Недоля дольщиков что делать и кто виноват?

НЕДОЛЯ ДОЛЬЩИКОВ – ЧТО ДЕЛАТЬ И КТО ВИНОВАТ?

Рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России. Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. И все же покупка квартиры на стадии строительства для граждан до сих пор сродни лотерее: никто не дает гарантию, что, вложив немалые деньги, гражданин в итоге получит квартиру. Злоупотребления в сфере строительства, финансовые трудности строительных компаний, несовершенство законов и многое другое осложняет жизнь и застройщикам, и приобретателям недвижимости.

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон великолепно защищает дольщика, и в  настоящее время осуществление деятельности с соблюдением обязательных требований, предъявляемых к долевому строительству, для застройщика — не просто формальное следование букве закона, а конкурентное преимущество на рынке недвижимости.
В то же время, соблюдение всех норм Закона создает  массу проблем для строителей - от сроков оформления документов до экономических аспектов. Это привело к тому, что застройщики научились находить способы обойти его.

Недовольство застройщиков все больше вызывают затруднения в процессе кредитования, непосредственно зависящего от получения разрешения на строительство; необходимость вложения немалых собственных средств, отсутствие системы проектного кредитования. Вместе с тем, предъявляя немало обременительных требований к деятельности строительных организаций, правовой акт, как ни странно, не содержит положений о статусе последних. В итоге рынок недвижимости переполнен непрофессиональными застройщиками с уставным капиталом в 10 000 рублей.

Поправки в Федеральный закон от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ «О взаимном страховании» (далее ОВС), связанные с рисками застройщиков при неисполнении или ненадлежащем исполнении ими обязательств по договору участия в долевом строительстве, были внесены совсем недавно, но уже успели вызвать шквал критики в свой адрес.

Первый недостаток подобной системы страхования в том, что не продуман механизм стимулирования застройщика к завершению строительства и решению финансовых проблем в случае их возникновения. Застройщик заведомо знает, что в кризисной ситуации есть фонд, готовый покрыть убытки. Вместе с тем расходы по страхованию застройщиков, очевидно, лягут на самих дольщиков за счет увеличения стоимости квартир. По предварительным оценкам экспертов, квадратный метр жилья в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков подорожает более чем на 4 %.

В дополнение ко всему вступление в общество взаимного страхования означает для строительных компаний дополнительные риски, поскольку ответственность застройщиков при банкротстве одного из его членов является коллективной. И наконец, система, основанная на ОВС, не гарантирует гражданам передачу им жилья, она лишь обещает компенсировать возможный ущерб в случае банкротства застройщика.
Надежда на то, что дольщиков защитит ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), тоже не оправдались. В настоящее время закон предлагает решить проблему с дольщиками путем передачи недостроенного объекта новому инвестору или продажи недостроя и расчета с дольщиками вырученными от продажи деньгами. Однако первый вариант, как правило, невыгоден инвесторам, а второй — гражданам, поскольку сумма, вырученная от продажи недостроенного объекта, будет несопоставима с уплаченной рыночной стоимостью жилья.
Кроме того, закон о банкротстве называет застройщиком любое лицо, привлекающее денежные средства граждан. Таким образом, под это определение подпадают даже те компании, которые всего лишь осуществляют продажу жилья, но не строительство. Так, в арбитражной практике есть даже такие несуразные примеры, когда суд приступал к формированию реестра требований дольщиков по передаче жилых помещений, когда застройщиком была признана организация, не осуществлявшая строительство и не имевшая прав на квартиры. Иными словами, требования к такому «псевдозастройщику» были на деле требованиями к пустому месту.

Государство нам поможет?

Неудивительно, что, по статистике Минрегионразвития, число обманутых покупателей недвижимости на первичном рынке жилья в настоящее время перевалило за 60 тысяч, и с каждым годом эта цифра растет. Руководство страны нацелено на борьбу исключительно с последствиями недостроев, но не анализирует и не устраняет их причины. В Нижегородской области, к примеру, принят закон о поддержке дольщиков.
Но не всегда выделенные средства идут по назначению — часть из них оседает в карманах чиновников. Так, арестован бывший руководитель ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» правительства Москвы Андрей Барканов, подозреваемый в хищении 1,5 млрд рублей, которые были выделены на достройку домов в Южном Тушине.
В результате появились схемы заработка строительных компаний на недостроях, ведь после того, как после того как застройщики замораживают строительство, на помощь пострадавшим приходит государство, выделяющее деньги на достройку дома. То есть сначала горе-строители присваивают деньги дольщиков, а потом еще и разворовывают вместе с чиновниками средства, выделяемые государством на достройку.
В долевом строительстве госслужащие чаще всего зарабатывают обычными взятками. Причем при недострое у них есть возможность получить откат дважды: при оформлении документов и от первого застройщика, и от второго, привлеченного вместо первого, обанкротившегося.

Кроме того, у чиновников появляется возможность влиять на строительный рынок, всего лишь задерживая выдачу нужных бумаг нежелательному застройщику, т. е. банальным бездействием — и проценты по кредиту сделают проект нерентабельным, как произошло, например, с СФК «Реутово» в подмосковной Балашихе.
Есть и другая сторона «положительной» статистики работы чиновника: передав строительство проблемного дома новой компании, чиновник решает серьезную социальную проблему. И никого уже не волнует, что он же, возможно, и создал осложнения и застройщику, и дольщикам. Бюджет имеет свою выгоду: отдавшие последнее люди в случае необходимости доплат, как правило, вынуждены брать ипотечные кредиты, которые финансируются государством. К примеру, в Перми в прошлом году за счет бюджетных средств кредитовали обманутых дольщиков на льготных условиях. Кроме того, второй круг денежного обращения по одной и той же сделке — это дополнительное налогообложение.

И даже в этом случае выделенные государством деньги могут не помочь дольщику все же обрести выстраданное жилье. Например,  подозрительно дружное торможение строительства ЖК «Московские окна» заказчиком — Минобороны и застройщиком привело к тому, что дом до сих пор не построен, а обманутые покупатели шлют многочисленные письма, направляемые чиновниками в то же самое министерство, на которое, собственно, и  жалуются люди.
 Есть преценденты, когда при остановленном строительстве дольщиков убеждали в том, что дом не будет завершен, вынуждая их в спешке и страхе продавать свои квартиры по бросовым ценам. Разумеется, покупателями являлись соучастники мошеннической схемы с искусственно замороженным объектом

Решение проблемы: потребитель – это не инвестор

По мнению профессиональных риэлторов, следует на уровне закона признать физическое лицо, которое покупает жилье, потребителем, а не инвестором. Ведь простой человек – не профессиональный участник рынка недвижимости, и ему трудно разобраться во всех схемах покупки «первички». Почему бы не запретить участие физических лиц в долевом строительстве, как это сделано, например, в Великобритании?
Безусловно, следует ввести обязательный минимальный уставный капитал для застройщиков на уровне требований, предъявляемых к банкам или страховщикам. Ведь если компания будет платежеспособна, то конфликтов с дольщиками не возникнет в принципе. А чтобы исключить нецелевое расходование средств, следует создать систему финансирования строительства через специальные счета в банках, откуда деньги будут переводиться исключительно на обозначенные договором цели, как это практикуется во многих странах, в том числе  и в США? 
Однако ввести подобные улучшения весьма сложно: ведь на сегодняшний день слишком многие получают выгоду от недостроев. В убытке остаются лишь простые граждане.