Легко ли живётся застройщику?

Легко ли живётся застройщику?

Почти фельетон

     Как говорят умные люди, деньги, если они есть, не должны лежать. Они должны работать и приносить в карман другие деньги. То есть, их нужно выгодно вложить. Чего может быть проще, если деньги есть. Например, хорошо вложить их в строительство многоэтажного жилого дома, чтобы потом выгодно реализовать квартиры и, в результате, получить хороший куш. И вот решено: деньги должны работать.
     Наш владелец капитала начинает действовать. Перво-наперво он облюбовывает для строительства дома хорошенькое, во всех отношениях, местечко. И сети инженерного обеспечения, ну там, вода, газ, электричество, рядышком существуют. Транспортная развязка позволяет, то бишь, автобусы недалеко ходят. И социальная инфраструктура (магазины, школа и прочее) уже выстроена. До центра рукой подать. Правда, кое-какие дряхленькие деревья на участке растут, да клёны-саморостки, да пара полуразвалившихся домишки стоят. В одном живут, другой вовсе заколочен. Да гараж самостийного строительства вклинился в участок с угла. Кажись, организация, которой он принадлежит, относится к системе города. «А, - думает капиталист, - кое-кто в городской администрации мне знаком по прежней работе, да и руководителя я неплохо знаю, решим. Главное, с частниками договориться. Львиная доля участка под их домами лежит. А с двумя сотками, которые заняты гаражом, я потом решу».
      Но деньги счёт любят. Подсчитать затраты на строительство всё же надо. Деньги есть, организаций, которые могут сделать технико-экономическое обоснование, прорва. Главное, чтобы недорого и сердито, то есть, чтобы денег поменьше заплатить, но чтобы солидно было. А для надёжности лучше, если руководитель старый знакомый, не с улицы. Всё ж таки, хоть какой- то спрос, но будет. Решено, заказано, сделано, рассмотрено. Правда, хоть и знакомый, а содрал прилично. Ну, да ладно, проехали.
     Рассмотрели ТЭО, прикинули, сопоставили с ценой квартир на рынке недвижимости. «Годится, в хорошей выгоде останусь, – подумал капиталист. -  Решено, строим».
     Как и положено, предварительно получив Постановление Главы города на отвод земли под строительство, начали с оформления участка. А хозяева развалюх не промах, ушлые оказались. Земельку под домиками давненько оформили, да и сами строения тоже. Наследство родительское. В одном квартиранты живут, другой вообще пустует. А цену за них заломили, как за дворцы. И за землю тоже. Как будто она на Черноморском побережье расположена. Но делать нечего. Взявшись за гуж, не говори, что не дюж. Сторговались. Выкупили. Свидетельства на руках. Две сотки, что под гаражом, на потом оставили. Время уходит, а время – деньги.
     Подготовку участка под строительство и заказ проекта дома делали одновременно. Нашли добротную проектную организацию, тоже по знакомству, оформили заявку. Когда получили счёт за проектирование, волосы дыбом встали. А руководитель проектной организации, старый товарищ, изрекает: «Это ещё по-божески, по-свойски, у других будет на порядок больше». Уговорил. Делать нечего, начали оплачивать выставленные счета, заполучили главного инженера проекта и вскорости получили генеральный план строительства и эскизный проект здания.
     Эскизный проект сдали на утверждение в городской Комитет по градостроительству и архитектуре. Не бесплатно, конечно. Но это мелочи по сравнению с землёй и проектом.
     Хорошо, хоть подготовка участка идёт без проблем. Подогнали бульдозер, начали крушить развалюхи. Разом и деревья пилить. Тут же прибежали. Общественность позаботилась. Тут как тут. Инспектор с Технадзора. Сотрудник экологического отдела из Административного округа. Контроль не дремлет. Остановили работы, составили акты. Инспектор на предмет работ без проекта на снос строений. Сотрудник экологического отдела - на уничтожение особо ценных пород деревьев и нанесению непоправимого ущерба зелёным лёгким города.
     - Какой проект, это же сараи, дотронулись до угла лопатой бульдозера, они и развалились.
     - Какие деревья, труха одна. А эти клёны вообще сами выросли. Да и вообще, это наш участок, частная собственность. Вот и свидетельство.
     - А это ничего не значит. Собственность ваша, а деревья наши. Включая и клёны, которые сами выросли. Акт подписывайте. Количество деревьев, толщина. – Глубокомысленно изрёк сотрудник Администрации. - Да, и вот ещё. В графе «Пояснительная» заодно добавьте, куда мусор от строений будете вывозить. Так как талоны по его складированию на городской свалке вами не представлены.
     - Нормальненько. – С сознанием выполненного долга убирая бумагу в красивую кожаную папку. - Теперь порядок. Предписание с вызовом на комиссию мы вам пришлём.
     - А нам-то что делать?
     - Оформляйте порубку и вывоз мусора. А пока что работы необходимо прекратить, - категорично проговорил сотрудник Администрации.
     Написали письма, побежали по инстанциям.
     В Инспекции кое-как уладили. Доказали, что проект на снос сараев не требуется. Слава Богу.
     С Администрацией округа сложнее. Там на жалость не надавишь. Власть. Выставили счёт на порубку деревьев.
     - Да вы что? Побойтесь Бога. Откуда столько деревьев? Это что, тайга? – Взвыл претендент на строительство.
     - Вот Акт. Ваши работники подписали. А будете много разговаривать, в Комитет по охране природы позвоним, мало не покажется.
     - Ну, я им подпишу. Они у меня получат премию, - забирая счёт.
     Хочешь, не хочешь, деваться некуда. Придётся платить.
     Оплачено. Площадка готовится. Параллельно специализированная организация ведёт горно-геологические изыскания. Обурили скважинами всю площадку. Тоже дорогое удовольствие. Хорошо, хоть действуют оперативно.
     А что же эскизный проект?
     Утверждение эскизного проекта в тупике.
     - Где согласование Комитета по культуре и искусству? – задали вопрос в архитектуре.
     - Зачем?
     - Затем. Вы предполагаете строительство в исторической застройке города. Будьте добры, несите согласование Комитета.
     Схватили проект, побежали в Комитет.
     - Хорошо, соберём Совет по культуре, сначала городской, потом областной, рассмотрим. - Благосклонно ответили в Комитете.
     - А как быстрее, как ускорить? Время благодатное уходит, - видя такую благосклонность.
     - Никак. Быстро только кошки через дорогу бегают. А у нас порядок. Творческий подход. А то вам дай волю, вы весь город до неузнаваемости измените, всё снесёте, своих коробок понаставите.
     - Когда заключение будет готово?
     - В течение месяца. На Совет мы вас пригласим. – закрывая тему.
     Уже на городском Совете проект зарезали. И крыша не по Регламенту, да и этажность не та. Подправили, согласно замечаний, что могли. С третьего захода дотянули до областного Совета. И отправились по тому же кругу. Через полгода, с истерикой, с включением административного ресурса, положительное заключение было получено.
     Стремглав полетели в Комитет по градостроительству и архитектуре. Через месяц получили  эскизный проект с утверждающей подписью Главного архитектора города.
     Собрали пакет документов, оплатили и отнесли в соседний кабинет для получения Градостроительного плана застройки.
     - Когда будет готов? - спросили обречённо-спокойно.
     - Через неделю будет ответ.
     Через неделю получили возврат документов на дооформление.
     - Чего не хватает?
     - Земля не дооформлена. На участке, ограниченном генпланом, строение. Гараж. Читайте документ. – Без эмоций констатировали на выдаче документов.
     И начались хождения по мукам. Прежде, чем оформить земельный участок, необходимо было выкупить гараж, который организация при инвентаризации успела включить в государственную собственность, провести межевание с оформлением землеустроительного дела. Дружба дружбой, а денюжки врозь. Опять платежи.
     Через два месяца мытарств, с подключением административного ресурса, под гарантийное обязательство оформить участок ко времени подачи заявления на разрешение строительства, с грехом пополам, получили Градостроительный план застройки. Участок оформили только через год. По стоимости он встал дороже стоимости всей земли, оформленной ранее. Вот тебе и две сотки.
     Получив положительное заключение Центра по эпидемиологии и санитарии об освидетельствовании участка на предмет радиологической и бактериологической безопасности, за приличную оплату, естественно, перенесли пакет с документами в Роспотребнадзор. Все действия во временной последовательности, потому что положительное заключение в последующей организации не выдаётся без заключения предыдущей. Рассмотрение от двух недель до месяца. 
    Потом собрали на общее собрание проживающее в округе население для протокольного согласования строительства.
     Получили,  в соответствующих организациях, технические условия на подключение к сетям электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации, предварительно выдав им гарантийные письма с обещаниями частично профинансировать замену электрического трансформатора, газораспределительного узла, водяного колодца и переноса тепловой камеры системы теплоснабжения, расположенной на территории стройплощадки. Перенос теплоузла не решал проблему теплоснабжения, так как разрешающие способности тепловых сетей, построенных ранее, не могли обеспечить теплом проектируемое здание. Пришли к решению установить на здание индивидуальную, крышную котельную.
     Проектировщики схватились за голову. Это решение не только вело к удорожанию проектирования, но и полностью меняло его концепцию.
     - Ну и головняк вы себе придумали, ребята, - заранее напевали эксперты, а это не предвещало ничего хорошего.
    Наконец-то все разрешительные и проектные документы были укомплектованы, скомпанованы и торжественно представлены в Государственную экспертизу, где их приняли без особого энтузиазма. Но, с потугами и дополнениями, после предварительной оплаты проведения экспертизы, всё ж таки приняли.
     На вопрос, когда будет выдано положительное заключение, ответили неопределённо:
     - По закону, учитывая наличие крышной котельной и лифтового хозяйства, через три месяца.
     Неопределённый ответ ничего хорошего не предвещал. Поняли, что основные мытарства только начинаются. Как в воду смотрели.
     Через три месяца проект, с огромным списком замечаний, вернули на доработку.
     - Ну как так? - возмутился застройщик. - Ведь обещали через три месяца заключение выдать. Строить ведь надо, время уходит.
     - Мы можем дать вам заключение, но только отрицательное, - услышал издевательский ответ.
     - Не надо отрицательное, выдайте положительное.
     - Тогда забирайте вот этот перечень замечаний и геть видселя. Работать. Чем быстрее исправите, тем быстрее мы рассмотрим всё вновь. И имейте ввиду, что это не вы нас облагодетельствовали своим проектом, а мы идём вам на встречу, рассматривая вашу лабуду по несколько раз. Работайте с экспертами. И почаще вспоминайте, что эксперт всегда прав.
     - А лабуда причём? Мы ведь не проектировщики.
     - Вот и работайте со своими творцами, чтобы они не подсовывали вам сырые проекты, - услышали категоричный ответ.
     Как могли быстро, внесли в проект изменения, отнесли на доработку.
     Через два месяца, с теми же словами, получили список замечаний назад. Правда, изрядно похудевший, но ещё толстоватый. Уже не роптали, покорившись воле судьбы и экспертов.
     С четвёртого захода вожделенное положительное заключение Государственной экспертизы было получено.
     Последующее согласование на соответствие проекта Градостроительному плану в Комитете по градостроительству и архитектуре и получение Разрешения на строительство в течение месяца, в сравнении со временем прохождения экспертизы, показались почти мгновением.
     И вот он, торжественный момент закладки первого блока в фундамент будущего здания.
     - Не прошло и двух лет, - с горечью и без особого энтузиазма, но с некоторой ноткой удовлетворения, произнёс застройщик.
     - Не гневите Создателя, господа. Два года, учитывая место застройки и сложность объекта, очень даже неплохо, - услышал в ответ слова генерального подрядчика строительства.
     - А что, бывает и дольше? Мне кажется, дольше некуда.
     - Сплошь и рядом. До бесконечности. А у вас от замысла до получения разрешения на строительство всего два года. Да это сказка. Так что вытрите слёзы радости и вперёд. Ваш пыл ещё пригодится вам во время строительства.  Контроля и надзора не меньше. Приготовьтесь. Госстройнадзор, природоохранная прокуратура, административный контроль. Я уж не говорю о проблемах при вводе здания в эксплуатацию. Их будем решать по мере поступления. – Нагонял страху генподрядчик.
     - Мне кажется, я до ввода уже не доживу. - Горестно вздохнул застройщик.
     - Доживёте. А то кому же куш считать. – Засмеялся генподрядчик.
     - Если дело и дальше так будет идти, то, в конце концов, мне так кажется, я получу не куш, а шиш.
     Застройщик уже много раз пожалел, что ввязался в это дело. И только прирождённое упрямство да выработанная годами привычка доводить начатое до конца останавливали его от того, чтобы бросить это грязное дело, послать всё и всех к чёртовой бабушке и жить спокойно.