Налог на коммерческую недвижимость бизнес без крыш

НАЛОГ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ – БИЗНЕС БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ

Налог на коммерческую недвижимость приведет к росту цен покупки и аренды

Как стало известно, правительство Москвы одобрило законопроект о внесении изменений в закон «О налоге на имущество организаций», который предполагает расчет налога на торговую и офисную недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости. Налоговые ставки составят от 0,9%, и к 2018 году вырастут до 2%.

Под действие нового законопроекта с 2014 года попадают все административно-деловые и торговые центры площадью от 5 000 кв.м и помещения в них, а также на недвижимость иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в России через постоянные представительства. Ожидается, что новый налог только в 2014 году пополнит доходную часть городского бюджета на 15 млрд. рублей.

На практике данное нововведение означает, что рынок коммерческой недвижимости станет менее прозрачным. Застройщики будут стремиться продать площади до введения объекта в эксплуатацию, чтобы на увеличивать цену квадратного метра на процент налога. Между тем, покупка помещения на стадии строительства в России – очень рискованное предприятие, даже если речь идет о жилой недвижимости, где дольщик защищен законом ФЗ-214. Инвесторы, тем более приобретающие офис или магазин, не защищены законом практически никак. В случае обмана со стороны девелопера, остановки строительства по любым причинам им остается лишь пытаться вернуть свои средства через суд, что почти никому не удается. Застройщики успевают вывести средства за рубеж, а уставный капитал строительной компании нередко составляет 10 000 руб.

Новый закон, по сути дела, выдавливает с рынка предпринимателей, желающих купить склад, офис или магазин для собственного бизнеса, в пользу инвесторов, желающих заработать на перепродаже коммерческой недвижимости. По мнению участников рынка, сегодня доля инвестиционных площадей составляет около 9%. Очевидно, с 2014 года она будет расти.
У инвестиций в нежилье более высокий входной порог, но и прибыль несопоставима с той, что можно получить, занимаясь только квартирами. За время строительства здания цена квадратного метра может вырасти на 50%, и прибыль исчисляется в цифрах с шестью нулями. Например, собственник, купивший нежилое помещение в мкр. «Царицыно» за 11 млн рублей на этапе строительства, заработал на перепродаже 7 млн рублей. Помещение в готовом доме было реализовано за 18 млн рублей.
Вырастет и стоимость аренды, так как новый налог, конечно, будет заложен в цену квадратного метра.

Государство предполагает сохранить все предусмотренные Законом льготы, и даже расширить их список. Например, владельцы малого и среднего бизнеса в России имеют преимущественное право на выкуп арендуемого помещения, если не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества Для этого индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу необходимо соответствовать ряду требований: размер выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий календарный год без учета налога на добавленную стоимость не превышал для малых предприятий 400 млн рублей, для средних предприятий — 100 млн рублей; или чтобы численность сотрудников для малых предприятий была не более 100 человек включительно, для средних предприятий — не более 250 человек включительно.Арендуемое помещение организация занимает не менее двух лет, не имея задолженности по арендной плате. Подобное право сохраняется до 1 июля 2015 года.