Строительный рынок на Юге России

В марте краевой Союз строителей отметил свой 10-летний юбилей. Образование регионального Союза строителей создало механизм консолидации организаций строительного комплекса в условиях рынка. Сегодня в составе Союза строителей края строительные, проектные организации, предприятия стройиндустрии, и несмотря на кризисные явления, он постепенно пополняется новыми членами. Созданы шесть филиалов Союза ССК: Благодарненский, Буденновский, Георгиевский, Кавминводский, Невинномысский и Ставропольский. Вот уже 10 лет Союзом успешно руководит Сергей Петрович Попов, заслуженный строитель России. Родился он в Красноярском крае в 1946 году, учился в Восточно-Сибирском технологическом институте, который окончил в 1972 году. С 1981 года он живет и работает в Ставрополе, сначала главным инженером треста «Ставропольгорстрой», затем начальником домостроительного комбината «Главставропольпромстрой», с 1993-го  он уже гендиректор ОАО «Ставропольпроектстрой». Знаком он и с законодательным творчеством, поскольку работал депутатом городской думы Ставрополя,  выполнял и обязанности полномочного представителя Президента РФ в СК. О том какая ситуация на строительном рынке края, в отрасли в целом  С.П. Попов дал подробное интервью нашей газете.
- Сергей Петрович, строители, как правило, уже подводят первые итоги прошедшего года. Каковы они на сегодняшний день?
- Современный строительный комплекс Ставропольского края объединяет более 3,5 тысяч строительных организаций, из которых 96,5% являются частными. За счет всех источников финансирования в 2011 г. было введено 1266,9 тысяч кв. метров жилья, за счет собственных и заемных средств населением построено 461 579 кв м общей площади жилых домов. Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» составил 37,6 млрд. рублей. Большое внимание уделялось развитию территории КМВ, куда на строительство 4 объектов водоснабжения и коммунального назначения, направлено 960,3 млн. рублей основная часть которых это дотаций из федерального бюджета.
- Можно ли утверждать, что строительная отрасль начинает выбираться из кризиса?
- Несмотря на положительные показатели по итогам прошедшего года, положение с загрузкой объемами строительного комплекса тревожное. По нашим оценкам строительно-монтажные организации загружены на 40%, проектировщики на 50-55%. Потому-то руководителям сложно сохранить свои предприятия, модернизировать их, внедрять новые технологии. Особенно страдает малый и средний бизнес. Обидно когда аукционы выигрывают «пришлые», а потом нанимают наших строителей за гроши. Аукционы часто проходят с «заточкой» под определенную организацию.
- Каковы задачи «Союза строителей» Ставрополья для отрасли?
- Главной задачей Союза является представление и защита интересов членов Союза в органах власти и местного самоуправления. Вот, к примеру, на днях Союз строителей обратился к председателю краевой Думы Ю.В. Белому с одной из серьезнейших проблем - дискриминацией местных строительных компаний при проведении федеральными заказчиками конкурсов на строительство объектов на территории Ставрополья. Победителями в таких случаях, как правило, признаются организации, которые не имеют здесь собственного производственного потенциала и трудовых ресурсов и вынуждены привлекать региональные субподрядные организации чаще всего на крайне невыгодных для них условиях. Что отражается и на процессе производства работ, и на их качестве, сроках исполнения, а также на финансовом состоянии региональных строительных организаций. Это, кстати, общероссийская проблема. И парламенты Краснодарского края, Астраханской, Ростовской и Волгоградской областей, Калмыкии, Сев. Осетии и др. с этого года  стали принимать обращения к министру транспорта РФ И.Е.Левитину и министрам регионального развития  по вопросу участия регстроительных организаций в строительстве федеральных объектов.  Со своей стороны считаю необходимым на очередном заседании Думы СК рассмотреть вопрос о выработке на федеральном уровне правовых механизмов, с учетом европейского опыта, обязывающие задействовать региональные производственные силы при строительстве федеральных объектов. Помимо защиты интересов наших региональных организаций Союз строителей оказывает поддержку развитию научно-технического прогресса в строительстве и информационном обеспечении по всем направлениям. Члены краевого Союза строителей участвуют в строительных выставках в Москве, Санкт-Петербурге, в других регионах, во Франции, Испания и, конечно же,  в родном выставочным центре «Прогресс».
- В чем Вы видите основные проблемы стройиндустрии?
- Проблем в стройиндустрии хватает. Всем известно, что 65% сметной стоимости любого объекта, составляет стоимость строительных материалов, изделий и конструкций. Однако чрезмерный рост на конечную строительную продукцию не позволяет строителям в объеме выполнять стоящие перед ними задачи. Это связано с непрекращающейся тенденцией роста тарифов в крае на электроэнергию, природный газ, нефтепродукты, металллопрокат и на другие составляющие стоимости строительной продукции. В 2011 году цены на энергоносители в крае возросли на 15-16%. В сравнении с соседними регионами, цена на электроэнергию у нас выше в 1,5, а в некоторых районах в 2 раза. А ведь строительная промышленность — одна из самых энергопотребляемых отраслей.  В связи с ростом тарифов на энергоресурсы, Союз строителей СК поддерживает предложение Технического комитета по стандартизации в строительстве при Ростехрегулировании о предоставлении льгот и преференций в части налогооблажения при внедрении энергосберегающих технологий или уменьшить налогооблагаемую прибыль предприятий на сумму, затраченную ими на внедрение новых технологий. Кстати, такой опыт давно уже имеется в мировой практике. Еще одна проблема состоит в следующем. Сегодня отменено лицензирование производства стройматериалов и гос.надзор за производством. Однако сняв административные барьеры, государство взамен ничего не предложило. И на рынке стали появляться бесконтрольные горе-производители. Что приводит к неисполнению норм и правил в угоду прибыли. Низкая квалификация служб ведомственных заказчиков на объектах строительства и определённая степень их коррумпированности выхолащивают основные законные принципы при выборе поставщика стройматериалов, что усугубляет ситуацию с управлением качеством производства строительных материалов.
- Существует мнение, что строитель выживает, прежде всего, из-за безудержного роста цен, а спасти положение могут лишь крупные гос.заказы на жилье, дороги и инфраструктуру. Так ли это?
- Нас упрекают, что мы строим не только дорого, но и долго. Давайте проанализируем за счет чего повышается цена объекта и увеличиваются сроки строительства. Знаете, сколько времени тратится на получение исходно-разрешительной документации для строительства дома? Чтобы построить дом, надо получить свыше 60 подписей и виз. Хождение по инстанциям занимает 2-3 года! Вообще строительную отрасль сделали бизнесом для многих чиновников. По заключению независимых экспертов, доля мзды, получаемой чиновниками за период согласования документации, достигает 20% стоимости кв м жилья, что, естественно, ведет к его удорожанию, за которое расплачивается покупатель. А все начинается с выделения земельных участков. На сегодня только треть муниципальных образований имеют утвержденные генпланы. И как только появляется подрядчик или инвестор с намерением построить какой-то объект — земля оказывается в частных руках. И приходится выкупать эти земли, а на ней необходимо произвести снос и перенос зданий и сооружений и за все это инвестор платит ВТРИДОРОГО. До сих пор огромной проблемой является получение технических условий у монополистов («Водоканал», «Теплосеть», «Ставропольгоргаз», «Горэлектросеть», Управление ЖКХ, «Ставропольлифт», «Электросвязь и др служб), которые обязывают строителей оплачивать развитие сетей не только на планируемых объектах, но зачастую совершенно в других частях города, что увеличивает стоимость жилья на 7-10%. Всего этого можно было бы избежать, будь у нас внедрена повсеместно система согласований по принципу «Единого окна».
- Возможно, в этих условиях Минрегионального развития РФ стоит увеличить стоимость кв м  жилья, приобретаемого по госзаказу?
- Низкая стоимость зарождалась из статистических данных, т. к. в районах она низкая и очень влияла на среднюю стоимость по краю. Кроме этого, и сами предприятия занижают в отчетах стоимость... Сегодня Министерство строительства и архитектуры взяли на контроль этот вопрос. И цены на 1 м2 жилья более-менее стали экономически выгоднее. Сегодня стоимость бюджетного квадратного метра в крае 24 тыс. рублей.
- Какие технологии домостроения будут в приоритете?
- Кирпичное, монолитное, деревянное, панельное.
- Какова стратегия развития строительной отрасли?
- Приоритетным, как заявил Президент РФ, является вопрос о принятии долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. В ближайшее время в крае будет развернута работа по выполнению программы СКФО по развитию экономики края в объеме 200 млрд. рублей да еще более 30 млрд. по Невинномысской, Буденновской площадкам. А мы сегодня в год можем освоить лишь 23 миллиарда. Если в ближайшее время мы не займемся развитием стройиндустрии в крае, мы не решим ни одной федеральной задачи в виду наличия дефицита высококачественных строительных материалов.
- Иными словами, строители сильно зависят от производителей стройматериалов?
- Нет, скорее наоборот. Но, что касается отпускных цен, то да. Как известно, доля стройматериалов в себестоимости кв метра жилья составляет 60%. Качественные материалы приходится завозить из других регионов, это дополнительное удорожание стоимости жилья. Сегодня на Ставрополье завозят более 43 видов стройматериалов и изделий, ведь у нас нет, например, собственного производства облицовочного керамического кирпича, - он завозится в объеме 20-25 млн. штук. Потребности в нем возрастут вдвое к 2020 году. По расчетам нужно 400 тыс. кв. м листового стекла, санфаянсовых изделий. А ведь наш край обладает сырьевой базой для производства того же облицовочного керамического кирпича в Ипатовском, Труновском, Андроповском и Новоалександровском районах, запасы в объеме на 70-120 лет разведаны и утверждены. Ориентировочная стоимость строительства завода мощностью 15 - 25 млн. штук в год составляет 280 млн. рублей. Но, к сожалению, мы в крае развитием стройиндустрии занимаемся не достаточно. Каждый выживает как может и делает что может. Наращивать объемы и темпы жилищного строительства в нашем аграрном регионе разумно за счет быстровозводимого жилья. Более того, такие быстро возводимые дома дешевле - это к вопросу о доступности жилья для населения. В Краснодарском крае 3 года назад было два завода по производству быстровозводимых сельских коттеджей, сейчас их уже восемь. У нас же никто этой проблемой по существу не занимается.
- Насколько за 2011 год выросла себестоимость гражданского и промышленного строительства РФ?
- Незначительно, разве только на инфляционную составляющую.
- Есть ли в повышении цен сезонная составляющая? Признают ли строители, что на конечную стоимость кв метра значительно влияет и коррупционная составляющая?
- Сезонная составляющая существенно на цену не влияет. А вот коррупционная составляющая достигает 20-25%.
- Что Вы можете сказать касательно ипотеки. Продолжают ли работать программы таких крупных банков, как Сбербанк РФ и ВТБ 24?
- Ипотека продолжает развиваться. По сравнению с 2010 годом выдача ипотечных кредитов в крае увеличилась в 2011 году в 1,7 раза. В основном это, конечно, вторичный рынок жилья. Нам, как строителям, более интересна ипотека на первичном рынке жилья. В целом же ипотечный рынок в крае недостаточно развит. Это зависит от экономического положения в регионе. Край у нас сельскохозяйственный, значит, больше развито индивидуальное жилищное строительство, под которое затруднительно получить ипотечный кредит. Доходы населения не дотягивают до суммы получения ипотечного кредита. Банки с госучастием, конечно, продолжают наращивать объемы кредитования в 2012 году. Северо-Кавказский банк в 2011 году выдал 4,8 млрд. рублей ипотеки, ВТБ 24 – около 80 млрд. руб. Если связать ипотеку и строительство жилья, то у этих банков существуют программы ипотечного кредитования на этапе строительства, это так называемые программы с господдержкой. Процентные ставки по ним варьируются с 11% до 13,5% годовых и зависят от этапа кредитования.
- Проблема кредитов стоит не только перед крупными многопрофильными холдингами, она общая для всей отрасли… Может ли она привести к невыполнению обязательств перед дольщиками?
- Сегодня у ряда банков есть программы финансирования застройщика при строительстве жилья. В то же время на этот же строящийся объект банк может выдавать гражданам ипотечные кредиты на этапе строительства. Это – целевые деньги, которые вместе с первоначальным взносом сразу доходят до застройщика и покрывают 100% стоимости, заложенной в договоре участия в долевом строительстве. Цена договора при этом фиксируется. При стабильной макроэкономической ситуации в стране и сохраняющихся процентных ставках, строительство объекта должно закончиться в срок и дольщики должны получить свои квартиры. При этом, конечно, застройщик должен средства банка и гражданина использовать по целевому назначению, а не покупать, допустим, следующий земельный участок. Крупные банки в целях увеличения контроля за строительством стараются создать «свои» строительные структуры. У застройщика есть риск незавершения строительства жилого дома и риск, что не все квартиры будут проданы к моменту полного возврата кредита банку. Однако существующая программа «Стимул» распределяет риски между участниками – банком, застройщиком, гарантом по сбыту и местной администрацией. АИЖК со своей стороны минимизирует процентные ставки при финансировании банка и гарантирует выкуп закладных у банка вместо возврата кредитов по окончании строительства жилого дома. Таким образом, после сдачи в эксплуатацию жилого дома у застройщика не остается непроданных квартир и долгов перед банком.
- Сколько в крае в целом работает строительных компаний и какие столичные предприятия инвестируют строительство в крае?
- Если брать прошлогодние данные, то лицензии на осуществление строительной деятельности в крае выданы 2700 организациям. Что касается зарубежных и московских застройщиков, сегодня массового прихода строителей и инвесторов в крае не наблюдается. Может, через год-другой этот процесс оживится, и хочется в это верить. Определенные надежды возлагаются на особую экономическую зону туристско-рекреационного типа «Кавказские Минеральные Воды», но и тут надо осуществлять четкую региональную строительную политику для привлечения инвесторов, не забывая при этом об интересах местных застройщиков.
- Как изменятся взаимоотношения края со столичными инвесторами-застройщиками в связи с расширением строительства на Ставрополье? Что краевые строители могут получить от этого?
- На практике чаще всего ничего не получают, так как у этих инвесторов свои строительные организации и своя стройиндустрия, они же сами и привлекают гастарбайтеров. Наших строителей нанимают на объемы, которые не приносят прибыли. Правительство края должно ставить условия этим инвесторам, чтобы использовали и загружали местные строительные организации. Использовали хотя бы 70% рабочих Ставрополья, чтобы не разоряли наши организации, не заключали с ними договор по бросовым ценам.
- Может ли наука помочь строителям, ведутся ли новые исследования?
- Сегодня стали доступнее мировые научные разработки. Мы это видим, посещая Международные выставки. Но беда в том, что наши мелкие и средние предприятия не могут себе позволить закупить это новейшее оборудование. Кроме этого, не решены таможенные пошлины, а они очень существенные.
- У ФАСа есть данные — в результате аукционов сэкономлены миллиарды рублей. А есть ли у Вас данные, сколько объектов благодаря такой экономии было сорвано, недостроено, либо построено плохо, не принято заказчиком?
- ФАС и особенно Минэкономразвития гордятся, что за 2010 год за счет снижения цены на аукционах сэкономлено около 56 млрд. рублей. Мы говорим, что абсурдно и опасно выставлять на торги строительные объекты. Ведь демпинг достигает до 40% от первоначальной сметной стоимости. Посмотрите, проект разрабатывает проектная организация, которая несет юридическую ответственность; затем госэкспертиза проверяет досконально объект; сам заказчик проверяет своим аппаратом проектно-сметную документацию. Теперь представьте, как можно уложиться в эту демпинговую цену. На чем экономить - на цементе, на металле, на низкосортных строительных материалах? Но мы уже видели это, когда произошла трагедия в Спитаке, когда бетон и раствор крошился в руках, от отсутствия цемента…
- Неужели мы и в 21 веке будем жить в бездорожье?
- Существующие дороги были построены десятилетия назад. За это время нагрузки на дорожное покрытие увеличились в 3-4 раза. Существенной причиной разрушений дорожного покрытия является низкое качество исходных материалов (битума, минерального порошка), производство которых ведется с нарушением ГОСТов и СНИПов и оказывает существенное влияние на качество асфальто-бетонной смеси.
- Два года прошло со старта системы регулирования. Можно ли сказать, что эта система управления отраслью оправдала свое введение?
- С принятием ФЗ   №148 от 22.07.08г., государство перевело строительную отрасль без раскрытия основных принципов, ушло от ответственности за результаты работы стройорганизаций. Обеспечение жизнедеятельности СРО предусмотрено несовершенным законом № 94, а процедуру размещения заказов и отбора поставщиков товаров и исполнителей (подрядчиков) услуг для государственных и муниципальных нужд государство оставило за собой. К тому же в конкурсной документации для победителя аукциона определен единственный критерий – минимальная цена предложения, а нормативным актом не учитывается ни  опыт работы фирмы, ни наличие баз и механизмов, ни квалификация кадров. Снижение стоимости объектов без основания происходит до 25-30% от утверждения сметной стоимости объекта. Тем временем стройкомплекс несет потери, неизбежные при смене государством «правил игры» при постоянных и порой непоследовательных изменений правовых и нормативных актов. А тут еще поправки вносятся без учета мнения СРО, без проведения экономической и антикоррупционной экспертизы. За год 5 раз поменялся основной нормативный документ, по которому выдаются свидетельства о допусках к работам. В 2012 году ожидаются изменения в приказе № 624 Минрегион развития (изменение групп видов работ), которое повлечет за собой 100% замену свидетельств в очередной раз.
- НОСТРОЙ – Национальное объединение строителей, созданное в 2009 году. Сколько строительных СРО оно объединяет на Ставрополье?
- В состав Национального СРО входят 239 СРО, которые объединяют 90 тысяч строительных организаций, с численностью более 4 миллионов работающих. На Ставрополье  краевая администрация проигнорировала создание СРО. У нас нет СРО архитекторов,  нет СРО изыскателей. Стыдно сказать, в крае создано 3 СРО: НП «Саморегулируемая региональная организация строителей Северного Кавказа» - 385 организаций; НП «СРО Межрегиональное объединение строителей Северного Кавказа» - 120 организаций; НП «Проектировщики Северного Кавказа» -130 организаций. Всего СРО объединяет - 636 организаций. Для справки: в Ростове – 6 СРО объединяет -3740 организаций; в Краснодаре – 5 СРО объединяет 1603 организации.
- Как система саморегулирования обеспечивает безопасность и контроль качества строительства?
- Согласно ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс » (ст. 52)  лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.