Невидимые жильцы российские арендаторы

НЕВИДИМЫЕ ЖИЛЬЦЫ – РОССИЙСКИЕ АРЕНДАТОРЫ
По экспертным оценкам, около 35–40 млн человек в России проживают в съемном жилье. Российский рынок аренды имеет многомиллиардные обороты и является одним из крупнейших в мире. При этом аренда жилых помещений – это, пожалуй, самый «серый» сегмент рынка недвижимости.
Фактически, арендаторы и владельцы квартир живут в нашей стране в условиях правового вакуума. Дело не только в том, что очень часто стороны юридически вообще никак не оформляют отношения, предпочитая верить друг другу на слово. Это не только выгодно хозяину жилья, который может уклониться от налогов. Часто и сами жильцы не видят смысла «возиться с бумажками». К сожалению, отчасти они правы… но лишь отчасти.

Дышите глубже – Вас уже обманули

Самыми распространенными способами относительно честного отъема денег у потенциальных жильцов является предоставление платных информационных услуг. Заплатив агенту энную сумму за телефон квартиры, которая якобы предлагается к аренде, соискатель договаривается с «хозяином» о встрече, на которую последний либо и вовсе не является, либо ставит заведомо неприемлимые условия. Таким образом можно потерять немалые деньги, ведь количество «сдающихся» квартир ничем не ограничено.

Если же вселиться в квартиру уже удалось, наиболее распространены судебные разбирательства, возникающие между нанимателями и собственниками жилья в связи с односторонним расторжением договоров, выселением арендаторов, взысканием арендной платы или оспариванием порядка ее индексации.
«Как показывает анализ правоприменительной практики, основной причиной возникновения споров является низкое качество договорной базы, а также отсутствие государственной системы регулирования арендных правоотношений в жилищном секторе, — говорит адвокат Ирина Цветкова. — За рубежом договоры найма являются многостраничными документами, которые досконально описывают взаимоотношения сторон и возможные сценарии развития событий: сроки найма, возможность его продления, размер оплаты и коммунальные платежи, порядок индексации ставки и освобождения квартиры и пр.».


Заграница нас научит

Европейское законодательство ориентировано на защиту прав  нанимателей. Зачастую выселить арендаторов возможно только по решению суда и при наличии веских и убедительных оснований для этого (таковыми считаются долги по квартплате, нарушение правил проживания и пр.). В противном случае домовладельцы обязаны продлевать арендные контракты, если арендатор выполняет все его условия. В некоторых европейских странах законодательно ограничена возможность выселения семей с детьми в холодное время года, а также установлен предельный индекс повышения квартплаты для отдельных групп квартиросъемщиков, ограничена возможность заключения краткосрочных контрактов. Квартиросъемщики имеют возможность сохранять условия аренды для своих детей и родственников.
Жесткие и прозрачные правила игры способствуют динамичному развитию рынков аренды жилья, поскольку повышают доверие потребителей к домовладельцам. Неудивительно, что во многих крупных европейских и американских городах в аренду сдается до 30–50 % жилого фонда, зачастую по приемлемым и доступным ставкам.

В России же государство не вникает в тонкости арендных правоотношений и почти не участвует в регулировании этого сектора — если, конечно, не считать таковым периодические рейды участковых и налоговых инспекторов, направленные на выявление «серых» арендных схем. Закономерно, что арендные контракты либо вовсе не заключаются, либо составляются арендодателями настолько изящно, что позволяют домовладельцам в любой момент выставить квартирантов на улицу. Реализуется классический принцип, при котором наличие законов (в частности, норм Гражданского, Жилищного кодекса) компенсируется возможностью их неисполнения.
«В этой ситуации подробный договор, описывающий все нюансы взаимоотношений с  собственником жилплощади, является единственным, хотя и не стопроцентным, способом защиты прав арендатора, — говорит Ирина Цветкова. — Мы рекомендуем нашим клиентам документально оформлять сделку даже в том случае, если жилье арендуется у родственников или друзей. В договоре аренды следует оговаривать все, казалось бы, несущественные обстоятельства (порядок индексации арендной платы, периодичность возможных визитов хозяина жилья, состояние имущества и степень его износа и пр.), а также производить расчеты только с хозяином или его законным представителем, сопровождая передачу денег получением соответствующих расписок».