Постучи в семь дверей, чтобы одна открылась

Лучше идти да присаживаться в пути, чем бежать да лежать
Тадикская пословица


Постучи в семь дверей, чтобы одна открылась
Армянская пословица




Некоторое время ищу себе помещение для коммерческой деятельности.

Заметила закономерности – найти помещение в аренду от хозяина не так-то просто. Рынок переполнен предложения агентств недвижимости. Естественно, они хотят за это комиссию. Чаще всего в размере месячной арендной платы. При стоимости помещения 100 000 – 200 000 тысяч рублей в месяц, меня, естественно, начинает душить жабка.  Сразу начинаю считать, сколько я всего смогу сделать, если пущу эти 100 000 – 200 000 тысяч рублей в оборот.


Но это все лирика.
Увидела другую закономерность. Мне удавалось выходить напрямую на хозяев помещений (не тех, что сдавали агенты, но сопоставимых по статусу). И общение с ними показало… что цена, предлагаемая агентами по аренде… завышена минимум в полтора раза.

Например, хозяин предлагает помещение по 900 рублей за метр. А рядом похожее агент по аренде предлагает по 1 500 – 2 000 рублей за метр. При площадях от 100 метров переплата идет реальная.

И получается, что, раз расставшись с комиссией в 100 000 рублей, ты еще ежемесячно будешь переплачивать такую же сумму. То есть теряешь еще один параллельный бизнес, который мог бы сделать на эти деньги. Или 50% прибыли от своего. 
Это к вопросу о рентабельности бизнеса.


Опытные товарищи учили меня – если до тебя на этом месте кто-то разорился, это все фигня. Скорее всего, он - не исследовал структуру рынка до входа, влез с тем, что продавалось рядом, согласился на все условия по аренде, которые ему предлагали. И еще кое-что, но это основные моменты.


Поговорив со старшими товарищами, я увидела, что их прибыль была отжата у многочисленных «друзей коммерсанта», к коим относятся алчущие денег арендодатели (доводилось общаться с теми, у кого помещение простаивало месяцами, кушая коммунальные платежи из их кармана, но меньше чем за максимальную ставку по рынку, они не отдавали) и агенты по аренде, втюривающие тебе помещение на 50%-100% выше рыночной цены.


Разговоры с ними прелестны…


Агент: – Вы ищете помещение?

Я: - Да.

Агент: - Появилось замечательное помещение. Площади огромные, хозяева хотят мало. На этих площадях можно сделать вот это, вот это, вот это и вот это. Миллион рублей в месяц в этом помещении зарабатывать реально. Поэтому аренда 250 000 рублей в месяц – это хорошая цена для этого помещения.

Я: - А откуда такая осведомленность о возможностях развития бизнеса на этих площадях?

Агент: - Да это просто! Я сам в этом бизнесе работал десять лет. Прошел путь от мальчика на побегушках до управляющего.

Я: - ???!!!???

Агент: - У меня партнер приехал, посмотрел, сказал: «Давай возьмем. Сами будем бизнес развивать».

Я: - А вы что?

Агент: - А я думаю – да нет, не время сейчас. Не буду я в это влезать. Вы берите, хорошее помещение.

Я: - То есть вы хотите сказать, что агентом по аренде вы зарабатываете больше, чем заработали бы, занимаясь известным вам бизнесом на этих площадях?

Агент: - Да, в общем, мне на моем месте хорошо. Когда смотреть надумаете, звоните.


…….

Агентесса: - Вы искали помещение? Для вас это еще актуально?

Я: - Актуально.

Агентесса: - А с посредниками работать готовы?

Я: - Если честно, комиссию платить не хочу.

Агентесса: Ну, бесплатно работать никто не будет. Ну, по нынешним временам, хотя бы 50% от месячной ставки аренды – это небольшие деньги.

Я: - И что вы предлагаете?

Агентесса перечисляет – помещение за 80 000 рублей, 150 000 рублей, 250 000 рублей в месяц... Спрашиваю подробности, в том числе количество метров. Агентесса опытная, метры сразу не говорит, чтобы не была ясна ставка за метр.

Она называет, я считаю. Так и есть – полуторная-двойная ставка к рыночной цене. По каждому помещению.


Агентесса рассказывает про помещение с двойной рыночной ставкой и упоминает, что она может попросить хозяйку подвинуться, гордо предоставляя это как свой бонус мне.


Я: - Я готова рассмотреть вариант выплаты вам комиссии, если вы уговорите хозяев предоставить нам арендные каникулы.

Агентесса: - Хозяева просят за два месяца вперед.


Полный «пизнес». Опытные товарищи учили, что в коммерческой недвижке, особенно если это кафе, максимум можно платить вперед за месяц. Иначе сам себе яйца отрубишь. Точнее говоря, создашь такую возможность. Кидали не раз.

И за такие «медовые» условия она просит с меня еще и комиссию… Я продолжаю наслаждаться разговором:


Я: - Я готова вам заплатить комиссию, если нам первый месяц хозяин даст бесплатно.

Агентесса: - Арендные каникулы? Так вы бы так сразу и сказали! Да, это возможно. Если у вас были вложения в ремонт, то, конечно, вы предоставьте расписание своих расходов с их обоснованием. Хозяева рассмотрят. Если это было обосновано, они согласятся.

Я: - Меня ничего не заинтересовало.

Агентесса: - Ну, агент ведь делает свою работу. А любая работа должна быть оплачена.


«Нужная людям работа, - промолчала я. – Та, о которой они сами попросили. Если вклиниваться там, где тебя никто не ждет, и ты не нужен, оплату за свою «работу» действительно придется вырывать из горла».


Вложения, вложения, вложения… Всем нужны вложения. Особенно если побеседовать трепетным голосом, сказать, что я ничего не знаю, прикинуться лохом. Последняя роль мне особенно нравится. Иногда совсем вживаюсь… )))


Раньше, в другом мировоззрения, алчный блеск в глазах и трясущие лапы у моего кармана я воспринимала за чистую монету. Ведь к этому прилагалось промывание мозгов: «все так делают», «иначе нельзя». А с людьми, которые любили свои деньги больше, чем их деньги любили другие, на равных я тогда не общалась.


Так вот, принимая все за чистую монету, я не раз просчитывала разный бизнес. Как ни просчитаю – с арендной ставкой, озвученной агентами, с зарплатами, озвученными соискателями... Как ни просчитаю – убыток. А ведь другие предприниматели (не все) годами работают…

Действительно, лох – это судьба. Сначала идешь на поводу у всех, а потом следствия своих поступков становятся судьбой.



Ладно, допустим. У меня полно денег. Я их не считаю, и что такое учет и бухгалтерия – не в курсе. 200 000 – 300 000 рублей комиссии для меня фигня, рыночные цены для меня формируют агенты по аренде, и оттого они в два раза выше среднерыночных, а я этого не знаю, и сплю спокойно. Я заключила хорошую сделку, счастлива и начинаю работать.


Вопрос о том, что двойная ставка аренды отбивается исключительно за счет потребителя, я не поднимаю. В конце концов, если потребитель откажется покупать, хозяин данного заведения обанкротится, и таким историям несть числа. Во всем будет виноват, конечно, рынок. Злое неведомое чудище, сжирающее смельчаков, сунувших уши в его логово.



Кстати, консилиум, выслушав мой вопрос: «Шо цэ за фигня? Почему у агентов ставка выше в полтора-два раза?» решил, что здесь два момента.


Первый – агенту платить арендатор. При наличии разных арендаторов от разных агентств предпочтение отдадут тому, кто предложит больше. Если это будет арендатор другого агентства, твой агент сделает работу напрасно. Поэтому, чтобы сделать хозяину предложение, от которого тот не сможет отказаться, надо сразу искать арендатора на высокую ставку.

Как арендатор будет потом вести бизнес с такими расходами, это не дело агента. Предпринимательство – деятельность на свой страх и риск. Помещение снимает бизнесмен. Он должен уметь считать риски и потенциальную прибыль. Если он не в состоянии сказать «Нет», или отстаивать свои интересы, произойдет его техническое удаление из бизнеса, как чужеродного тела.

Агент получит свою комиссию в размере 100 000 рублей, из которых его личный доход составит около половины, и потом трава не расти.

Опять же, чем быстрее обанкротится арендатор, тем быстрее будет снова сдаваться помещение. И агент  опять заработает на страждущих. А их полно.


Второй момент – хозяину выгодно работать с агентом. Кто ж откажется, когда тебе водят арендаторов, и снимают помещение по цене выше рыночной? М-м-м, малина…

Опять же, есть бизнесмены, которые ведут переговоры. И прогибают хозяина под свои условия. Зачем хозяину такой стресс? Ему деньги нужны, а не псориаз от нервов. Пусть агент с арендаторами бьется за каждую тысячу рублей, нагло выдирая у них деньги из кармана.

Хозяину малина, арендатору убытки, агенту – лекарства от нервных болезней, кровью-потом-мозолями-на-языке заработанная комиссия и презрение к людям – жадным и черствым. «Да у этих коммерсов наверняка денег полно. А мне они бабки зажлобили», - думает агент.

И невдомек ему, что за востребованные услуги люди готовы платить. А если с нулями в глазах ломиться туда, где ты предлагаешь худшие условия, то потом придется жаловаться: «А вот на Западе все иначе. Там агент всегда имеет деньги»...
Может, он там предлагает по рыночным ценам, и с хозяином работает, чтобы арендатор не разорился, и внимание проявляет к сторонам сделки. Мне доводилось читать про асов работы. Впрочем, у нас не Запад. Отрицать это бессмысленно.



Я вспомнила другую историю, рассказанную мне агентом по аренде жилой недвижимости…

Так условия такие же – хозяин помещения не платит ничего, арендатор платит комиссию агенту в размере платы за один месяц. Просто суммы меньшие на порядок. Аренду берут за два месяца вперед.

Арендаторов, снимающих через агентов, можно понять. Агенты делают свою работу, уламывают хозяев, отслеживают их и все такое прочее. Рынок пестрит их предложениями. Самому искать квартиру – долго и муторно. Тот, кто экономит свое время, снимет через агента.


А дальше начинается Марлезонский балет… Скрытый от арендатора.

У агента есть контакт хозяина. Цены на рынке он знает. Через несколько месяцев раздается звонок:

- Марья Петровна, ну, как там ваши арендаторы?

Если Марья Петровна недовольна, агент немедленно организовывает ей приход новых арендаторов. И берет с них еще одну комиссию)))

Если Марья Петровна довольна, агент начинает рассказывать ей про ситуацию на рынке:

- Вы знаете, цены-то на квартиры выросли… Вот рядом с вами мы сдали на днях квартирку такую же на 10% дороже. Так что вы арендаторам-то своим цены поднимайте.

- Да жалко их, ребята-то хорошие, - может сказать Марья Петровна.

- Ну, вы хоть процентов на 5 поднимите. В городе цены-то выросли! А если откажутся, так я вам быстро новых приведу.

Как вы думаете, сколько Марья Петровна продержит первоначальную цену аренды?


И такие звонки раздаются периодически.
Получается, что, сняв недвижимость через агента, арендатор обречен постоянно увеличивать размер арендной платы. И даже не раз в год, как уже сложилось в России, а чаще – вслед за рынком. Если не станет платить больше – на выход.


Коммерческая недвижимость – не жилье. Смена офиса влечет за собой более ощутимые убытки.

Вот так, при сопоставлении данных, показались ягодки помимо комиссии за услуги агента по аренде.


Туркменская пословица гласит: «Источник изобилия – в действии».

Мораль – каждый сформулирует свою.