Покупаем дом

Одним из наиболее востребованных видов недвижимости, как показывает практика последних лет, являются индивидуальные загородные дома или дачи. Их массовое строительство стало непременным спутником большинства крупных городов. Однако далеко не каждый, кто стремится иметь свой дом, готов включиться в хлопотный и длительный процесс его строительства. И тогда единственным способом реализовать свою мечту становится покупка готового жилья. Однако этот процесс тоже далеко не прост, как может показаться, и требует пристального внимания к самым, на  первый взгляд, малозначительным деталям.
На что стоит обратить особое внимание и как не споткнуться о подводные камни? Чего следует опасаться и как избежать ошибок? Однозначно ответить на эти вопросы непросто. Бывший собственник вряд ли покажет вам все проблемные участки, связанные с объектом продажи, а сам дом не расскажет о том, что его «беспокоит». Значит, ставить «диагноз» будущему приобретению придется новому владельцу.

Дом без страха и упрека
Рассматривая особенности выбора и покупки дома, мы сознательно упускаем юридические тонкости, сопровождающие сделку купли-продажи. В современных СМИ имеется исчерпывающая информация на эту тему. Ограничимся приведением перечня документов, которые, по словам руководителя юридического отдела одного из агентств недвижимости, в обязательном порядке необходимы для приобретения загородной недвижимости:
-правоустанавливающие документы на дом;
-технический паспорт домовладения;
-технический паспорт здания (строения);
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
-кадастровый план земельного участка;
-выписка из домовой книги.
Но даже удостоверясь, что с документами все в порядке, при покупке дома недостаточно знать его стоимость, площадь и месторасположение. Будущего владельца в не меньшей степени должны интересовать технические детали, такие как состояние крыши, стен, фундамента, пола, перегородок, инженерных коммуникаций.
Начнем с того, что, в зависимости от материала стен, индивидуальные дома в большинстве случаев бывают трех типов: щитовые, бревенчатые (брусовые) и кирпичные. Каждый строительный материал имеет свои плюсы и минусы. Так, кирпичные дома – долговечны (см. табл.1), устойчивы в пожарном отношении и пригодны для всесезонного проживания. Однако постройки 60-80хг.г. прошлого столетия могут иметь внутри стен засыпку из земли, золы или шлака, которые использовались в качестве утеплителя. Их главный минус в том, что они интенсивно впитывают влагу и со временем превращаются в убежище для грызунов. 

Таблица 1.     Срок службы жилых зданий
Срок службы зданий, (лет)
Технические характеристики
150 Каменные капитальные здания: толщина стен 2,5-3,5 кирпича, железобетонные перекрытия, железобетонный или металлический каркас
120 Кирпичные здания: толщина стен 1,5-2,5 кирпича с железобетонными, бетонными или деревянными перекрытиями
100 Кирпичные здания облегченной кладки выполнены из кирпича, монолитного или легкого шлакоблока, ракушечника; перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные
90 Здания со смешанными, деревянными, рублеными или брусчатыми стенами

Практика показывает, что сегодня все больше людей при выборе дома или дачи отдают предпочтение деревянным строениям.  Это объяснимо: материал экологичен, имеет низкую теплопроводность и меньший удельный вес. К отрицательным свойствам древесины относят повышенную пожароопасность и подверженность атмосферным воздействиям, что, впрочем, решается периодическим обновлением защитного покрытия и антисептической пропитки.
При покупке деревянного дома в первую очередь рекомендуется обратить внимание на размеры материала. Если стены возведены из стандартного бруса сечением 150х150 мм, но не утеплены, то подобное сооружение, как и щитовые постройки,  не может предназначаться для круглогодичного проживания. Чтобы жить в таких домах постоянно, потребуется утеплить стены снаружи, иначе в холодное время года  часть тепла будет уходить на обогрев окружающего воздуха.  В этом отношении предпочтительнее дома из бревен, диаметр которых должен составлять от 180 до 240 мм, в соответствии с требованиями к тепловой защите для центрального климатического района.

Общий осмотр
Покупке должно предшествовать тщательное исследование строения как снаружи, так и изнутри. Прежде чем приступить к наружному осмотру, определите, насколько ваш дом удален от соседних построек. С точки зрения пожаробезопасности (а этот фактор является одним из главных при покупке деревянного дома) расстояние до ближайших строений должно быть не менее 15 м.
После этого осмотрите дом со стороны, отступив от него метров на 20-30. С расстояния лучше заметны проседания или перекосы линии крыши, а также  нарушение вертикальности стен. Опущенный угол, как правило, укажет на просевший фундамент. О проблемах с фундаментом косвенно свидетельствуют  также перекосы дверных и оконных проемов. Основными причинами подобного явления служат: увеличение нагрузки на несущие конструкции, неправильная перепланировка или надстройка дополнительных этажей, ухудшение устойчивости почвы, затопление подвала и даже строительство в непосредственной близости новых объектов.
Нарушение вертикальности стен деревянного дома в первую очередь связано с состоянием бревен нижнего венца, которые в большей степени подвержены воздействию влаги. Подгнившее дерево постепенно проседает под тяжестью стен и крыши, вызывая перекос. Поэтому обязательно загляните в подполье. Влажная земля около бревен – явный признак того, что они гнилые. Трухлявый венец сложно обнаружить, поскольку внешне он не отличается от здорового, но часто пуст внутри. Чтобы убедиться в этом, можно забить в бревно гвоздь или просто постучать. Здоровое дерево издает звонкий четкий звук, поврежденное – будет звучать глухо, обозначая полость.
Убедитесь в наличии продухов (вентиляционных отверстий) в цоколе дома. Они помогут сберечь деревянные конструкции перекрытий и пола.
Проверьте, насколько надежно балки перекрытий врублены в несущие стены и какова величина их опоры (необходимо, чтобы балка сечением 200х100 мм заходила в стену на 100 мм). При этом балка должна быть врублена целиком либо с косым подрубом в четверть. Иногда делают грубый подруб в полдерева, из-за чего в балках со временем образуются трещины.
Опуститесь в погреб и обязательно проверьте, нет ли воды на полу, плесени на стенах, а также затхлого запаха, свидетельствующего о плохом дренаже воды и некачественно выполненной отмостке.  Она должна быть шириной 700 – 800 мм (на 200 мм шире, чем свес с крыши) и окольцовывать здание  по всему периметру. Это позволит надежно защитить фундамент от нежелательных поверхностных вод, появляющихся при выпадении осадков или таянии снега.
Обратите внимание на высоту первых венцов дома от уровня земли (расстояние должно составлять не менее 30 см). Чем выше они расположены, тем лучше. В этом случае деревянные конструкции будут более надежно защищены от воздействия атмосферных осадков.

Крыша мира
Даже опытному хозяину, который способен держать в руках пилу и топор, важно заранее знать состояние крыши. Первоначально вы можете осмотреть дом в любое время, а вот окончательную корректировку цены за покупку определите после дождя, особенно крупного. Уж он-то выявит все изъяны крыши.
Проверьте ее общее состояние и выясните, в хорошем ли состоянии водосточные желоба и их крепеж? Достаточен ли выступ кровли? Он должен быть не менее 45 см, в противном случае капли воды, падая с крыши, будут попадать на стены. От этого обстоятельства напрямую зависит состояние дома. Достаточно 3-5 лет постоянного "орошения", чтобы деревянные стены прогнили. Но худая кровля обещает одни расстройства не только в виде капели и многочисленных подтеков. Не менее опасны последствия - сгнившие балки и стропила.
Не тратя времени даром, забирайтесь на чердак и там ищите мокрые места. Обнаружить протечки несложно, даже если чердак обжит - прямо под "пробоинами" краска пола обычно светлее. Основное внимание обратите на стены; важно, чтобы верхний венец (его еще называют холостым) был сухим. Если он мокрый, колупните бревно, при продолжительной капели оно наверняка гнилое. Иногда его можно проткнуть не только гвоздем, но и пальцем. Если это бревно превратилось в труху, значит, серьезно больны и нижние два-три бревна, причем снаружи они могут выглядеть вполне добротными. На холостом венце крепятся стропила, то есть, по существу, вся крыша, на следующем венце - потолок. Поэтому гнилые бревна в этом месте не только нежелательны, но даже опасны, поскольку подвергаются высокой нагрузке. Для их замены потребуется  раскрывать крышу, в лучшем случае - вырезать подгнивший участок и вставлять новые отрезки взамен удаленного, а это под силу только специалисту. Если же кровля течет посредине, то это тоже сигнал бедствия, хотя менее опасный, так как гнилые стропила и балки укрепить легче.
Имеет значение и то, из какого материала у дома выполнена кровля.  Поскольку срок службы и периодичность в обслуживании у существующих кровельных материалов различны, потребуется выяснить, когда монтировалась или перекрывалась крыша. Эти данные позволят новому владельцу спланировать свои действия на будущее.
Для сведения: жизненный цикл наиболее используемых кровельных покрытий, по данным ООО «РУФИТИ» (г. Тверь), ориентировочно составляет: «мягкой» кровли из материалов на бумажной основе – от 2 до 10 лет, шифера волнистого – 15 – 20 лет, стали/металлочерепицы – до 50 лет и черепицы из обожженной глины – свыше 50 лет. При этом стальные крыши в течение срока эксплуатации требуют периодической окраски (кровля из черной стали – через 2-3 года; из оцинкованной – через 10 лет).
Покупатель окажется в выигрышном положении, если кровля его дома выполнена из металлочерепицы. Долговечность этого материала обеспечивается оцинкованием и полимерным покрытием стальных листов, поэтому в дополнительном уходе и обслуживании, как правило, нет необходимости. Именно высококачественные полимерные покрытия придают металлочерепице высокую коррозийную и механическую стойкость, повышают ее сопротивляемость к УФ-излучению и температурным перепадам. Покрытие Pural толщиной слоя всего 50 мкм выдерживает серьезные механические воздействия. Его погодоустойчивые свойства позволяют использовать металлочерепицу даже в районах с температурой, опускающейся до -60оС. Высокая пластичность покрытия, важная при монтаже, сохраняется при низких температурах, поэтому его обработка возможна до -15;С, то есть кровельные работы можно вести и не в сезон.
Большие неприятности могут вызвать находящиеся в аварийном состоянии перекрытия. Поэтому, осматривая межэтажные и чердачные конструкции, помните – их максимально допустимый прогиб на длине в 4 м не должен превышать 1 – 1,5 см. Если обнаружены отклонения от этой нормы, придется усиливать конструкцию продольными или поперечными элементами.

Помогают стены
Иногда бревенчатые стены здания скрывают при помощи различных видов отделки. Это может быть  штукатурка, сайдинг или камень - как натуральный, так и искусственный. Издалека такие покрытия могут выглядеть достаточно красиво и добротно. Однако, чтобы понять, не скрывает ли облицовка дефектов, стоит подойти поближе. Приглядитесь к стене внимательно, нет ли трещин или свежих заделов, которые могут означать, что фундамент «поплыл». При этом нужно знать, что причинами возникновения дефектов могут являться и погодные условия (дождь, снег, резкие перепады температур), и воздействие микроорганизмов (плесень, грибки, лишаи).
Вообще, говоря о деревянных строениях, следует обратить внимание на три момента. Первое - наличие или отсутствие трещин в бревне или брусе стен. Глубокие (более 2 см) поперечные расколы свидетельствуют о том, что на момент монтажа материал был переувлажнен и вовремя не обработан специальными средствами защиты. Глубокие продольные трещины представляют серьезную проблему, поскольку качественно пропитать антисептиком древесину на всю их глубину уже вряд ли удастся. Второе - правильность соединения бревен. Стыки по длине должны быть сделаны на перерубах. Иногда бревна или брусья подобраны плохо, что приводит к образованию щелей и, как следствие, снижению теплоизоляционных свойств. Поэтому третий важный момент - качество конопатки. Уплотнительный материал (пакля, пенька, сухой мох) должен укладываться плотно по обеим сторонам сруба и выступать не менее чем на 5 мм.
Об исправности окон и дверей  можно судить по легкости открывания/закрывания и по нормальному функционированию их запорных механизмов.     Очевидно, что в этом отношении потребуется проверить каждую конструкцию.

Таким образом, мы рассмотрели  отдельные моменты, требующие самого пристального внимания со стороны потенциального покупателя загородной недвижимости. Конечно, их перечень далеко не полон  и будет зависеть от целого ряда обстоятельств, присущих каждому конкретному случаю.
И, тем не менее, мы убеждены -  наши рекомендации  помогут сделать правильный выбор, а ваше новое приобретение будет безупречным во всех отношениях. Удачной покупки!

По материалам консалтинговых фирм
Валентин Спицин.