Оформляем недвижимость в собственность

В настоящее время рынок недвижимости в странах бывшего Совета Экономической Взаимопомощи переживает инвестиционный бум, что в будущем предполагает высокую доходность. Особенно привлекательно приобретение недвижимости в Болгарии, так как в 2007 году страна вошла в состав Евросоюза. Инвестиции в недвижимость Болгарской Республики являются выгодным вложением средств. Большой сегмент покупателей недвижимости в Болгарии – наши соотечественники. Они составляют 15% от общего числа покупателей недвижимости в стране. И это не удивительно, ведь Болгария территориально находится недалеко от России, нет языкового барьера. И, что очень важно, в Болгарии довольно низкая налоговая ставка на владение недвижимостью – 0,15%.
Что касается приобретения квартир, - законодательство страны разрешает их приобретение не только на граждан Болгарии, но и на иностранное физическое или юридическое лицо. Иностранные владельцы квартир в Болгарии имеют одинаковые с гражданами Болгарии права, в том числе, они имеют право сдавать свою квартиру внаем. Также не запрещается по адресу квартиры регистрировать фирму или использовать ее в качестве офиса. В момент оформления документов на квартиру, проводится оформление так называемой «идеальной части» участка земли, которая находится под домом и «приходится» на квартиру. Обычно «идеальная часть» составляет от 0,3 до 5 кв.метров.
Тем же, кто хочет приобрести дом с участком земли, надо иметь в виду, что законодательство Болгарии не разрешает продажу земельных участков в собственность иностранным физическим лицам, причем, это касается как участков прилегающих к зданию, так и под ним. Есть три варианта решения этой проблемы:
1. Оформить дом на физическое лицо и заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. (Вообще, при продаже здания в Болгарии в стоимость всегда включается и стоимость участка, которая составляет от 1 до 10%, поэтому высокая арендная плата просто неуместна). Этот вариант подойдет тем, кто приобретает дом для краткосрочного проживания в нем, к примеру, приезд 1 или несколько раз в год для отдыха
2. Оформить дом на физическое лицо, а участок на юридическое. В этом случае оформляется два нотариальных акта: на здание и на участок земли.
3. И дом и прилегающий к нему участок земли оформить на юридическое лицо. В этом случае оформляется один нотариальный акт на одно и то же лицо, что не вызовет у покупателя никаких юридических затруднений.
2 и 3 варианты больше подойдут тем, кто планирует постоянно проживать в стране.
Как уже говорилось выше. В Болгарии запрещена продажа земли иностранцам. Это касается не только участкам под строительство, но и к лесам и к сельскохозяйственным участкам. Есть возможность брать участки земли в аренду, причем размер участка не имеет каких-либо ограничений. Максимальный срок аренды не установлен, минимальный составляет 4 года. Существует два варианта приобретения земли иностранцами, оба – с участием только юридических лиц.
1. Иностранная фирма, где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право приобретать земли и леса Болгарии.
2. Этим правом обладает также фирма, которая зарегистрирована в Болгарии, учредителями которой являются иностранные юридические или физические лица.
По закону такие фирмы ничем не отличаются от фирм, зарегистрированных гражданами Болгарии.
Итак, что же необходимо покупателю недвижимости для оформления сделки? Для иностранного физического лица достаточно предъявить загранпаспорт. В случае, если покупка оформляется на юридическое лицо, необходимо иметь при себе учредительные документы на фирму – покупателя недвижимости.
После того, как покупатель определился с предметом покупки, и выяснил у продавца все условия, связанные с куплей-продажей данного объекта, следует заключить с продавцом предварительный договор купли – продажи. В этом договоре оговаривается подробное описание приобретаемого объекта недвижимости, цена, условия и сроки оплаты. В случае, когда приобретается помещение в строящемся здании или само здание – срок сдачи его в эксплуатацию, (не забудьте также ознакомиться с разрешительной документацией на право строительства). Схема оплаты в случае приобретения строящегося здания, зависит обычно от степени его готовности и устанавливается застройщиком. В момент подписания предварительного договора вносится так называемая резервационная сумма (1000-2000€), которая фиксирует цену и снимает объект недвижимости с продажи. Данные из предварительного договора переносятся позже в Нотариальный акт. По желанию сторон, или в случае, когда покупатель готов сразу выплатить полную стоимость приобретаемого недвижимого имущества, предварительный договор может не заключаться, а сразу подписывается Нотариальный акт. До подписания Нотариального акта, продавец предоставляет нотариусу и покупателю выписку из Государственного регистра недвижимого имущества о так называемой юридической чистоте сделки. Где отражено наличие прав продавца на продаваемый объект, отсутствие или наличие ипотеки объекта, право на пользование объектом третьими лицами, открытые судебные дела по объекту, запрет на продажу и т.п.
После того, как подпишется Нотариальный акт, нотариус, заверив подписи продавца и покупателя, передает его в районный суд. Судья вносит изменения в Государственный регистр недвижимого имущества (из которого до этого бралась выписка) и ставит отметку в Нотариальный акт.
При совершении сделок с недвижимостью в Болгарии фигурируют две цифры:
1. налоговая оценка стоимости продаваемого объекта, которая выдается районной налоговой службой и указывается в Нотариальном акте. Она становится базой при налогообложении.
2. реальная цена объекта недвижимости, по которой производятся расчеты (обычно разница между этими двумя цифрами составляет 50%).
Следует помнить, что в Болгарии нет квартплаты как таковой, есть налог на имущество, единый для всех, не зависимый от уровня доходов владельца имущества и вычет за вывоз мусора, который определяется местными властями.