Когда право на жилье защищает государство

КОГДА ПРАВО НА ЖИЛЬЕ ЗАЩИЩАЕТ ГОСУДАРСТВО
В советское время государство единолично распоряжалось практически всем жилым фондом.  С началом приватизации жилья ситуация изменилась: квадратный метр жилплощади превратился в такой же товар, как пакет молока или новые ботинки. Возможность в любой момент оказаться на улице, в самом буквальном смысле слова, тревожит большинство граждан. Ведь никто не гарантирован от ошибки, от невозможности погасить кредит, от распада семейных отношений.

Советский – несоветский Закон

До самого недавнего времени на рынке недвижимости сохранялась парадоксальная ситуация. С одной стороны, согласно Конституции РФ, каждый гражданин имеет право на жилье, и власти так и не отменили что анархичный закон о. С другой – закрепленное Законом право частной собственности привело к тому, что, приобретая за бесценок незначительную долю в квартире, рейдеры и черные маклеры получают почти неограниченные возможности владеть и распоряжаться не только купленной частью, но и всем жилым помещением.

«Имущество, находящееся в долевой собственности нескольких лиц, имеет определенную специфику, очень неудобную для практической ее реализации, а именно: владельцы, обладающие долей недвижимости, вправе пользоваться не какой-то определенной ее частью, а сразу всем помещением, — объясняет адвокат Олег Сухов. — И даже если доля незначительная, не достаточная для нормального проживания, ее собственник все равно вправе вселиться в квартиру, при этом никто не может ограничить его, в какой комнате или каком углу ему проживать. Обладая всего лишь десятой частью жилого помещения, на которую может приходиться, к примеру, только 3–5 кв. м, квартирные рейдеры зачастую занимают одну, а порой и несколько комнат. Противостоять подобному злоупотреблению практически невозможно».

Квартирные рейдеры, или черные маклеры, юридически подкованы, обладают богатой практикой. Как правило, это бывшие служащие правоохранительных органов, сохранившие связи в силовых структурах. Действуют они не просто нагло, но и со знанием дела. Порой противостоять им невозможно или очень сложно.
Имея документ, содержащую слова «собственность на долю в жилом помещении», ее обладатели могут свободно находиться в квартире, пользоваться, проживать, сдавать в аренду, иным способом распоряжаться, вплоть до значительного ущемления прав иных владельцев.
До самого последнего времени суды не имели возможности помочь хозяевам квартиры, которых рейдеры лишали жилья. Так, если проблемной оказывалась однокомнатная квартира, в конфликтах между совладельцами суд оказать содействие не в состоянии в связи с отсутствием норм права, ограничивающих собственников незначительных долей жилого помещения в проживании в нем.

Если квартира состоит из двух и более комнат, то все комнаты в пользу коренных владельцев, обладающих большими долями жилого помещения, суд никогда не выделит, оставив одну свободной. Что рейдерам, собственно говоря, и нужно. В такую комнату подселяется с десяток человек, и проживание в квартире становится невыносимым. Именно этим и пользуются черные маклеры, склоняющие других собственников к совместной продаже жилья и получая от этой сделки значительную прибыль.
Доказательств неправомерного или хулиганского поведения жертвы черных маклеров собрать и продемонстрировать, как правило, не могут. С одной стороны, обзавестись этими доказательствами вообще очень и очень сложно, с другой стороны, квартирные рейдеры, поднаторевшие в этих вопросах, не допускают сбора негативной информации против себя. Суды также не наделены полномочиями ограничивать права собственника, пусть и незначительной доли, проживать в квартире. Единичные положительные решения о выселении или запрете на регистрацию черных маклеров в недалеком прошлом больше походили на чудо или исключение. Однако после изменившейся на уровне Верховного суда РФ практики и возможного принятия новых законов, с описанными выше злоупотреблениями в ближайшее время будет покончено.
Не дать возможность черным маклерам свободно пользоваться приобретаемыми квартирными долями поможет новый закон, устанавливающий уголовную ответственность за регистрацию без проживания и, наоборот, проживание без регистрации. Так, находиться в квартире без прописки соучастники рейдеров уже не смогут, за это предполагается введение ежедневного штрафа в размере 3 000 рублей, при этом штраф одновременно будет накладываться и на самих черных маклеров, вселяющих пособников без регистрации, размер ответственности ограничится 5 000 рублей. Так как регистрация в квартире без согласия всех ее собственников невозможна, при проживании без регистрации «сторона» рейдеров ежедневно может нести убытки в размере до 8 000 рублей.
Если злоумышленники попытаются поделить незначительную долю на еще менее значительные части, чтобы оформить собственность сразу на нескольких человек и затем прописаться, то при указанной формальной регистрации без фактической возможности проживания в квартире их ждет уголовная ответственность в виде лишения свободы сроком до 3 лет и штраф в размере до полумиллиона рублей.
«Кроме того, 3 апреля 2012 года Верховный суд России "развязал руки" судам, ранее не имевшим права изымать и передавать незначительные доли жилых помещений в пользу собственников, обладающих большей частью квартиры, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Теперь это допускается при наличии компенсационного возмещения. И если учесть, что подобное возмещение оценивается ниже рыночной стоимости, у рейдеров не будет никакого финансового интереса выкупать скромные доли, подвергая себя ежедневным штрафам и риску быть привлеченными к уголовной ответственности».
 Как правило, стоимость незначительной части жилого помещения при ее продаже отдельно от всей квартиры на порядок ниже пропорциональной цены, приходящейся на нее при продаже всего объекта в целом. Так, при стоимости квартиры в 10 млн рублей, черный маклер, имеющий свидетельство на 1/5 долю, на 2 млн рублей претендовать вряд ли сможет. Как следует из судебной практики, цена будет все равно ощутимой, она может составлять до 1 млн рублей. Однако при условии, что незначительная доля теперь не сможет иметь практического применения и, соответственно, использоваться или приносить доход, ее цена в последующих судебных разбирательствах, вероятно, будет существенно снижаться.
И вынесенное 3 апреля 2012 года определение Верховного суда РФ по делу № 5-В11-134, и законодательные инициативы, предусматривающие уголовную и административную ответственность за нецелевое использование жилых помещений, действительно способны остановить квартирную мафию, обеспечив спокойное и достойное проживание в своих квартирах их действительно законным владельцам.

Когда в правах ограничен хозяин…

И все же есть ряд случаев, когда закон запрещает выселить из квартиры человека, который не является собственником даже и одного метра, а всего лишь прописан по данному адресу. В первую очередь, вечное право на пользование жилым помещением возникает у нанимателей в результате приватизации. То есть граждане, отказавшиеся от приватизации, имеют бессрочное право пользования жильем. Подобное положение абсолютно обоснованно — родственные связи могут прекратиться, и гражданин, всецело доверявший в свое время близкому человеку, рискует остаться на улице.
Верховный Суд РФ неоднократно высказывался на этот счет: требования о прекращении права пользования или снятии с регистрационного учета в отношении лиц, отказавшихся от приватизации, удовлетворению не подлежат»

Право на бессрочную прописку и регистрацию может возникнуть, например, при передаче наследства. Гражданин, проживающий в квартире, предоставленной ему по завещательному отказу, сохраняет данное право и при смене собственника — в пределах срока, определенного завещанием (как правило, такой срок устанавливается пожизненно).

Члены или бывшие члены жилищно-строительных кооперативов, их супруги приобретают пожизненное право на оплаченную недвижимость. Если в кооперативной квартире прописан гражданин, выплативший хотя бы часть пая, то выселить его невозможно. Жилец может и не являться собственником, но если документ о внесении пая за квартиру сохранен — выдворение исключено.

Интересным следует признать еще один пример. Если между супругами заключены брачный контракт или соглашение о разделе имущества, в которых определено право одного из супругов, не являющегося собственником, проживать в квартире — выселение и снятие с регистрационного учета такого бывшего члена семьи также невозможно.

Несовершеннолетние при проживании в детском доме или ином детском учреждении в связи с назначением опеки сохраняют право на вынужденно оставленное жилое помещение и не могут быть лишены регистрации в нем.
«Приведенные выше категории граждан обладают правом пожизненного владения и пользования занимаемым жильем. При покупке квартиры следует обращать особое внимание на зарегистрированных в ней лиц, чтобы удостовериться, что выбранное жилье не обременено проживающими в ней "вечными квартирантами"», — дает напоследок еще один совет адвокат Олег Сухов.
 Конечно, «квартиры с нагрузкой» - чисто российское явление. Но стоит учесть, что у нас до сих пор рынок недвижимости остается, в очень значительной степени, «теневым». Собственно, его даже нельзя назвать рынком, в полном смысле этого слова, ведь покупка квартиры у нас недоступна 80% населения. В такой ситуации государство должно защитить самых слабых  - пусть вопреки мировой практике.