватает, ведь подавляющее большинство недвижимости в городе продается для того, чтобы купить другое меньшей или большей площади, то есть через куплю-продажу. В такой ситуации в очень выгодных условиях оказываются люди, продающие квартиру на прямую. Они могут назначать любую даже самую высокую цену на свою квартиру, и при этом только что выставленное на продажу жилье уходит за короткий срок. И всё это на фоне отсутствия достаточного количества нового жилья на рынке г. Северодвинска, что поспособствовало созданию дефицита свободного жилья ещё в конце 2005 года.
 
       Год 2006 превзошел все ожидания, и волна роста цен захлестнула многие города России, особенно крупные. Северодвинск не остался в стороне. По сообщению городской Ассоциации риэлтеров, самый высокий скачок цен (квартиры подорожали в 2-2,5 раза) на рынке недвижимости Северодвинска произошел в летние месяцы 2006 года. Если раньше местным риэлтерам приходилось готовить статистику цен на квартиры два раза в год, затем раз в месяц, то в последние месяцы - раз в две недели, и связано это было с тем, что цены на недвижимость в городе росли каждые две недели на 10-15%.
       Кто-то говорит о невероятном психозе, слухах о приближающемся росте цен на жильё; но вполне возможно, что некоторые жители города, ожидая осеннего всплеска цен, захотели «перестраховаться» и решить свои жилищные проблемы до «бархатного» периода отпусков, а сами создали ажиотаж в то время, когда большинство людей желающих продать жильё планировали сделать это по традиции осенью, когда спрос будет велик, а цена вырастет. Но летом был дефицит жилья на продажу, так как предыдущие годы научили людей, что осень – более выгодное время для сделки. Таким образом, была нарушена традиционная схема: летом купить квартиру можно дешевле, так как есть предложение, но нет спроса в период отпусков; осенью – цены вырастают вслед за инфляцией, ростом тарифов и в связи с большим спросом прибывших из отпусков жителей города. Возможно, что этот стереотип попытались сломать преднамеренно… В этой ситуации слухи о росте цены на жильё могли быть распространены специально. Вопрос «кому это надо?», остаётся открытым! А вот зачем, понятно всем.
       И всё же в большей степени высокие цены на квартиры местные риэлтеры связывают с ростом доходов северодвинцев, а также с тем, что в последнее время банки-конкуренты наперегонки снижают процентные ставки по кредитам, предлагают долгосрочные кредиты (на 20-30 лет), и делают минимальным первый взнос, поэтому все желающие приобретают жильё.
По-мнению Крапивиной Ирины Александровны, директора агентства недвижимости «Азбука жильЯ» и председателя ассоциации риэлторов Северодвинска, «все основные причины, послужившие резким толчком для повышения цен на квартиры в городе были. И не о каком заговоре среди риэлторов не может быть и речи, ведь цены устанавливает сам продавец, который видит, что желающих приобрести его жильё много, а, следовательно, последнее слово по поводу цены за ним. Что же касается сегодняшнего состояния рынка жилья в Северодвинске: цена на жильё высокая, квартиры в продаже есть и у покупателей есть возможность выбора, а значит, можно и поторговаться. Поэтому цены будут ещё регулироваться, но скачка их уже не будет…, - говорит Ирина Александровна. - В ближайшее время строить много не будут, поэтому я думаю, что будущее у нашего города есть и оно за малоэтажными домами котеджного типа, которые будут строить сами северодвинцы, а многоэтажное жильё на сваях очень дорогое и многим будет недоступным».
       А теперь о том, что нас ждёт! По прогнозам местных риэлтеров, цены на квартиры в Северодвинске будут продолжать расти, но уже медленно. Осенью - колебание цен сохраниться во всех секторах недвижимости. Из-за очень высокой цены квартир не все люди могут позволить себе такую покупку. Те, же, у кого есть деньги, давно это сделали, поэтому цены могут сейчас лишь стабилизироваться, то есть будет идти их корректировка с оглядкой на месторасположение жилья, его состояние и набор его индивидуальных особенностей. Именно эту ситуацию может подтвердить то, что большинство газет пестрят информацией о прямой продаже, причем, срочно! Окончательная же стабилизация рынка жилья может произойти не раньше января 2007 года и то при условии активного развития строительства жилья в будущем году. Так, по словам руководителя строительного отдела, Олега Александровича Черепанова, «в будущем году по планам будет возведено около 20 000 кв. метров жилья. Строиться будут как малоэтажные, так и высотные дома, и, конечно, дома котеджного типа. Однако, это - планы. Главное, чтобы на их реализацию хватило денег. Цена же на недвижимость должна упасть, но ниже 30 000 за 1 кв. метр она уже не будет».
       Таким образом, вывод напрашивается один – рост цен на жильё произошел во многих регионах России, в нашем городе он произошел по многим причинам. Самое же главное, что цены формируются исходя из реального спроса в данный момент: мы сами организуем и поддерживаем рост цен на жильё, загоняем себя в угол с подачи властей. Ведь по-прежнему строительство в городе практически отсутствует, люди не доверяют новому ипотечному строительству, имея печальный опыт, не хотят рисковать. Федеральные программы, рассчитанные на улучшение жилищного положения горожан, в том числе и подпрограмма «Доступное жилье для молодой семьи» в нашем городе еще не заработали. О возможностях этих программ люди порою не знают, поэтому рассчитывают только на себя, берут большое количество кредитов и покупают квартиры за огромные деньги, не имея другой альтернативы. Расти же, цены на недвижимость будут (разными темпами) до тех пор, пока на них есть спрос. А спрос этот будет в любом случае, так как люди продолжают жить: женятся, расходятся, рожают детей – и им нужно своё жильё…
       Что же делать тем, кто вкладывает деньги в недвижимость и раздумывает сейчас над вопросом покупать или продавать жилье? Ответить на этот вопрос однозначно не может никто. Так, по мнению Бурлаковской Людмилы Михайловны, «в настоящее время, недвижимость –это способ если не преумножить своё состояние, то сохранить уж точно». В то время, как строительный гигант «Титан-Девелопмент», занимающий прочное место на рынке недвижимости Архангельской области не планирует включаться в жилищное строительство, объясняя это тем, что «сегодня такие вложения слишком рискованный бизнес. Пока необходимо подождать, чтобы рынок жилья устоялся». Так вот и мы с вами давайте подождём и не будем «пороть горячку», разжигая ажиотажный спрос всевозможными слухами и догадками. Ведь ситуация сложилась очень острая. А если мы с вами будем «торопиться медленно», то возможно нам не придётся приобретать квартиру в провинциальном Северодвинске по цене питерской квартиры. Кстати, сейчас самое время для тех, кто хочет переселиться в Архангельск, среднюю полосу и другие регионы России, ведь не везде цены выросли так, как в Северодвинске. Поэтому во многих агентствах Вам обязательно предложат переселение с минимальной доплатой.
       2006 год