О выселении из квартир за долги. Серьёзно

Хотя президентом РФ я стану только в двенадцатом году (во всяком случае, не раньше одиннадцатого, когда мне исполнится 35, – и я не хочу, чтобы под меня перекраивали Конституцию), уже сейчас неравнодушные и любознательные люди задают мне вопросы, как я намерен решать ту или иную проблему.

Что ж, кое-какие вопросы я уже освещал в своих публикациях, а сейчас – хотелось бы отдельно остановиться на такой проблеме, как выселение людей из квартир за неоплату коммунальных услуг.

Господин К. Федосеев из Усть-Омчуга интересуется:

«Не секрет, что и сейчас это больная, острая тема. Какой-нибудь пенсионер или инвалид не может оплачивать всё возрастающие счета – а может лишь «оплакивать»(!) их - происходит суд, квартира выставляется на торги, и этого беднягу либо вовсе выбрасывают на улицу, сунув в руки «сдачу», либо селят где-нибудь в коммуналке.
Но конечно, когда к власти придёт такой истинный «либерал», как Вы, г-н Ферье, этот беспредел прекратится. Неплательщика – «тихо и мирно», без шума и пыли, в полном соответствии с Вашей концепцией «улучшенного социального партнёрства», будут обращать в «младшие социальные партнёры». Я угадал?»

Поясню: «улучшенное социальное партнёрство» - это эвфемизм, введённый мной, шутки ради, для «политкорректного» обозначения Рабства. И как раз это – господин Федосеев понял, что не может не радовать. Но вот чего он не понял – что я либерал настоящий, без кавычек. То есть, буржуйский отморозок, который, конечно, чужд всякого социалистического популизма, но слишком рационалистичен, чтоб ухудшать положение малоимущих, когда этого можно избежать, и вообще не склонен к «лютости» без нужды. И по последнему пункту – нет, господин Федосеев не угадал.

Начать с того, что типичный гражданин, не способный оплачивать коммунальные услуги, пожалуй, менее всего годится в «младшие социальные партнёры» и едва ли будет иметь сколько-нибудь приемлемую рыночную цену в этом качестве.

Но главное – мне видится куда более «компромиссный» и менее одиозный выход из этой ситуации. Собственно, неоправданно «брутальным» мне представляется и выселение/переселение за долги, что реально имеет место в последние годы в России (о да, годы величайшего изобилия, когда Россия поднялась с колен, осияла граждан великой заботой… и стала чуть ли не единственной страной пост-советского пространства, где людей вышвыривают из собственных квартир за просрочку платежей!)

На самом деле, я не понимаю, зачем решать вопрос так жёстко и болезненно, когда напрашивается куда более мягкий вариант. И если правительственные ребята до сих пор не увидели его – что ж, было бы всё-таки свинством приберегать этот козырь для своей предвыборной кампании, а не поделиться сейчас. Тем более, что именно сейчас, с развитием кризиса, будет всё больше кандидатов на выселение. И совсем бедных, тех, кто не может оплачивать услуги ЖКХ; и ребят из среднего класса, тех, кому становится не в подъём погашение ипотеки на всё более жёстких условиях.

Нет, я-то, конечно, равнодушное и эгоистичное либеральное чудовище. И сытый буржуйский котяра с семью нулями на персональном счету. И абстрактная забота о «простом народе» - вообще-то, не моё призвание (это очень мягко говоря!) Но всё же - я всегда старался дружить с головой. В частности, применительно к данной проблеме, мне очевидно: если всех неплательщиков выкинуть на улицу - может выйти такое социальное недовольство, что… никаких пулемётов не хватит. А мне, коль уж меня уговорили порулить Россией, – не хотелось бы получить в наследство груду дымящихся обломков.

 С другой же стороны, если выселение граждан и выставление квартир на торги примет массовый характер – можно представить, какой произойдёт обвал цен на недвижимость. Нет, он и так, конечно, неизбежен, поскольку цены эти были зверски перегреты во всём мире, и в России тоже обвалятся они, конечно, и пролетят многие… но всё же сейчас в интересах и государства, и финансовых ребят - не усугублять это дело.

Соответственно, какое тут напрашивается решение? Итак, возьмём конкретный случай. Пенсионер И. пять лет не платил за свою квартиру, поскольку, честно говоря, на его пенсию и без вычета квартплаты прожить весьма затруднительно. Что мы тут имеем? Мы имеем задолженность, которую желательно взыскать, и мы имеем квартиру, которая, в свою очередь, имеет цену.

И тут – ключевой вопрос: обязательно ли нам именно ПРОДАВАТЬ эту квартиру, чтобы получить некие деньги и погасить задолженность? Что здесь важно: даже если эта квартира находится не в Москве, а в каком-то «медвежьем углу», всё равно её цена существенно превосходит ту задолженность, которая могла накопиться. В действительности – превосходит многократно. Соответственно, самое ли это разумное решение – целиком и сразу продавать вещь ценой в несколько десятков тысяч долларов, чтобы взыскать считанные тысячи?

Не лучше ли – продавать её как-то по частям, чтобы ЖКХ получало, что ему причитается, а несчастный пенсионер И. продолжал жить в этой квартире? Как именно это сделать? Ну слава богу, необходимые юридические и финансовые инструменты давно изобретены, и вообще ничто не ново под Луной. Разумеется, речь идёт о залоге. В конце концов, ещё в девятнадцатом веке тогдашние обладатели недвижимости благополучно закладывали и перезакладывали свои имения, чтоб безбедно кутить в столицах, и проходили десятилетия, прежде чем имения полностью обращались в доход государства (уполномоченного им залогового банка).

То есть, главная «новелла»: вместо принудительного ОТЧУЖДЕНИЯ – принудительный ЗАЛОГ по решению суда. Схема, в общих чертах, такая. Есть квартира, есть её собственник, пенсионер И. На квартире – висит долг перед ЖКХ. Собственно, только этот долг и надо погасить. Так что мы делаем? Обращаемся в уполномоченный на такие операции банк, и он выставляет специальный кредит для погашения задолженности. Или даже, по соглашению с неплательщиком, открывает специальный счёт, с которого впоследствии автоматически списывается оплата коммунальных услуг.

Естественно, банк имеет свой интерес, и делает это небескорыстно (ещё чего не хватало!) За свою «благотворительность» – он получает залоговые права. То есть, допустим, на человеке висит сто тысяч рублей долга (и это долг по ЖКХ за несколько лет). По сути, это цена двух-трёх квадратных метров заурядной квартиры в облцентре. Так банк, погасив своим кредитом означенный долг, получает залоговые права на соответствующую долю в этой квартире.

Получает ли банк какую-то выгоду прямо сейчас? Нет. Во всяком случае, не непосредственным образом. Но всё же, право на какое-то денежное требование в будущем – это вещь, которую можно продать уже сейчас. Соответственно, эта закладная на долю в квартире – финансовый дериватив, который можно кому-то уступить в любой момент (естественно, дешевле номинальной его цены; это как учёт векселей до срока погашения).

Когда, собственно, наступит срок погашения этой закладной? То есть, когда можно будет предъявить собственно денежное требование или заявить права на квартиру (долю в ней)? Ой, давайте всё же будем гуманны и терпеливы! Давайте позволим пенсионеру И. дожить в своей любимой квартире, сколько ему господь сроку отпустил! А вот последующему приобретателю этой квартиры – придётся как-то учитывать залоговое обременение и удовлетворить возникшие у банка требования прежде, чем стать полноправным собственником (например, при наследовании). Или же, если наследникам это невпотяг, или нету их вовсе,– вот тогда банк продаёт квартиру с молотка. Но не раньше.
 
Что мы получаем при такой схеме? Малоимущий гражданин продолжает жить в своей квартире, даже не платя за неё. Платит – банк. И постепенно – наращивает свою долю в этой квартире. При этом, обратите особое внимание! Этот банк – не больно-то и заинтересован в том, чтобы критически сократить срок жизни пенсионера И., как в том заинтересованы добрые люди, оформляющие «договор пожизненного содержания».

Во-первых, это всё-таки солидный уполномоченный государством банк с хорошей репутацией, которая мало совместима с мочением пенсионеров. А во-вторых – ему пока принадлежит лишь малая часть этой квартиры. И чтоб нарастить свою долю - ему как раз нужно, чтобы заведомо неплатёжеспособный пенсионер И. подольше ею пользовался, чтобы разбухал кредит и, соответственно, участие банка в этой квартире.

«Шакальство»? Злоупотребление неплатёжеспособностью несчастного пенсионера? The answer is – Yes! Но всё-таки, это гораздо лучше, чем когда «фашисты»-приставы хватают этого несчастного пенсионера И. под руки и волокут в «гетто».

По сути, тут имеет место «ипотека наоборот». Доля собственника в квартире тает, доля банка растёт, но главное – гражданин продолжает жить там, где привык, и никто его не трогает. А при соотношении рыночной цены недвижимости и цены услуг ЖКХ, – на десятилетия той квартиры хватит, чтоб она «расплачивалась» своими виртуальными квадратиками за своё обслуживание.

Так спрашивается, зачем сразу-то продавать эту квартиру, чуть только владелец набрал долга на смешные десятки тысяч рублей? Это какой-то экстремизм, ей-богу! И всегда – очень хреновая социальная «реклама» государства. Когда «фашисты»-приставы выволакивают горемычных пенсионеров да инвалидов из давно обжитых квартирок да тащат в какой-то барак. Зачем?

Да, когда человек не платит по долгам – приходится взыскивать их принудительно, по суду. Это понятно, что структуры ЖКХ должны получать деньги за свою работу. И когда пользователь не может/не хочет платить добровольно – принуждение неизбежно. Но зачем непременно принуждать его именно к отчуждению, продаже квартиры, здесь и сейчас? Когда, при невеликой, в общем-то, цене вопроса, гораздо разумнее было бы принудить его к менее дискомфортным сделкам? Вроде – того же залога.

То же – касается и ипотеки. То есть, когда граждане ещё не стали полноправными собственниками квартиры, всё ещё расплачиваются по кредиту, и в определённый момент испытывают с этим трудности. Бывает. И чем глубже кризис – тем больше таких ситуаций будет. Но всё же, это негуманно и нецелесообразно – просто так выпихивать людей из ипотечной квартиры, за которую они не могут расплатиться. А целесообразным и гуманным видится – позволить им жить там дальше, но долг их – обращать на те же квадратные метры (поштучно, буквально).

То есть, нынешняя ситуация. «Вы просрочили платёж нашему банку, который купил для вас эту квартиру, и потому, вот вам частичный возврат уже внесённых вами денег, а эта квартира переходит к нам. Вы же – пошли вон!»

Это может быть очень болезненно, особенно, если люди не имеют другого жилья, кроме взятого по ипотеке (например, своё прежнее жильё они, так или иначе, использовали для первоначального взноса).

Что бы я предложил – иной подход. «Да, вы просрочили платёж нашему банку, но это не значит, что вам надо выметаться. Просто – некая доля в этой квартире теперь будет принадлежать нашему банку. В зачёт вашего долга. И мы будем совладельцами, покуда вы не сподобитесь целиком выкупить нашу долю. Но вы не тревожьтесь. Мы – жить в вашей квартире не будем. И подселять вам никого не станем. Речь – лишь о юридических правах на доли в квартире, прямых и производных правах».

То есть, должники лишаются, опять же, не права пользования своей квартирой, а лишь – немного (пропорционально долгу) усекается их право собственности на эту квартиру. По сути – в зачёт долга идут виртуальные квадратные метры (доля в квартире). Хорошо ли это для людей, взявших ипотеку, но не могущих сейчас обслуживать кредит, - думаю, объяснять не надо?

Хорошо ли это для банков, занятых в ипотечном кредитовании? Нет, не хорошо. Им, конечно, предпочтительнее живые деньги, а не виртуальные «квадратики» в неизбежно обесценивающейся недвижимости. Как бы ни играть им деривативами, обозначающими права на доли в недвижимости, по-любому – убыток выйдет. Но фишка в том, что им сейчас вообще не может быть «хорошо». Им не приходится выбирать между «хорошо» и «плохо». Им даже не приходится выбирать между «плохо» и «очень плохо». Реально - им придётся выбирать между «очень плохо» и «полный ****ец». Они – в пролёте по определению (как Фанни и Фредди в Штатах, естественно). Но окажутся в ещё большем пролёте, если станут массово отбирать квартиры за долги и пытаться продать их «оптом», прямо «здесь и сейчас». Это будет именно катастрофическое обрушение рынка недвижимости, обесценивание их главных активов, – говорил уже.

Соответственно, разумный выход и для жильцов, и для кредитующих банков – по возможности затормозить/заморозить это дело, реализацию недвижухи за долги. Свести к минимуму принудительное отчуждение квартир, пытаться использовать вместо этого более «щадящие» инструменты взаимного урегулирования противоположных интересов. Благо, они есть.

Особо оговорюсь: речь не идёт о том, чтобы государство выкладывало бабки на какое-то особое финансирование этой программы, «Залог вместо выселения». А чего там, собственно, финансировать? Это нормальная коммерческая деятельность, когда банк принимает недвижимость в залог, или приобретает права собственности, полностью или частично, и выдаёт за это деньги. На выгодных для себя условиях. Нет, тут не надо создавать ещё одну чёрную дыру с «льготным» госкредитованием, «освоением средств» и прочими «распилами-откатами». Хватит уже!

Речь – лишь о маленькой поправке в законе. Именно, что при задолженности жильца – суд принимает решение не о полной продаже квартиры как таковой, но – о принудительных её обременениях и расширении прав кредитора на неё лишь настолько, насколько это необходимо для погашения долга.

И ей-богу, не я затеял всю эту байду с «общедоступными» квартирами и домами по ипотеке. Не я повёл дело так, что цены на недвижимость взвинтились далеко за пределы разума. Но тут, ей-богу, не хочется злорадствовать в духе: «А вот мы вас предупреждали: нельзя шутить с такой социально значимой фигнёй, как жилая недвижимость!» Реальность такова, что дело зашло слишком далеко – и теперь это надо как-то разруливать, во избежание социального взрыва.

И потому изменение именно юридического отношения к частным долгам по жилью – это действительно важная штука. Это насущное решение социальных проблем тогда, когда они, возбухнув до критического уровня, рискуют обернуться политическими.

То есть, для тех, кто был в теме, это не секрет, что второй путинский срок – провал и просёр всего, что только можно было провалить и просрать. Но для многих миллионов сограждан – сейчас это может оказаться неприятным откровением.

И никакие заклинания в том духе, что это всё американцы «подгадили» своим кризисом (отчасти – правда) – не помогут. Люди уж сыты по уши этим леонтьевским бормотанием. Равно как и пафосными задвигами про «Россию, тихую гавань». Особенно, когда в действительности Россия – чуть ли не самая пострадавшая от кризиса страна G8, как наиболее зависимая от экспорта углеводородов, и имеет отнюдь не блестящие перспективы стабилизации экономики.

Такое «просветление» для массы граждан - может обернуться не умеренной критикой путинского «гиперэтатизма», а тотальным отрицанием идеи российской государственности вообще (благо, за примерами того, как легко и «спонтанно» в России это бывает, - далеко-то ходить не надо).

Соответственно, если нынешние госуправленцы хоть немного дружат с реальностью – им следует минимизировать социальное недовольство. Для начала - хотя бы пресечь выселение неплатёжеспособных из их берлог за долги. Повторю: тут не надо даже тратить государственные деньги. Просто – убрать из законов этот маразм, когда за долги в несколько десятков тысяч рублей принудительно и чёрте знает как продаётся квартира, стоящая несколько десятков тысяч долларов. Потому что это – реально «чёрное рейдерство» на бытовом уровне. И такие возможности – нужно обрубить. А оставить – лишь принуждение к залогу.

Как при этом бороться с неоправданным ростом цен на услуги ЖКХ, – другой вопрос. И в другой статье расскажу, как его мирно урегулировать, никого не ставя к стенке и даже не сбагривая в психушку тамошних «Никаноров Ивановичей Босых». Но – в другой.