Дорогая наша земля очень ли дорогая?

ДОРОГАЯ НАША ЗЕМЛЯ… ОЧЕНЬ ЛИ ДОРОГАЯ?
Почему кадастровая стоимость земли в Московской области растет, как на дрожжах?

В этом году значительно возросло число жалоб граждан и ораганизаций на завышенную кадастровую стоимость земельных участков. Волну исков в Арбитражный суд спровоцировали ошибки, допущенные чиновниками при массовой переоценке земли – кадастровая стоимость оказалась значительно выше, чем рыночная цена надела. Московскую область лихорадит: ходят слухи, что землю переоценили специально, чтобы отжать лучшую землю в пользу строительных компаний, пользующихся особым расположением местных властей.

Кадастровая стоимость земель – это публичный эквивалент его стоимости, который учитывается при исчислении земелного налога, назначении арендной платы, покупке участка. Предполагается, что штрафы за неиспользование сельскохозяйственных земель по назначению тоже будут устанавливаться в соответствии с кадастровой стоимостью. Такой законопроект в настоящее время рассматривает Госдума.

Разумеется, переоценка земельного участка привела к росту налогов как для простых дачников, так и для предпринимателей. Землевладельцы попытались оспорить результаты официальной оценки: имея на руках заключение о рыночной стоимости земли, подготовленной профессиональными оценщиками, обращались в специально созданные комиссии при региональных отделениях Росреестра. Но часто выяснялось, что срок для досудебного обжалования – полгода – уже прошел. Переоценка земли производилась в 2006–2011 годах, а большинство землевладельцев узнали о ее результатах значительно позже из налоговых уведомлений. Кроме того, многие региональные комиссии самоустранились от вынесения решений по земельным спорам.

Складывается впечатление, что ошибки в определении кадастровой стоимости земельных участков совершаются чиновниками умышленно. Ведь это очень выгодно муниципалитетам, которые получат больше налогов. Кроме этого, высокие налоги способны вынудить дачников продать дачные участки, и ясно, что «выдавливать» будут, в первую очередь, с самых привлекательных земель.

Подлило масла в огонь и  вступивший в силу 19 апреля 2013 года Федеральный закон №43 об упрощенном порядке изъятия земли на присоединенных к Москве территориях. С одной стороны, теперь изъять участок могут практически в любое время, но, с другой, цены на землю в пределах «Новой Москвы» значительно выросли.

- Сегодня перед владельцами дач и участков появляется перспективный выбор: либо сидеть и ждать, а вдруг «пронесет» и землю не изымут, либо продать подорожавший за последние годы участок и купить побольше, с коммуникациями вне территории Новой Москвы. При этом нивелировав риск возможной потери участка для государственных нужд, -- считает Павел Романов, генеральный директор УК ТМ «Своя земля».

Кроме этого, новая ситуация на рынке недвижимости спровоцировала ажиотажный спрос на землю, даже на самые заброшенные участки. По данным «Своей земли», наибольшее количество сделок за первые семь месяцев 2013 года заключено в сегменте «суперэкономкласс». Проще говоря, покупка участков без коммуникаций и подряда с ценой от 10 000 до 25 000 рублей за сотку составляют 46% всех сделок. Многих привлекает идея купить дачный участок по цене «Жигулей».

Те, кто в случае потери земли лишится многого - застройщики, инвестиционные компании, а также структуры, управляющие закрытыми фондами недвижимости (ЗПИФами), в которые в последние годы были «упакованы» значительные земельные наделы в целях оптимизации налогообложения, - предпочитают судиться. Надо заметить, что в этом году судебная практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков наконец-то стала формироваться. Ведь, согласно ст. 66 Земельного кодекса, в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость должна ей соответствовать. Суды принимают во внимание мнение независимых профессиональных оценщиков и часто корректируют ошибочные кадастровые данные с ощутимой выгодой для истцов.

- Возможно,  все гораздо прозаичнее и никакого заговора нет, — комментирует адвокат Олег Сухов. — Государственная кадастровая стоимость рассчитывалась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации о недвижимости методами ее массовой оценки, которые, однако, не учитывают уникальные характеристики конкретных объектов. Этим и объясняются гигантские разрывы, возникшие между кадастровой и реальной рыночной стоимостью земли.
Во многих странах уже выработаны методики оценки недвижимости, накоплена статистическая база цен. Но и на Западе споры, связанные с обжалованием оценки недвижимости, далеко не редкость. Идеальной системц оценки так и не возникло.  Нашему рынку недвижимости чуть больше двадцати лет, практика оценки только складывается, и будем надеяться, что все же сложится более или менее справедливый механизм оценки базы налогообложения. А пока можно предположить, что количествосудебных иски, оспаривающие кадастровую стоимость, будет только расти.