Жилье меняется к лучшему

Как увеличить количество комнат в квартире без лишних затрат.

В отсутствие стабильного спроса риэлторы заговорили об обменных технологиях. Они похожи на то, что делалось в советские времена, когда не было фактических цен на квартиры. Как это происходит на практике, нам рассказала эксперт в области недвижимости Людмила БУБНОВА.

Сегодня 70 процентов желающих приобрести квартиру не имеют полной суммы на руках. Большую ее часть обычно составляет стоимость единственной квартиры, которую покупатель хочет обменять на большую c доплатой через куплю-продажу, нередко будучи вынужден взять ипотеку на недостающую сумму. Таков же процент и тех, кто, желая приобрести несколько объектов меньшей площади, продает большую квартиру. Но покупателя ни те, ни другие зачастую не находят. Либо значительно теряют в получаемой сумме в результате торга. Однако выход есть!

Пример из жизни
Допустим, владельцы однокомнатной квартиры желают приобрести двухкомнатную с доплатой, а хозяева двухкомнатной – с доплатой купить «трешку». И, в свою очередь, хозяин трехкомнатной квартиры ищет покупателя, чтобы на вырученную сумму взять две «однушки», то есть – разъехаться. Тут напрашивается объединение этих трех квартир в цепочку одновременной обменной сделки. Однокомнатная квартира с доплатой меняется на двухкомнатную, а та, уже с двумя доплатами, своей и полученной, на «трешку». Хозяева же трехкомнатной квартиры получают в собственность однокомнатную и сумму двух доплат, на которую можно приобрести вторую «однушку». Это позволит не брать ипотеку на недостающие суммы. Но рынок, увы, заточен на продажи.

Как высчитать доплату
По словам Людмилы Бубновой, дело даже не в том, что риэлтор не хочет объединять объекты, а в сумме доплат, которую очень трудно высчитать. Погрешности в оценке при продажах исправляются сравнением с ценами других предложений или безрезультатной экспозицией объекта на площадках объявлений с последовательным понижением цены. В результате цена все-таки становится интересной покупателю. Но после продажи требуется уже значительно большая доплата, дабы приобрести достойную квартиру.
Можно ли производить оценку квартир иначе – более объективно и достоверно? Можно! Давайте в качестве примера изучим объявление о продаже однокомнатной квартиры с параметрами 40/20 метров, где 40 метров – общая площадь, а 20 – размер комнаты. Кухня, санузел, коридоры и кладовые тоже занимают площадь в 20 метров. Так почему бы условно не обозначить их еще одной комнатой? Итак, у нас появляются две комнаты. Теперь следует изучить цены на комнаты в коммунальных квартирах того района, где находится квартира, и высчитать стоимость объекта в целом; а если нужно увеличить жилье на одну комнату, то для вычисления доплаты следует узнать среднюю цену комнаты в районе, куда хочется переехать.

Дело не в цене
Конечно, через прямую продажу, с учетом лукавого желания «продать дороже – купить дешевле», теоретически может выйти сумма и больше. Однако практика такова, что после кризиса объекты с завышенной ценой покупатели вообще не рассматривают. А благодаря обменам можно выстроить «квартирную цепочку», где доплаты будут ощутимо меньшими. Правда, для всего этого необходимо отличное знание данной методики риэлтором и разумное отношение клиента на предмет «доплата – качество жилья».
– Таким образом, методика обменов предлагает к обсуждению не цены объектов, а суммы доплат, – говорит эксперт. – Система расчета доплат по цене комнаты – самая объективная. Думаю, именно она позволит в конечном счете упорядочить нормы ценообразования в сфере недвижимости: собственники комнат, как правило, трезво оценивают свои объекты, понимая, что в ином случае покупатель предпочтет однокомнатную квартиру.