Покупая дом за городом, не купите только воздух

ПОКУПАЯ ДОМ ЗА ГОРОДОМ, НЕ КУПИТЕ ТОЛЬКО ВОЗДУХ

Если для наших дедов критерием достатка была отдельная квартира, для родителей – квартира улучшенной планировки, то сейчас горожане мечтают о загородном доме с земельным участком. Раньше строительная отрасль находилась в руках государства, которое отвечало за проект на всех стадиях, то в настоящее время строительство — в основном дело частной инициативы. Все риски ложатся на инвесторов и застройщиков.

Шаг первый – определяем границы

Любая покупка недвижимости начинается с проверки юридической чистоты объекта, но, покупая квартиру, достаточно собрать определенный пакет документов, подтверждающий ее историю и легальное право на приобретение. Проверить «чистоту» земельного участка гораздо сложнее, и легко можно приобрести площадь, на которой можно лишь сажать капусту, и не более.
 «Покупателям приходится глубоко погружаться в историю приобретения объекта, чтобы восстановить цепочку предыдущих сделок с земельным участком, а также обстоятельства, при которых выделялась земля, на каких основаниях», — замечает адвокат Олег Сухов. По его словам, из-за непрозрачности земельного рынка и нестабильности правил, регулирующих оборот земли, докопаться до истины зачастую непросто.

Исходной информацией для расширенного анализа служит ссылка на правоустанавливающий документ (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.) в свидетельстве о собственности. Полезно запросить у продавца расширенную выписку из Росреестра о переходе прав, которая предоставляется только по запросу собственника.
 
Следующий после экспертизы правоустанавливающих документов шаг — проверка кадастровых данных. . Земельный участок должен числиться в кадастровом учете под индивидуальным номером. Данные кадастра позволят убедиться, что участок состоит на учете, а его границы не накладываются на смежные владения. Необходимо исследовать границы участка, выяснить его площадь, категорию, вид разрешенного использования. Координаты участка, указанные в кадастровом паспорте, должны совпадать с координатами, зафиксированными в землеустроительном деле (межевом плане). Обычно этот комплект документов имеется у продавца, либо может быть предоставлен органами кадастрового учета по его запросу. В межевом плане отражаются исходные данные: информация о землеустройстве; о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, и где они проходят. При этом полученные сведения необходимо сверить в привязке к местности.«В последнее время количество судебных споров, связанных с наложением границ земельных участков, резко возросло. Из-за ошибок в системе кадастрового учета границы земельных участков пересекают и накладываются на границы смежных участков. Собственников об этом не уведомляют, и они узнают о расхождениях постфактум. Что уж говорить о частниках, если, по экспертным оценкам, в Московской области около 80 % границ поселений не определены либо наложены друг на друга, при этом расхождения составляют десятки метров», — говорит адвокат Олег Сухов.

Паны дерутся, а у холопов чубы трещат

Идеальный, почти не встречающийся вариант – когда земля изначально принадлежала девелоперу. В реальной жизни такое почти не случается, земельный участок приходится выкупать у федеральных или муниципальных органов власти, организаций, даже у частных лиц. Часто строительство уже идет полным ходом, а пакет документов еще не собран, все держится на личных связах и устных обещаниях.
«Подвох» тут в том, что строительство будет продолжаться, лишь пока у власти «свои». Не редко происходит так: чиновники разрешили строительство, и застройщик ударными темпами возводит коттеджный поселок или микрорайон. А потом… Потом выборы, взаимные обвинения кандидатов в «продаже родины» и государственной собственности. Власть меняется. Что делают новые чиновники?. Отменяют указы, распоряжения предшественников, в том числе о разрешении строительства и о передаче земли. Каждый крупный город знает подобные истории, особенно часто они проявляются сразу после выборов.
Последствия столь «мудрой» политики мы видим в каждом крупном городе: незавершенное строительство, обманутые инвесторы и дольщики, разорившиеся застройщики — личные трагедии десятков, а то и сотен тысяч людей.

Самым известным примером, когда собственник/владелец земли чинил препятствия застройщику при возведении и распределении загородного жилья, является случай еще 2005 года, произошедший в Мытищинском районе со скандально известной компанией КТ «Социальная инициатива». Затем, уже в 2008 году, такая же история произошла с ООО «Капитал-Строй ХХI век», продававшим участки в Южном Бутово. В обоих случаях компании не обладали правами на землю.

Снижаем риски

Прежде чем заключать сделку со строительной компанией, необходимо:
1. Убедиться, что земля переведена в соответствующую категорию, узнать, имеет ли она обременения.

2. Обратите внимание на наличие проектов строительства, которые должны быть согласованы в местных органах власти. Прежде всего это проект коттеджного поселка со всеми коммуникациями, подъездными дорогами, стоянками, водонапорными и газораспределительными станциями, электрическими подстанциями, водопроводами, газопроводами и канализацией. Второй не менее важный документ — согласованный и утвержденный проект жилища, которое вы приобретаете.

3. Изучите договор как следует, а также все приложения к нему. В документах должны быть прописаны не только  характеристики здания, но и материалы, используемые для постройки и отделки, порядок закупки и качество строительного сырья, размеры, внутренняя отделка, виды коммуникаций, которые подводятся к дому, порядок охраны стройплощадки и т. д. Стоимость постройки. При этом в договоре должно быть указание на то, что цена не подлежит изменению, а также сроки строительства, порядок претензионного разрешения споров, штрафы, пени, неустойки, а также возможность одностороннего расторжения договора и возврата денежных средств.
И ничего не сделать…

Начиная с 2008 года, когда спрос на коттеджные постройки немного упал, девелоперы стали искать новые пути получения прибылей за счет имеющихся у них земельных участков. По всему ближайшему Подмосковью вплотную к загородному жилью стали расти многоквартирные дома, прибыль от которых значительно выше, нежели от двух- трехэтажных коттеджей.
В большинстве своем жители коттеджного поселка не могут предупредить стрительство рядом двадцати и тридцатиэтажных башен,  т. к. доказательств наличия проекта именно коттеджной застройки территории им в момент заключения договора обычно не предоставляют. А значит, законы строительная компания не нарушает. Остается надеяться на везение.