Михаил Черкасов о тенденциях на строительном рынке

В апреле 2011 года Черкасов Михаил Анатольевич указывал, что темпы строительства в Москве не достигнут докризисных показателей. «Большое количество новых квартир, появившихся на рынке, — это стройки, начатые, как правило, еще до кризиса. В то же время во второй половине прошлого года строительный рынок Москвы (и России) несколько оживился: стали появляться новые проекты, в том числе и в сегменте бюджетного жилья. Таким образом, в текущем году объем предложения значительно не расширится, а основной эффект от запуска новых проектов в области жилищного строительства, как мне кажется, проявится не ранее 2012 года», - пояснял он.
То есть, эффект запаздывания, на который указывал Михаил Черкасов, предопределял стагнирование рынка. Спрос на недвижимость в Москве, если верить М. А. Черкасову, не мог выдать резкого скачка.
Вместе с тем в дело вмешался Его Величество Случай. В 2011 году президент России Дмитрий Медведев объявил о начале расширения Москвы на юг. Это резко увеличило стоимость «квадрата» в будущей «новой Москве». Однако даже спекулирование на слухах и решениях властей не смогли обеспечить в самой Москве быстрого прироста реальных сделок по недвижимости.
Между прочим, даже не зная наперед замыслов президента России, Михаил Черкасов все равно сумел угадать тенденцию рынка к росту цен на квартиры в пригородах Москвы. В качестве причины этого он указывал, что «сегодня москвичей все больше привлекает формат таунхаусов и коттеджных поселков». «Какой бы элитной ни была квартира в столице, а свой дом или часть дома на природе все-таки лучше», - пояснял Черкасов Михаил.
«Значительный рост цен на рынке новостроек мы отмечали еще в 2010 году», - уверял Михаил Анатольевич Черкасов в связи с общим анализом мирового бизнеса на недвижимости. Однако это не было, по мнению Михаила Черкасова, обусловлено ростом объемов вводимого в эксплуатацию жилья. В мире, как и в России, особенно в Москве, пояснял Черкасов, рост цен на жилье стал индикатором плачевного положения дел со строительством. «Объем ввода жилья в Москве по сравнению с 2009 годом снизился более чем на 34%, а в области — на 8,5%. Согласитесь, совсем не радужные показатели», - написал бизнесмен в своем блоге.
В условиях только-только оттаивавшего после кризиса строительного рынка Михаил Черкасов видел несколько способов стимулировать его рост. Например, посоветовал вкладывать средства в замороженные проекты. Для компаний, работающих в Москве, это действительно могло стать средством финансового спасения. А средства для инвестирования предлагалось искать в банках.
В самом деле, уверял Черкасов Михаил, «с приходом кризиса, а также в первое посткризисное время многие строительные компании нуждались в дополнительных деньгах на реализацию тех или иных проектов». «Сейчас же, с учетом существенного понижения ставок на банковские кредиты и роста деловой активности, строители снова активно выходят на рынок», - оптимистично добавлял он.



Вот другие мои публикации на эту тему:


Михаил Черкасов: Меры по снижению стоимости жилья
Публикация Михаила Черкасова от 30 ноября 2010г.

На данный момент в кулуарах власти и в СМИ активно обсуждается проблема поиска способов снижения стоимости квадратного метра жилья в Москве и других регионах России. Правительство Российской Федерации принимает ряд действенных мер, направленных на поэтапное увеличение доступности жилья для населения.
Многие потребители ждут каких-то резких изменений в этом направлении, однако профессионалы настроены более реалистично. Известный российский строитель, генеральный директор УК «Развитие» Михаил Черкасов высказал свое мнение по поводу реальности удешевления жилья в нашей стране. Как считает один из самых уважаемых в России экспертов в области строительства и недвижимости, получить реальное снижение стоимости квадратного метра жилья в нашей стране за счет искусственных мер крайне сложно. Эксперт видит главную возможность реального удешевления жилья в резком и значительном увеличении объемов строительства. Массовое строительство – единственный шанс создать доступное жилье в стране, а его нынешние объемы минимум в 3 – 5 раз уступают реальному спросу, что и позволяет заинтересованным лицам поддерживать на рынке высокие цены.  Есть только один способ сделать доступное жилье в нашей стране - строить не миллионы метров в год, а десятки и сотни миллионов. «Спасти рынок жилья может массовое строительство. Без такого проекта не может быть по-настоящему доступного жилья, - комментирует Михаил Черкасов.- Нужно идти дальше. Строить нужно массово и ориентироваться на разного потребителя: от социального, жестко нормированного жилья, до коммерческих индивидуальных строений. Для любого жилья важно соблюдение нескольких принципов, среди которых - комфортная среда и достойное жизнеобеспечение».
При этом руководитель УК «Развитие» считает, что реальная стоимость жилья значительно ниже, чем та, по которой его предлагается покупать населению.
О необходимости увеличения объемов строительства доступного жилья все чаще говорят и представители власти. Однако пока существенного роста объемов строительства достичь не получилось, чему виной и кризис, и уже сложившаяся система на рынке недвижимости, когда продавать дешево не выгодно. По различным оценкам на то, чтобы увеличить темпы строительства в несколько раз, России потребуется минимум 5 – 7 лет. Однако когда объемы действительно возрастут, цены на рынке недвижимости существенно упадут, а жилье станет более доступным для населения.

Михаил Черкасов: Что будет с ценами после кризиса?
Публикация Михаила Черкасова от 15 марта 2011г.


Стоимость жилищной площади в Москве никак не может вернуться на докризисный ценовой уровень. По мнению экспертов, таких как Черкасова Михаила Анатольевича – главы УК "Развитие", -  цены вернутся к докризисному уровню не ранее 2012 года. На рост цен на жильё также немалое влияние оказывает и поведение самих покупателей. В 2009 году наблюдалось резкое снижение интереса жителей столицы к приобретению недвижимости. Но в 2010-м покупатели снова несколько активизировались, отмечает Михаил Черкасов. Тем не менее, факты говорят о том, что пока нет предпосылок для бурного роста цен на недвижимость. Ситуация в российской экономике по-прежнему остается сложной, что оказывает влияние на потребительский спрос в сфере недвижимости.
В последнее время несколько ожил, как заметил Михаил Анатольевич Черкасов, рынок недвижимости эконом-класса. Жильё, стоимость которого не превышает 100 тысяч рублей за квадратный метр, пользуется неплохим спросом у населения, толкая цены вверх. По этой причине активное строительство жилых комплексов идет Подмосковье. Квартира эконом-класса по цене оказывается примерно в два раза дешевле, чем в черте города, что весьма существенно для кошелька потребителя. Повышенный спрос на такое жилье приводит к росту цен. Среди других факторов, влияющих на рост спроса, Михаил Черкасов указал появление более привлекательных кредитных программ для населения.
Руководитель УК «Развитие» Михаил Анатольевич Черкасов уверен в том, что рынок жилья от кризиса может спасти недорогое, массовое строительство. Черкасов Михаил считает, что нужно идти вперед, строить жилье следует массово, ориентируясь на различного потребителя. Это может быть как социальное, жестко нормированное жилье, так и коммерческие индивидуальные строения. При возведении любого вида жилья, считает Черкасов Михаил, важно соблюдать некоторые принципы, среди которых важнейшим является создание комфортной среды для жизни и достойное обеспечение. Генеральный план застройки Москвы предусматривает к 2020 году строительство 70 миллионов квадратных метров современного жилья. В основном это будет панельное строительство, которое ощутимо дешевле монолитного. У зданий предусматривается современный вид, остекление балконов и лоджий, установка всех необходимых приборов учета и т.д. Изменится архитектура строений. Здания станут более надежными за счет защитных мер по предупреждению обрушения несущих элементов конструкций.
По мнению Черкасов М.А., в области весьма востребованной оказалась программа АИЖК для новостроек, которой в столице не удается набрать обороты в силу высокой стоимости жилья и ограничения суммы выдаваемых банками кредитов. В соответствии с программой для новостроек можно получить кредит с 10,5% годовых, оформив право собственности, подтвердив официальный доход и сделав первый взнос 50% и более. Черкасов М.А. признает, что иногда попытки государства оказать бизнесу поддержку бывают весьма успешны. На это направлен один из новых проектов государственной власти по малоэтажным жилищным застройкам территорий. В то же время, темпы застройки по-прежнему остаются медленными. Поэтому Черкасов Михаил Анатольевич считает, что для того, чтобы миллионы российских граждан получили долгожданное жилье по доступным ценам, должна быть самым скорейшим образом Правительством страны разработана соответствующая нормативно-правовая база.


Михаил Анатольевич Черкасов: Соотношение элитной и экономичной недвижимости на строительном рынке в посткризисную эпоху
Публикация Михаила Черкасова от 10 марта 2011г.

Стоимость жилья в Москве крайне медленно возвращается на докризисный уровень. По данным экспертов, только к 2012-2013 году московская жилплощадь будет стоить столько же, сколько два года назад. Стимулируют повышение цен на рынке жилья сами покупатели, которые в 2008-2009 году резко снизили бюджеты сделок, и вновь увеличили их в 2010 году. Так, для сравнения: доля заявок на покупку с бюджетом более 2 млн. долларов достигла 40%. В тот момент, когда рынок находился на дне, этот показатель составлял менее 30%.
С точки зрения риелторов, цены на элитную жилплощадь сегодня неоправданно высоки. Средняя стоимость элитных квартир на вторичном рынке Москвы составляет 4 130 500 долларов. Самое дорогое предложение первичного рынка - многокомнатная квартира в Молочном переулке - стоит 44 млн долларов. Специалисты полагают, что это основная причина, по которой не случился ажиотаж на рынке "элитки". Если спрос на аренду в третьем квартале остался таким же, что и во втором, покупательная способность сократилась. Однако строители надеются, что четвертый квартал покроет такое снижение спроса за счет начала продаж в новых проектах. С закрытием представительств различных иностранных компаний эксперты отмечают падение спроса на аренду жилья среди иностранцев - в два раза. Теперь основными потребителями этой услуги являются российские бизнесмены, предпочитающие жилье в низшей или высшей ценовой категории.

Продажу жилья бизнес-класса тормозят и такие "детали", как стоимость парковочного места, которая в некоторых комплексах превышает цену самого автомобиля. Поэтому нередко пустуют и паркинги, и квартиры. Так, в элитном доме на Беговой стоимость трехкомнатной квартиры с парковочным местом - 14 млн рублей, а машиноместо - голая бетонная площадка - порядка 3 млн. Во многих других комплексах парковочные места вообще не предусмотрены, о чем предупреждают риелторы. Так что вопрос парковки, болезненный для бизнесменов-водителей, строителями не решается.

Что касается квартир, которые жилищные агентства называют пентхаусами, то, по мнению экспертов, они вообще зачастую не соответствуют классическому определению. В большинстве случаев при строительстве пентхауса в столице не выполняется основное условие для такого типа жилья - видовые характеристики. Причина этого в том, что в центре мегаполиса действуют жесткие ограничения по этажности новых объектов, а это значит, что из так называемых пентхаусов открывается вид не на город, а на соседние здания. Гораздо реже московский пентхаус - это двух - или трехуровневая квартира на последнем этаже здания с панорамным остеклением и хорошими видами из окна, а также большими террасами. Все это дает экспертам право утверждать, что рынок элитного жилья может никогда не восстановиться до докризисного уровня. Покупатели научились считать деньги и стали требовательными.

Так, руководитель аналитического портала IRN. ru Олег Репченко считает, что "несмотря на разговоры, серьезного роста цен на жилье в этом году не было, и предпосылок для этого роста пока тоже нет". Есть и еще более пессимистичный с точки зрения перспектив рынка жилья прогноз, который опубликовал журнал "Финанс". Аналитики издания отмечают сложность ситуации в целом в российской экономике, что выражается в нарастании напряженности на рынке труда и в снижении потребительского спроса.

Продажа жилья эконом-класса - вопрос другого толка. По словам представителей жилищных агентств, хорошо продается жиль, стоимостью до ста тысяч рублей за квадратный метр. Это позволило застройщикам несколько поднять цены. В то же время, выбирая между квартирами в Москве и области, покупатели все чаще останавливаются на втором варианте. "Дело в том, что в ближнем Подмосковье идет активное строительство комплексов эконом-класса и двукратная разница в цене существенна для кошелька потребителя. Всем давно известна классическая формула: "Полчаса от Москвы = 1 млн. рублей", - заявил руководитель УК "Развитие" Михаил Черкасов.

Кроме того, по словам Черкасова, в области оказалась востребованной программа АИЖК для новостроек, которая в столице не набрала оборотов в силу высоких цен на жилье, ограниченной суммы кредита (8 млн для Москвы и Санкт-Петербурга). Для новостроек по программе АИЖК можно получить кредит под 10,5% годовых после оформления права собственности, при условии подтверждения белого дохода и первого взноса более 50%. Государство пытается оказать поддержку бизнесменам, занимающимся реализацией жилья. Так, по итогам прошедшей в середине октября встречи премьер-министра Владимира Путина и представителей организации "Деловой России", МЭР и Минрегионразвития было дано поручение в двухнедельный срок подготовить предложения по формированию необходимой нормативно-правовой базы по развитию малоэтажной жилищной застройки территорий. К 1 апреля 2011 года они должны будут разработать механизм частно-государственного партнерства при реализации проектов создания объектов инфраструктуры при строительстве жилья эконом-класса.

Спасти рынок жилья, по мнению руководителя УК "Развитие" Михаила Черкасова, может массовое строительство. Без такого проекта не может быть по-настоящему доступного жилья. В свою очередь, по мнению гендиректора консалтингового "Бюро информационной поддержки инвестиций" Виктора Щербакова, "достаточно назвать два фактора, которые были и будут краеугольными камнями в росте цен на жилые "квадраты" - это нерешенность самого вопроса жилья для миллионов граждан и чрезвычайно медленные темпы строительства. Мы строим в 3-5 раз меньше необходимого, что и является ответом на вопрос о будущем росте цен". "Но нужно идти дальше, - считает Михаил Черкасов. - Строить нужно массово и ориентироваться на разного потребителя: от социального, жестко нормированного жилья, - до коммерческих индивидуальных строений. Для любого жилья важно соблюдение нескольких принципов, среди которых - комфортная среда и достойное жизнеобеспечение".

Согласно Генеральному плану, к 2020 году в Москве должно быть построено 70 млн кв м жилья различной категории. Доля социального жилья достаточно высока - под него будут отдано панельное строительство, которое является более дешевым, чем монолитное. В массовом строительстве сегодня применяются новые модернизированные серии полносборных жилых домов, а также сборно-монолитных зданий повышенной этажности, в которых использованы новые конструктивные решения и материалы, инженерные системы, оборудование, приборы учета расхода энергоносителей и воды, новые конструкции стен с высокими теплотехническими характеристиками, теплозащитные окна и балконные двери и др. Эти здания более надежны за счет реализации мероприятий по предупреждению прогрессирующего обрушения несущих конструкций. Кардинально изменилась сама архитектура массовых жилых зданий, их объемно-планировочные решения. Внешний облик современных жилых домов, в этом сходятся потребители, стал значительно привлекательней: помимо балконов и лоджий, появились эркеры, мансардные этажи, интересные решения входов, оригинальные венчающие элементы и детали. Обязательным стало остекление лоджий и балконов. Еще одно достоинство новых домов в том, что во всех них, независимо от этажности, устанавливаются грузопассажирские лифты для крупногабаритных грузов и инвалидов-колясочников, для которых не только предусмотрен удобный доступ в подъезды к лифтовым подъемникам, но и разработаны планировочные варианты специальных квартир на первых этажах; в вестибюле первого этажа располагается комната для охраны. Причиной для повышения качества застраиваемого жилья произошло за счет внедрения рациональных проектных решений, совершенствования организационно-технических методов производства, применения современных экономичных методов строительства. У Москвы богатый опыт в создании и реализации жилых застроек нового поколения. Для решения проблем рынка, столице необходимо оставаться лидером в формировании комплексной жилой среды, доступной, экономичной и удобной.


Михаил Черкасов: Квартирный вопрос по-прежнему стоит ребром
Публикация Михаила Черкасова от 22 мая 2011г.

Обладание просторной квартирой по-прежнему остается в числе приоритетов и москвичей, и жителей других городов и весей. Осуществить эту мечту среднестатистическому россиянину всегда было непросто, а для многих она остается нереальной и сегодня. Вмешательство кризиса создало немало проблем и по эту «сторону баррикад», и по другую, в стане строителей и риелторов.
С середины прошлого года, отмечает Михаил Анатольевич Черкасов и другие аналитики, наметилась явная тенденция к оживлению рынка недвижимости. Оно, можно быть уверенными, продолжится и в нынешнем году, а со следующего, 2012-го, можно ожидать и более существенного нарастания темпов.
Пока что показатели не особо радужные. В 2010-м по сравнению с предыдущим годом объем ввода жилья в Москве уменьшился на 34 %, и хотя в области это падение значительно меньше, ситуация остается тревожной. Те квартиры, что сданы в эксплуатацию в самое последнее время, это чаще всего результат завершения строек, начатых еще до кризиса. Уже неплохо, — размышляет глава солидной строительной компании Черкасов Михаил Анатольевич — но этого мало.
Растут объемы купли-продажи жилья на вторичном рынке. Цена такового в Москве — около 5 тыс. долл. за квадратный метр, в области — порядка 2 тыс. долл. А квартира в столице в только что возведенном здании будет стоить 8 тыс. долл. за квадрат. Это в среднем, а стоимость элитных хором и вовсе достигла невообразимых цифр. Не случайно представители элиты стремятся приобретать недвижимость за границей, получается, что «загибая» цены, ряд производителей с неумеренными аппетитами отсекает от себя часть возможных клиентов.
Пока цены на элитное жилье растут, но это не будет продолжаться бесконечно, и строителям рано или поздно придется переориентировать бизнес на более рациональное ведение дел, поиски резервов, снижение издержек.
Как это давно делается в УК «Развитие» под руководством Михаила Черкасова и при участии его грамотных менеджеров. Они обратили внимание на растущий сегмент загородного рынка недвижимости. Купить коттедж в чистой зоне или квартиру в удобном таунхаусе — таковы перспективные планы многих москвичей, особенно молодых.
И это дает огромные перспективы строительной отрасли. 11 новых проектов формата таунхаусов реализовано в Московской области лишь в конце 2010 года и  начале 2011-го. Бюджетное, небольшое по метражу жилье набирает популярность большими темпами.


Черкасов Михаил: О ценообразовании в строительном бизнесе
Публикация Михаила Черкасова от 13 октября 2011г.

Проблемы ценообразования в строительном бизнесе волнуют большинство россиян. Стоимость жилья по-прежнему остается камнем преткновения даже для среднего класса, не говоря уже о людях, имеющих доходы ниже средних по стране. Однако многие представители строительной отрасли не желают считаться с этими реалиями. Им кажется допустимым и дальше выжимать прибыль благодаря непомерно высоким ценам, хотя здравый смысл подсказывает: это не может длиться вечно.
Михаил Анатольевич Черкасов — глава известной строительной компании, в бизнесе уже много лет. Он отмечает, что после кризисного спада в отрасли наметились позитивные тенденции, но они пока что не столь явные, как хотелось бы и производителям, и потребителям.
Иногда складывается впечатление, что их интересы несовместимы, но это отчасти справедливо лишь для тех участников рынка, которые в погоне за прибылью пренебрегают интересами другой стороны.
Черкасов Михаил Анатольевич и его коллеги научились строить добротно, быстро и недорого. Кому-то это сочетание кажется нереальным, но только не  профессионалам, вкладывающим в работу всю энергию, знания и желание быть лучшими.
С января прошлого года в сегменте строительства заработала система СРО: саморегулируемых организаций, которые вносят свою лепту в регулирование взаимоотношений бизнеса и государства, а также внутри самой организации. Это новшества способно влить свежую струю, привнести новизну и подвигнуть участников рынка к поиску новых форм сотрудничества, к самосовершенствованию.
Михаил Черкасов видит и другие перемены, и возникающие возможности. Скажем, участие в госзаказе на строительство жилья для военнослужащих. Его компания возводит добротные современные жилые комплексы при стоимости квадратного метра в 30 тысяч рублей за квадратный метр. Это втрое-вчетверо дешевле, чем стандартные жилые дома в самой столице, но именно за такими подходами — будущее.
Это направление будет оставаться перспективным и в ближайшие несколько лет. Как и программа переселения из аварийного и ветхого жилья и прочие аспекты поддержки жилищного хозяйства, как политика федеральной власти в отношении молодых семей и др. Строить много, особенно недорогого, доступного жилья, в первую очередь — за пределами мегаполисов, это отрасли по силам, уверен опытный эксперт.