Купил квартиру в новостройке готовься к ремонту и

КУПИЛ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ – ГОТОВЬСЯ К РЕМОНТУ И СУДУ

Самые распространенные проблемы и претензии покупателей первичного жилья

Июль года показал отличные темпы реализации квартир. Многие покупатели предпочитают вторичному жилью квартиру в новостройке, считая такую покупку выгодной и надежной. Между тем, хозяин новой,  с иголочки, квартиры вовсе не гарантирован от обмана и, вполне вероятно, столкнется с рядом трудностей перед новосельем.

Наученные горьким опытом обманутых дольщиков, современные покупатели стали более осторожными и юридически грамотными. По данным специалистов компании «НДВ-недвижимость», в настоящее время основной объем предложения (37%) в столице реализуется по самому надежному, предписанному Законом 214-ФЗ договором долевого участия. Чуть меньше площадей продают по менее надежному, но достаточно серьезному предварительному договору купли-продажи(32%). Доля серых схем занимает не более 13% рынка. Тем не менее, застройщикам часто удается погреть руки за счет незнания покупателями своих прав или несовершенства законодательства.
 
Слишком распространены срыв сроков строительства дома. Как отмечают специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова», в таком случае девелоперы обязаны выплатить дольщикам неустойку. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. Чтобы избежать этого, застройщики пытаются включать в договоры оговорки, обязывающие дольщиков заключать дополнительные соглашения об изменении  сроков. Следует знать, что Закон на стороне дольщика: в прошлом году судами вынесено несколько сотен решений о взыскании с застройщиков неустойки в пользу покупателей жилья. Более того, одному из подмосковных дольщиков удалось взыскать с недобросовестной строительной компании компенсацию морального вреда в размере 40 тыс. рублей.

По сложившейся на рынке долевого жилищного строительства практике, в договоре долевого участия указывается предварительная (проектная) площадь квартиры. Но не редкость, когда застройщик уже на финальной стадии строительства ставит дольщика перед фактом, что проект строительства изменился «Например, московский застройщик ООО "РосЕвроИнвест" обманул несколько сотен дольщиков, купивших квартиры в жилом комплексе на ул. Королева, 10. На завершающем этапе строительства дольщикам подсунули дополнительные соглашения об увеличении метража и квитанции на доплату. Однако впоследствии, когда граждане получили документы БТИ, выяснилось, что застройщик обманул каждого соинвестора на сумму от 100 тысяч до 500 тысяч рублей, поскольку фактические площади квартир, наоборот, оказались на 2–5 кв. м меньше проектных. Причем застройщик знал об этих расхождениях на момент подписания дополнительных соглашений, что свидетельствует об умысле с его стороны», — приводит пример адвокат Олег Сухов.
При вводе дома в эксплуатацию служащие бюро технической инвентаризации проводят обмеры, и уже на этом основании происходит окончательный расчет. Считается нормой, если построенное жилье на метр или два меньше того, что было предусмотрено проектом. К сожалению, подобная практика дает девелоперам отличные возможности для манипуляции. Часто обмерщики по сговору с застройщиком рассчитывают общую площадь помещения по наиболее длинной стене, а ведь даже разница в несколько миллиметров может стать формальным основанием требовать доплаты за дополнительный метраж.

Несмотря на то, что в 2005 году новый Жилищный Кодекс прямо указывает, что балконы и лоджии не включаются в общую площадь квартиры (ст.15 ч. 5 ЖК РФ), застройщики и обмерщики часто «забывают» об этом. А ведь размер лоджии в современном доме может составлять и десяток метров.Если же площадь квартиры оказалась меньше проектной, застройщики всячески стремятся не возвращать дольщикам деньги. Например,  компания «МОРЕ–Плаза» с одним из соинвесторов строительства дома в Москве на ул. Истринская, 8. сначала вынудила дольщика подписать акт об отсутствии взаимных, в том числе финансовых претензий, не предоставив для сверки документы о фактической площади квартиры. После получения дольщиком технического паспорта БТИ выяснилось, что площадь квартиры уменьшилась более чем на 10 кв. м по сравнению с проектной. Однако застройщик отказался вернуть клиенту 700 тысяч рублей, обосновав свою позицию ранее подписанным сторонами актом», — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Я рекомендую покупателям квартир не идти на поводу у застройщиков-шантажистов: подписывать документы только после тщательной перепроверки результатов обмеров и непременно оспаривать такие документы при выявлении существенных расхождений, в том числе в суде».
 
К несчастью, не устранять недоделки, не соблюдать технологии строительства – давняя, еще советская «традиция» наших застройщиков. Наиболее распространенный брак: некачественный монтаж оконных и балконных блоков, отсутствие звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий, протечки кровли, смещение панелей,  недостаточно глубокая опора плит перекрытий на внутренние стены, открытые монтажные швы и стыки, сколы на наружных панелях. По Закону, девелопер обязан передать дольщику жилье, которое соответствует не только проектной документации, но и всем строительным нормам. Если новая квартира требует капитального ремонта, дольщик вправе не подписывать передаточный акт и обратиться в Госстройнадзор. Если недоделки выявлены позже, и в результате качество жилья ухудшилось, оно стало непригодным для проживания, изъяны следует зафиксировать, проведя строительно-техническую экспертизу. Требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов можно как в судебном, так и в претензионном порядке. В большинстве случаев суды выносят решение в пользу граждан.

Наконец, очень многие дольщики сталкиваются с невозможностью в течение нескольких лет оформить квартиру в собственность. Как правило, это связано с конфликтом юридических лиц (застройщиков и банков, выступающих сторонами инвестиционного контракта). Инвесторы рядятся и судятся, застройщик не предоставляет в Росреестр пакет документов, необходимый для оформления прав на возведенный объект, а простые граждане живут в квартирах, купленных на свои же деньги, фактически, нелегально.
Выход один: если дом уже сдан Госкомиссии, уже имеет почтовый адрес, дольщик может признать право собственности на жилье через суд. По словам адвоката Елены Ждановой, подобные иски – явление настолько масштабное, что в последние годы уже выработана универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройке в судебном порядке.