Право собственности и жилищное законодательство ко

Статья опубликована в журнале «Законодательство и экономика» №10, октябрь 2009 г.
(с) К.В. Бубон


Жилищное законодательство Российской Федерации, а также связанная с ним судебная практика находятся в процессе развития и совершенствования. Направление их трансформации в целом не имеет грубых противоречий ни здравому смыслу, ни благой, внушающей некоторые надежды буржуазности.

Сложился общий костяк законодательства, ломать который не стоило бы уже ни при каких обстоятельствах: основным лицом, как обладающим всей совокупностью полномочий, так и несущим ответственность за недвижимое имущество, стал собственник. Новым поколениям юристов это кажется совершенно очевидным и само собой разумеющимся, однако я предлагаю им пролистать Жилищный кодекс РСФСР в том виде, в каком он был до начала процесса приватизации и обещаю непередаваемый новый опыт.

Иные лица, кроме собственника, пользуются недвижимым имуществом, и в частности, жильём, в силу каких-либо индивидуальных, предусмотренных законодательством отношений с собственником: семейных, договорных. Привычный всем договор социального найма тоже ведь является формой договорных правоотношений между нанимателем и собственником жилья в лице муниципального образования или государства.

Только, на мой взгляд, эти отношения (касательно социального найма) перегружены различными регуляциями, связанными с распределением, очерёдностью и вытекающим из этого сложным государственным администрированием очереди. Эта особенность законодательства, без сомнения - очень неприятная, в свете некоторых примеров из судебной практики, о которых я ранее уже рассказывал в своих работах .

Однако и она, эта самая особенность, тоже имеет под собой экономическую основу: социальных квартир остро не хватает, поэтому очерёдность на них – вынужденная мера, пока не заработают более прогрессивные экономические механизмы. Вопрос в том, действительно ли страна в целом осознаёт внедрение этих экономических средств как цель своего долгосрочного развития? Так или иначе, развитие экономики в смысле достижения достаточности жилищного фонда приведёт к тому, что сегмент законодательства, который мы сейчас называем "жилищным правом" сольётся частично с гражданским, а частично – с семейным законодательством и утратит признаки самостоятельной отрасли.

Права и законные интересы лиц, которые не являются собственниками, и пользуются жильём как на основании особых (обычно семейных), так и на основании договорных отношений с собственником, охраняются благодаря существованию целой системы специальных норм. При этом защита таких прав предусмотрена как от посягательства со стороны посторонних лиц и организаций, так и от самого собственника.

Субъективные права и обязанности такого рода "уполномоченных пользователей" жилья, не являющихся его собственниками, разнообразны. Их набор зависит как от того конкретного правоотношения, которое они поддерживают с собственником, так и от целого перечня обстоятельств, запретов и обременений, которые могут касаться каждого отдельно взятого случая. По этой причине жилищные права таких граждан иногда бывает проще сформулировать и оценить применительно к данной конкретной ситуации, не прибегая к обобщениям и сравнению с подобными гражданскими делами.

На самом деле споры в суде не так уж и часто бывают до такой степени идентичны, чтобы их буквальное сравнение как-то помогло сдвинуть дело с мёртвой точки. Скорее, есть смысл говорить о судебной практике по тому или иному вопросу, который является элементом того или иного правового регулирования и, соответственно, элементом гражданского дела. Каждый отдельный случай имеет смысл рассматривать как совокупность таких вопросов, по которым уже выработана судебная практика по другим делам, не обязательно идентичным данному.

Если мои рассуждения читатель находит чрезмерно общими, прошу проявить немного терпения, здесь мы переходим к подробностям. Практика делает меня всё более осторожным в процессе консультирования граждан. Дело в том, что вопросы, ответы на которые на первый взгляд представляются очевидными, в ходе судебного разбирательства могут "заиграть новыми красками", совсем неожиданными. Именно поэтому, на мой взгляд, адвокат должен запретить себе фразу "такой иск предъявлять бесполезно".

Например, кажется совершенно очевидным, что приватизация служебного жилья в Российской Федерации невозможна – просто потому, что она запрещена статьёй 4 Закона №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". При невнимательном юридическом консультировании, если адвокат недостаточно подробно выясняет у обратившегося к нему гражданина обстоятельства, он даст именно такой ответ, и будет в известной степени прав.
Однако добросовестное и вдумчивое изучение различных фактов (которые иногда приходится выспрашивать у человека и настойчиво требовать, чтобы он вспомнил), может дать, в судебной перспективе, совершенно противоположный результат.

Пример №1 : В коллегию адвокатов "Форум" обратилась гражданка Н. В ходе устной консультации она объяснила, что была вселена в свою квартиру в 1985 году на основании служебного ордера, как сотрудник Хабаровского производственно-технического управления связи "Хабаровский почтамт", и проживает в ней по сей день. Она хотела бы приватизировать это жилое помещение и в связи с этим обращалась в отдел администрации города Хабаровска, уполномоченный на оформление приватизации. Там ей отказали в её требованиях, ссылаясь на статью 4 Закона №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В ходе консультации адвокат предложил ей вспомнить, какие договоры с ней заключались по поводу её квартиры, и Н вспомнила, что с ней 21 января 1997 года был заключён типовой договор социального найма. Отметив противоречия между служебным статусом квартиры и тем статусом, который устанавливается в соответствии с договором социального найма, адвокат предложил ей найти этот документ дома и обратиться за повторной консультацией, со всеми бумагами, которыми когда-либо документировалась квартира.

Было также выяснено, что в трудовых отношениях с муниципальным образованием город Хабаровск, администрацией города Хабаровска Н никогда не состояла. Она зарегистрирована в указанной квартире, постоянно там проживает, оплачивает жильё и коммунальные услуги, не имеет задолженности, является единственным лицом, постоянно проживающим в указанной выше квартире.

После повторной консультации Н было предложено ещё раз обратиться в отдел приватизации с заявлением, к которому был бы приложен заключённый с ней договор социального найма, как аргумент в пользу изменения статуса квартиры. Она так и поступила, однако письмом от 10.10.2008 года №10-111-3516 ей было снова отказано в удовлетворении её требований, со ссылкой на статью 4 Закона №1541-1. Н обратилась в суд.

Администрация города Хабаровска признала очевидный факт, что квартира, в которой проживает Н, находится в муниципальной собственности, однако продолжала настаивать, что она является служебной. На момент заключения договора социального найма с Н действовало постановление главы администрации города Хабаровска от 29 декабря 1995 г. №5086, в соответствии с которым был утвержден типовой договор найма (приложение 2.0 к указанному постановлению).

Этот же документ поручал главам администраций районов, начальнику управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города обеспечить заключение договоров (приложение 2.0) жилищно-эксплуатационных предприятий с населением (пункт 4 постановления №5086). Разумеется, договор, заключённый с Н, полностью соответствовал форме типового договора, поскольку был даже изготовлен типографским способом.

Показательно, что ордер, по которому Н была вселена в жилое помещение в 1985 году, не содержит в своём тексте слова "служебный", как и корешок ордера, представленный ответчиком в обоснование своих возражений. И ордер, и корешок ордера имеют красные полосы, которые, по мнению ответчика, свидетельствуют, что квартира относится к категории служебных. Истец, в свою очередь, отмечал, что одной красной полосы на ордере недостаточно, чтобы делать окончательный вывод о статусе жилого помещения.

Кроме того, после нескольких переносов судебных заседаний, ответчик представил список на заселение… другого дома, где истец проживала до вселения в спорную квартиру. Ещё ответчиком был представлен протокол совместного заседания профсоюзного комитета и администрации почтамта, в соответствии с которой Н была предоставлена служебная квартира, однако, адрес её был определён как "Северный микрорайон дом 10 1-3-й подъезды". Конечно же, этот адрес не соответствует адресу спорной квартиры.

Представленная ответчиком в суд выписка из реестра жилых помещений муниципального жилищного фонда г. Хабаровска свидетельствовала о том, что жилое помещение было отнесено к муниципальной собственности решением Хабаровского краевого Совета народных депутатов от 10.10.1991 года, 6-я сессия 21-й созыв, то есть уже после вселения Н в квартиру.

Здесь я отмечу, что вообще-то, в соответствии со статьями 2,4,9 Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. Какое это имеет значение применительно к теме работы, станет ясно позднее, при разборе другого практического примера.

Однако здесь обе стороны ссылались на то, что квартира находится в муниципальной собственности, поэтому никакого спора вокруг того, кто является истинным собственником на момент рассмотрения дела в суде, не возникло. Да и, в соответствии с Законом о введении в действие Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правила регистрации прав собственности, существовавшие до вступления в действие указанного закона, распространяются на сделки, совершённые до вступления его в силу.

В суде ответчик ссылался на уже упоминавшуюся статью 4 Закона №1541-1, настаивая на том, что квартира имеет статус служебной. Истец ссылался на заключённый типовой договор социального найма и на то, что представленные ответчиком документы не содержат достаточных данных, чтобы сделать вывод, что квартира действительно является или когда-либо являлась служебной.

Тем более что другого документа о праве собственности, кроме выписки об отнесении предмета спора в 1991 году к муниципальной собственности, в дело так и не поступило. В связи с этим открытым остался вопрос, почему ответчик считает, будто квартира была муниципальной также и на момент вселения истца, то есть в 1985 году.

Вообще, метаморфозы, которые претерпела собственность на стыке эпох, заслуживают большой, подробной отдельной работы. И дело тут не только в процессе приватизации. Дело ещё и в том, что в тот период времени формировалась муниципальная власть, шли процессы разграничения государственной, муниципальной собственности.

Я сам пережил немалый культурный шок, когда исследовал этот вопрос, и я хотел бы сделать небольшой подарок читателям, прямо процитировать здесь некоторые статьи Гражданского кодекса РСФСР, касающиеся вопросов собственности. Итак: "Статья 93. Собственность социалистическая и личная

Социалистической собственностью является: государственная (общенародная) собственность; колхозно-кооперативная собственность; собственность профсоюзных и иных общественных организаций.

Государство охраняет социалистическую собственность и создает условия для ее приумножения.

Никто не вправе использовать социалистическую собственность в целях личной наживы и в других корыстных целях.

Основу личной собственности граждан составляют трудовые доходы. Личная собственность служит одним из средств удовлетворения потребностей граждан.

Личная собственность граждан и право ее наследования охраняются государством.

Имущество, находящееся в личной собственности граждан, не должно служить для извлечения нетрудовых доходов, использоваться в ущерб интересам общества.

Статья 94. Государственная собственность - общее достояние советского народа

Государственная собственность - общее достояние всего советского народа, основная форма социалистической собственности.

Государство является единым собственником всего государственного имущества.

Статья 95. Объекты права государственной собственности

Земля, ее недра, воды и леса состоят в исключительной собственности государства и предоставляются только в пользование. Государству принадлежат основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, имущество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства".

Иными словами, в 1991 году, хотя жилое помещение, вокруг которого разгорелся судебный спор, и не стало частным, но, тем не менее, сменило форму собственности. Если до этого она была государственной (общенародной) социалистической, то с момента принятия 6-й сессией 21-го созыва Хабаровского краевого Совета народных депутатов решения от 10.10.1991 года, она стала муниципальной, то есть принадлежащей конкретному местному образованию, а не всему советскому народу.

Напомню ещё раз, хотя читатели, наверное, и сами это прекрасно помнят, что позиция ответчика в деле основывалась на его утверждении об установлении служебного статуса квартиры ещё в 1985 году, то есть в период действия старого Гражданского кодекса. Это значит, что на момент принятия этого решения собственник был другой - государство, а не муниципальное образование в лице администрации города Хабаровска (правопреемницы Исполнительного комитета Совета народных депутатов). И спросить в суде мнение этого "старого" собственника уже невозможно, ввиду его глубокой трансформации – настолько глубокой, что теперь мы имеем дело уже с другим государством. Исполнительный комитет Совета народных депутатов города Хабаровска в своё время, конечно же, имел свои собственные полномочия по поводу государственной собственности, но в тот период времени он не был уполномочен решать вопрос о приватизации, которая началась позже.

Логика современного российского законодательства ведёт к тому, что при переходе имущества в муниципальную собственность, сохраняются права проживающих в нём граждан.

Например, статья 18 Закона №1541-1

"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" прямо указывает, что при переходе государственных или муниципальных учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, должен быть передан в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

А вот на примере этого дела мы видим, что в муниципальную собственность перешло имущество, принадлежавшее ранее другому субъекту - государству. При этом администрация города настаивает, что служебный статус жилья – нечто вроде чумного микроба, сохраняется, каким бы образом имущество не передавалось. Вопрос о том, что, будучи ещё в старой форме собственности, квартира могла находиться в оперативном управлении или хозяйственном ведении государственного учреждения (того же Почтамта) окончательно прояснён так и не был.

ХПТУС "Хабаровский почтамт", насколько об этом можно судить, было ликвидировано ещё до того, как налоговые службы начали вести компьютеризированный учёт, соответственно, данные о принадлежности квартиры за тот давний период времени обнаружить проблематично - Федеральной регистрационной службы тогда тоже, конечно, не существовало. Да она была и не нужна – вся собственность всё равно считалась "общенародной".

Краснофлотский районный суд в своём решении от 7 апреля 2009 года пришёл к выводу, что "факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность, указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ". В ходе судебного разбирательства было установлено, что истец Н фактически пользуется спорным жилым помещением на условиях договора социального найма, в связи с чем имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения" .

Мы видим, что суд, анализируя материалы дела, всё же склонился к тому, что квартира имела статус служебной, но утратила его в связи с изменением собственности с государственной на муниципальную. Так что позиция истца о том, что указанный статус спорному жилому помещению должным образом и не присваивался (по крайней мере, доказательств присвоения такого статуса ответчик не представил), своего логического развития не получила. Однако трудно предположить, на что судья мог бы сослаться, если бы решил признавать квартиру служебной (давайте, просто из любопытства попробуем использовать сослагательное наклонение).

Дело в том, что Верховный суд Российской Федерации своим определением от 23 июня 2006 года по делу №35-В06-12  установил, что: "В соответствии со ст. 101 ЖК РСФСР , действовавшего на тот период, жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Согласно пункту 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Из изложенного следует, что после принятия решения о включении жилой площади в число служебных, данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такого в органах государственной регистрации недвижимости. Тогда как таких доказательств ответчиками не представлено. Указанные доводы заслуживают внимания".

Собственно, я приводил здесь все эти громоздкие резоны для того, чтобы сделать довольно простой вывод. Ситуация, связанная со спорным жилым помещением, складывалась в определённых правовых и социальных обстоятельствах. В то время не существовало ни частной, ни муниципальной собственности. Соответственно, управленческие органы крайне безответственно подходили к вопросам оформления прав, присвоения специальных правовых статусов и наложения обременений, таких, как служебный статус жилья.

В деле Н ответчик не представил ничего, что сошло бы за решение исполнительного комитета о включении квартиры в число служебных. Я полагаю, что такое решение никогда и не выносилось. Органов регистрации прав на недвижимость, какими мы привыкли видеть их сейчас, тогда просто не существовало.

А муниципальное образование, со всеми своими управленческими структурами, получило это имущество в собственность уже в новых правовых и исторических обстоятельствах, будучи связанным обязательствами по проживанию там вселённой ранее Н и не имея возможности присвоить квартире статус служебной своим решением. Решающую роль в том, что иск Н был удовлетворён, сыграло сразу несколько факторов. Среди них не последним было отсутствие решения Исполнительного комитета о включении квартиры в число служебных, но ответчик в лице администрации города Хабаровска этот пробел восполнить не мог уже никак.

Показательно, что п.2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" содержит следующую формулировку: "Объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3  к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах)". В то же самое время объекты, указанные в Приложении 1  к этому же постановлению относятся к федеральной собственности.

Думается, что такое терминологическое разделение (в одну форму собственности имущество "передаётся", зато к другой оно только "относится") отнюдь не является случайным. Политики, планировавшие реформу собственности, на мой взгляд, решили, что бывшая "государственная" собственность по своей сущности ближе к новой "федеральной", поэтому переход из одного состояния в другое описывался термином "отнесение".

Муниципальной же собственности в СССР не было, она создавалась заново. Поэтому переход прав на имущество в муниципальную собственность описывался термином "передача". Таким образом, с моей точки зрения, применительно к описанному выше делу следует считать доказанным, что городской округ город Хабаровск приобрёл право собственности на спорное имущество в 1991 году. До этого момента управленческими структурами города осуществлялись другие, существенно ограниченные полномочия на то же самое жилое помещение. Правовые последствия этих исторических процессов неплохо прослеживаются в приведённом примере.

Следует отметить, что споры подобного рода, касающиеся социального или служебного статуса жилого помещения, вряд ли полностью утратят свою актуальность с окончанием процесса бесплатной приватизации жилья. Разница между этими двумя юридическими состояниями недвижимого имущества останется очень существенной и с наступлением этого срока. Социальное жильё по своему статусу предполагает большее количество прав для нанимателя, поэтому оно в любом случае останется предпочтительным для него по сравнению со служебным.

Другое дело, которое я хотел бы предложить вниманию читателей в качестве примера, тоже имеет отношение к оформлению муниципальной собственности и связанным с этим особенностям судебного спора. Разница заключается в том, что все обстоятельства, на которые ссылались стороны, относятся уже к новому времени и сложились при действующих Гражданском и Жилищном кодексах и Федеральном законе №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пример №2 : Городской округ "город Хабаровск" в лице администрации города Хабаровска заявил иск о выселении из комнаты в муниципальном общежитии ответчиков, семьи Л. Свои требования истец мотивировал, в частности, тем, что здание, в котором расположена спорная комната, является муниципальной собственностью. Другие обстоятельства, которые вызвали спор по делу, я здесь приводить не планирую, поскольку намерен использовать это гражданское дело именно как пример юридической оценки права муниципальной собственности. Другие подробности только без нужды осложнят восприятие главного.

В подтверждение своей правовой позиции истец ссылался на выписку из реестра домов муниципального жилищного фонда г. Хабаровска от 16.07.2006 года, из которой следовало, что дом, в котором расположено спорное жилое помещение, был принят в муниципальную собственность на основании постановления мэра города Хабаровска от 04.12.2001 года №1361. До этого здание принадлежало промышленному предприятию, которое к моменту возникновения спора в суде, было давно уже ликвидировано. На вопросы ответчика представитель истца прямо пояснил, что в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, передача собственности, а также право собственности истца зарегистрировано не было, и намерен ли истец это делать ему, представителю, не известно.

Ответчик устно и письменно ссылался на то, что на основании части 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Кроме этого, ответчик, в обоснование своих возражений приводил статьи 2,4,9 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьёй 2 указанного закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). В соответствии со статьёй 4 этого же закона обязательной государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 9 указанного выше Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (на момент окончания этой статьи этот орган называется "Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской Автономной области").

На основании приведённых выше норм права ответчик утверждал, что ни городской округ город Хабаровск, ни администрация города Хабаровска правом собственности на спорное помещение не обладают, следовательно, не являются надлежащим истцом по делу.

Несуществующее или необоснованно предполагаемое право судебной защите не подлежит.
Реагируя на позицию ответчика, истец сослался на п.3 Постановления пленума Высшего Арбитражного суда №8 от 25 февраля 1998 года. В соответствии с положениями этого документа "Субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество. Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.93 № 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 №114-рп".

Однако пунктом 14 того же Постановления пленума Высшего Арбитражного суда №8 от 25 февраля 1998 года установлено, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом. Правовой контекст допускает расширительное толкование этого пункта. Вообще, любое лицо, приобретающее недвижимое имущество в собственность по любому основанию, получает право распоряжаться им с момента государственной регистрации.

Конечно же, Высший Арбитражный суд своим Постановлением №8 поставил собственников недвижимого имущества в неравное положение, предоставив государству и муниципальным образованиям право распоряжаться своей недвижимостью только на основании внутренних "перечней", без регистрации в органах, ведущих Единый государственный реестр прав, обязательной для всех остальных. Впрочем, далеко не всегда и далеко не во всякой ситуации можно говорить, что имеет место неравенство. Дело в том, что в соответствии со статьёй 6 Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Соответственно, когда речь идёт о праве муниципальной собственности, возникшем до вступления в силу Федерального закона №122-ФЗ, пункт 3 Постановления пленума Высшего Арбитражного суда №8 от 25 февраля 1998 года выглядит совершенно логичным и уместным, но вот когда имущество было передано после вступления в силу этого нормативного акта, возникают вопросы.

Гражданское дело, ставшее основой для примера №2, относится к 2007 году, решение по нему было принято в июле 2007 года. Истец настаивал на том, что имеет право собственности на спорное жилое помещение, ссылаясь на постановление мэра города Хабаровска от 04.12.2001 года №1361. При этом следует подчеркнуть, что до 2001 года весь дом принадлежал предприятию, впоследствии ликвидированному. Иными словами, все события, юридически значимые для этого спора, произошли спустя значительное время после того, как Федеральный закон №122-ФЗ вступил в силу, поэтому ответчик полагал, что право собственности у истца может существовать только при соблюдении правил, установленных этим законом. Пока эти правила не соблюдены, высказаться по поводу принадлежности прав невозможно.

9 июля 2007 года Краснофлотским районным судом города Хабаровска было вынесено решение по делу №2-355/2007 г. об удовлетворении исковых требований городского округа "город Хабаровск" в лице администрации города Хабаровска и о выселении ответчиков Л из комнаты в общежитии. Вопрос о собственности в этом решении был обозначен буквально несколькими фразами: "Согласно выписке из реестра домов муниципального жилищного фонда г. Хабаровска от 16.07.2006 г. дом принят в муниципальную собственность на основании Постановления мэра города Хабаровска от 04.12.2001 г. №1361. Согласно ст. 209 ГК РФ – собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". В других абзацах решения городской округ "город Хабаровск" просто именуется собственником.

Кассационным определением по делу №33-2824 от 2 августа 2007 года судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда оставила решение Краснофлотского районного суда от 9 июля 2007 года без изменения. Несмотря на то, что одним из основных доводов жалобы являлось отсутствие надлежащего права собственности у истца, вопрос об основаниях и порядке приобретения этого права в определении не анализируется, истец просто именуется собственником.

Определением №4-г-464/08 от 5 марта 2008 года было отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции. Вопрос, на каком основании сделан вывод о наличии у истца права собственности, игнорируется, хотя он и являлся едва ли не единственным доводом, положенным в основу надзорной жалобы (сторона ответчика намеренно заостряла именно этот вопрос).

Однако наибольшее любопытство у меня вызвало определение №58-ФО8-108 от 22 апреля 2008 года, которым ответчикам было отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Разумеется, после внимательного прочтения этого документа для меня также остались загадкой основания, по которым суды разных инстанций считают истца собственником спорного помещения, однако там появились два любопытных абзаца. Суд пришёл к выводу, что: "Доводы надзорной жалобы не могут быть признаны состоятельными, поскольку не свидетельствуют о существенном нарушении судебными инстанциями норм материального или процессуального права.

При этом следует отметить, что принцип правовой определённости предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового постановления. Иная точка зрения суда надзорной инстанции на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения судебного постановления нижестоящего суда".

В чём состояла "иная точка зрения", осталось тайной. А теперь, дорогие читатели, давайте представим себе, какова будет судьба любого другого истца, кроме органа исполнительной власти РФ, если он попытается ввязаться в судебную тяжбу, не имея надлежащим образом оформленных прав. Несладкой будет его судьба.

И ладно бы ещё, если избирательное "закрытие – открытие" глаз российской Фемиды на те или иные "недочёты в деятельности" исполнительной власти служили бы поводом для улучшения её, власти, работы – всё это было бы ещё терпимо. Однако это совсем не так. Если сравнить пример №2 с примером №1, который относится уже к 2009 году, то можно сказать, что хаос в учёте муниципальной собственности не только не усмиряется – он нарастает.

Существенных мер по регистрации своей собственности исполнительная власть, насколько я могу судить, не принимает. И её можно понять – зачем ей это надо? Совсем это ей не надо. Как следствие, ничуть не улучшается ситуация и с учётом жилого фонда специального использования. Ответчик по делу в примере №1 сослался на утерю соответствующего постановления, и я почему-то не удивлён. А давайте ещё примем во внимание, что учёт недвижимого имущества крупных корпораций, типа РЖД, насколько можно судить, ничем не лучше государственного, и мы увидим довольно неприглядную картину.

Если, благодаря "спаянности" различных ветвей власти, государственные органы ещё как-то могут процессуально отстоять свои интересы, даже в ситуации, когда их материальные права неочевидны или не оформлены надлежащим образом, то гражданин иногда попадает в ситуацию, когда его процессуальные права оказываются неполными, ограниченными на совершенно официальном уровне. В следующем примере речь пойдёт о случаях, при которых ответчик в споре о жилищных правах не может, из-за особенностей законодательства, в полной мере прибегнуть к некоторым правам, которые, казалось бы, гарантируются ему Гражданским процессуальным кодексом РФ. При этом я хотел бы заранее подчеркнуть, что постараюсь избежать однозначных оценок типа "хорошо" или "плохо".

Пример №3 : 30 января 2009 года Краснофлотский районный суд принял решение о вселении истицы Е.В. в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма. Ответчиком по данному делу выступал В.В., который является нанимателем этого помещения и который, по мнению истицы, препятствовал ей в пользовании квартирой. Ответчик полагал, что истица прекратила своё право пользования жилым помещением, и на этом основании её иск не подлежит удовлетворению.

Собственник спорного помещения, городской округ город Хабаровск, в лице администрации города Хабаровска, был привлечён к участию в деле в качестве третьего лица только по ходатайству стороны ответчика. Фактически представитель администрации города в судебное заседание не явился, никакого интереса со стороны собственника этот судебный спор не вызвал.

Возможно, что у читателя это вызовет удивление, но я стану утверждать, что правомерность принятого судом решения, суть этого решения в данном случае не играет совершенно никакой роли для раскрытия темы нашей работы. Никакой роли не играют даже детали этого дела. Я хотел бы поговорить сейчас о праве, которым ответчик не смог бы эффективно воспользоваться.

В соответствии со статьёй 137 Гражданского Процессуального кодекса РФ, ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. В то же самое время, в соответствии со статьёй 83 Жилищного кодекса РФ "расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению".

Я имею в виду, что в том деле, о котором идёт речь в примере №3, ответчик не может в полной мере пользоваться правом предъявления встречного иска. Так, статья 83 ЖК РФ прямо указывает, что потребовать расторжения договора социального найма в перечисленных случаях может только наймодатель. Соответственно, только он может являться и надлежащим истцом по соответствующему гражданскому делу, включая и встречный иск.

Статья 91 Жилищного кодекса РФ устанавливает правила выселения нанимателя или членов его семьи по определённым основаниям. Она, в частности, говорит, что при некоторых обстоятельствах "виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения". Здесь, хотя и присутствует ссылка на "других заинтересованных лиц", но аналогичной ссылки нет в ст. 83 ЖК РФ, что сводит упоминание этих самых "заинтересованных лиц" до уровня пустой декларации. Да и сам механизм выселения, прописанный в статье 91 ЖК РФ, предусматривает досудебный порядок урегулирования спора, к которому (это прямо прописано в статье) обязан прибегнуть только наймодатель. Кем могут быть эти самые "другие заинтересованные лица" не раскрывается.

Всё это полностью лишает кого бы то ни было, кроме наймодателя (а в нашем случае это городской округ город Хабаровск в лице администрации города Хабаровска), реальной возможности эффективно заявить иск (в том числе и встречный иск) о выселении по некоторым основаниям одного из проживающих в квартире лиц или о расторжении с одним из них договора социального найма, на основании которого он претендует пользоваться квартирой. Следует учитывать, что право требовать выселения одного из лиц, вселённых в жилое помещение, не предусмотрено также и статьёй 67 ЖК РФ, регламентирующей права и обязанности нанимателя.

Кроме того, я попросил бы читателя обратить внимание, что в Жилищном кодексе не раскрывается подробно вопрос о судьбе договора социального найма при выселении одного из членов семьи нанимателя, если такое выселение произойдёт, например, на основании статьи 91 Жилищного кодекса РФ. Ведь у самого нанимателя и остальных членов его семьи право пользования квартирой может сохраниться. Понятно, что должно произойти изменение договора социального найма, заключающееся в исключении из него одного из членов семьи нанимателя. Однако в ЖК РФ, насколько моя внимательность позволила его изучить, об этом ничего не говорится. Получается, что заключение, изменение и расторжение договора социального найма – это одно, а выселение – это другое и нечто параллельное.

Возвращаясь к правам нанимателя по договору социального найма, хотел бы сказать, что я не склонен считать отсутствие у него права требовать выселения членов своей семьи (или сонанимателей) однозначным злом. Ситуация, при которой один из нанимателей мог бы требовать выселения другого сонанимателя, члена своей семьи или иного лица, вселённого в порядке статьи 67 ЖК РФ и приобретшего право пользования квартирой, способствовала бы тому, что наниматель частично узурпировал бы права собственника жилого помещения, а именно право распоряжения недвижимым имуществом. В связи с этим вопрос о выселении лица из квартиры, вопрос о расторжении договора социального найма практически отнесён законодателем в сферу прав наймодателя. Кроме того, некоторые основания выселения предполагают предоставление выселяемому благоустроенного или другого жилого помещения, и было бы глупо позволить нанимателю обременять наймодателя ещё и этой обязанностью, начиная процесс о выселении кого-то из квартиры.

С другой стороны, ведь пункт 1 части 1 статьи 67 ЖК РФ даёт право нанимателю вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, без расшифровки, что эти лица обязательно должны быть членами его семьи, родственниками. Так что определённое противоречие всё же существует. Однако я считаю, что это противоречие должно решаться скорее более активной позицией собственника, его реальным участием в гражданских делах, подобных нашему примеру №3, чем предоставлением нанимателям возможности требовать в суде выселения друг друга. Такая возможность являлась суррогатом права собственности в тот исторический период, когда оно не признавалось государством. Чрезвычайно интересный пример этого даёт определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2007 года по делу №5-В07-14 (имеется в базе данных информационной системы "Консультант плюс"). Это дело интересно не только давностью фактов, вокруг которых возник спор, но и применением действовавшего на тот момент жилищного законодательства.

Суть взаимных требований сторон сводится к признанию собственного права пользования квартирой и прекращения этого права (или выселения) у противоположной стороны. Аргументация обеих основана на столь архаических нормативных актах, что не имеет смысла приводить её здесь подробно. Всё равно почти нет шансов, что кому-либо из читателей доведётся обратиться к ним практически. Дело приведено здесь в качестве примера потому, что представляет собой убедительнейший пример того, что право пользования государственной собственностью являлось "протезом", на который опирались общественные отношения в сфере жилья вместо ампутированной частной собственности.

Отсутствие частной собственности сопровождалось привнесением отдельных распорядительных элементов в сферу прав нанимателя жилого помещения, например, туда была отнесена практическая возможность оспаривать в суде право пользования других лиц. Это можно рассматривать как узурпацию прав собственника, которая могла соответствовать только общественному устройству, презиравшему эти права. Однако, за исключением отдельных единичных дел, которые "заблудились во времени", такая конструкция относится уже не к области юриспруденции, а к области истории юриспруденции.

В завершение можно отметить, что рассмотрение государственного нормотворчества в исторической перспективе – очень интересное упражнение, и очень полезное. Чрезвычайно занимательно выделять в судебной практике следы тех социальных сдвигов, свидетелями которых мы все были в течение последней четверти века. Происходит выделение и осмысление фигур собственника - наймодателя, нанимателя, членов семьи того или другого. Оттачивается правовой статус каждой, их права, обязанности и гарантии.

Я убеждён, что выделение жилищного права из общего "потока" гражданско-правового регулирования в самостоятельную отрасль является сугубо социалистическим явлением. Оно, это явление, было связано с узурпациями и "микроузурпациями" прав собственника в пользу самых различных лиц, а также с гипертрофированным государственным регулированием, распределением и очередью, характерными для советской правовой системы.

Если на повестку дня нашей с вами страны встанет окончательный переход на правовые основы западной демократии и рыночной экономики, регуляции, ставшие поводом к этой работе, обречены на "растворение" среди более общих юридических норм.



- Бубон К.В. "Произвол или тенденция"? // "Адвокат" №9, сентябрь 2006;
- Бубон К.В. "Исправит ли практика огрехи законодателя"? // "Адвокат", №10, 2006;
- Бубон К.В. "Произвол продолжается" // "Адвокат", №2, 2007
- Гражданское дело № 2-218/2009, архив Краснофлотского районного суда города Хабаровска.
- Страница 5 решения по гражданскому делу № 2-218/2009, архив Краснофлотского районного суда города Хабаровска.
- Это гражданское дело не имеет отношения к приведённому примеру, перекликаются только выводы Верховного суда.
- Статья 101. Служебные жилые помещения. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива может быть включено в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива.
Помимо прочего, в это Приложение включены "жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации)".
- В этом приложении перечислены многие объекты, которые относятся к федеральной собственности по сей день.
- Гражданское дело №2-355/2007, архив Краснофлотского районного суда города Хабаровска
- Дело №2-159/2008, архив Краснофлотского районного суда города Хабаровска


25 июля 2009 г.
(c) Константин Бубон