Жилищно-коммунальное хозяйство или территория умыш

        Размышления к юбилею Жилищного кодекса Российской Федерации!

     Жилищно-коммунальное хозяйство или территория умышленных заблуждений

                Часть первая.  Предисловие о нас и о них

   Мы привыкли праздновать различные юбилеи еще с советских времен. Правда это были, как правило, даты великих побед, великих строек и юбилеи вождей, а иногда юбилеи приурочивались к чему-нибудь значимому, важному и выдающемуся, а иногда просто традиционные.
   Однако, и в Союзе, и теперь в России, всегда существовала и существует повседневная, малозаметная, порой рутинная, но важная, созидательная работа людей длиною в жизнь и, мало оплачиваемая и, как правило, безрадостная. Эта деятельность миллионов и миллионов создавала и создает все, что мы видим вокруг, все, чем можем и не можем гордиться.
   Поэтому размышления к юбилею Жилищного кодекса Российской Федерации могут, на первый взгляд, показаться по меньшей мере странными: что же здесь праздновать?
   Мысль, написать статью о «Девятилетнем юбилее вступления в силу ЖК РФ», пришла в голову достаточно неожиданно, но, чем больше я задумывался и углублялся в изучение  жилищного законодательства, тем настойчивее эта мысль свербела мозг, тем сильнее хотелось поделиться ею с теми, кому не все равно, какое будущее ожидает нас, наших детей, с теми, кому надоело жить по понятиям чинуш и хапуг от ЖКХ, да еще и оплачивать их ленивое и бездумное существование и безусловное благополучие.
   Прежде всего, меня поразила, мягко говоря, своеобразная трактовка чиновниками жилищно–коммунальной сферы действующего жилищного законодательства и его основы - Жилищного кодекса РФ.
   Моя жизнь к счастью, теперь я это понимаю, в основном проходила в сфере военной, точнее в эксплуатации наших атомных подводных лодок КСФ.
   Север: сложные условия службы на атомоходах и еще более сложные условия жизни на берегу («ни кола, ни двора»), приучили меня, как и многих других моих коллег, не обращать внимания на мелочи повседневности. Смысл существования был в другом - более высоком и необходимом, но этот период закончился и я окунулся в «гражданскую жизнь» правового государства, бизнеса и рыночной экономики.
   Никогда не думал, что жилищная сфера, в частности, может стать такой актуальной, насущной и интересной для меня, но, как ни странно, это случилось и вот уже на протяжении последних 3-х лет общаюсь с различными структурами  деятелей от ЖКХ, надзирающими органами за этими структурами, надзирателями за надзираемыми и т.д.
    В результате этого общения я пришел к печальному, если не сказать сильнее, парадоксальному выводу, что только единицы из армии чиновников смогли или захотели понять основные идеи жилищного законодательства и его основы – Жилищного кодекса РФ.
     Мы россияне так устроены, что пока "что-то  не достанет до невозможности", будем терпеть и делать вид, что ничего не происходит, верить, что будет лучше потом, что все образуется как-то само собой  и "все устаканится", будем пить, наконец, "за светлое будущее". 
Всё это, к сожалению, касается  не  только системы ЖКХ, но и, например, систем образования, судопроизводства, здравоохранения, торговли, транспорта и т.д.
     Мы так устроены. Мы верим в чудо, в мощи святых, в "русский авось", верим в хороших руководителей, конец света и в прочую чертовщину, лечимся у знахарей и колдунов, абсолютно забывая о здравом смысле, собственном опыте и опыте предков.
На протяжении десятилетий и до настоящего времени, мы не можем, как бы ни старались, толком обеспечить кровом свое население, накормить самих себя, своих родных, имея в своем распоряжении огромную и самую богатую в мире страну. Мы считаем, что вот еще чуть-чуть и все будет хорошо – на следующей неделе, через месяц, год и т.д.
    Не будет хорошо! Не будет хорошо, до тех пор, пока мы не изживем собственный  "пофигизм"  и  собственную аполитичность, прежде всего,  по отношению к самим себе. 
Я уже не говорю о следующих поколениях, которым мы оставляем  «разруху в умах», горы мусора и отходов,  бесперспективность во многих сферах деятельности, ну и, конечно, в первую очередь, в сфере ЖКХ.
     Казалось бы, что проще: построить дом, обеспечить его необходимыми коммуникациями и коммунальными ресурсами, поддерживать его в технически удовлетворительном состоянии и всё – живи и радуйся.
     Ан  нет!
    Спроектировать дом, придумать (нарисовать на бумаге) мы еще можем, а вот построить, да чтобы не развалился через год из-за подмены марки бетона, или подвести трубы, да чтобы не сгнили раньше времени из за отсутствия оцинковки, подать тепло, да чтобы не «утекало за борт» через негерметичные  швы домов и окон, да чтобы электроэнергии по «нормальным тарифам» хватило жителям - это никак невозможно.
    Чиновникам, строителям и их посредникам, «всем, кто не доложили чего-нибудь во что-нибудь» - всем им это надо самим, потому что «ворую, что имею»,  да и этого мало и на всех не хватает".
     Не хватает  не потому, что мало мощностей, что изношены сети или другое оборудование, а потому, что аппетиты допущенных к «различным сетям» и ресурсам чиновников и объёмы их левых карманов увеличиваются  практически бесконтрольно и требуют с каждым годом все больше и больше  и "… Боливар не выносит… всех!".
     Мы так устроены, что не знаем, да и не хотим знать, что у нас написано в "платежках", за что мы ежемесячно платим управляющим компаниям (УК), правлениям ТСЖ, ЖСК, в различные ресурсоснабжающие (РСО) и посреднические организации, которых развелось столько, что и не перечесть.
     Попробуйте спросить у вашего бухгалтера или председателя правления из чего складывается цифра  в какой-нибудь строке «платежки». В лучшем случае вам ответят: «Не мешайте работать!», а в обычном случае – истерика по поводу… и без такового.
     А ведь, если вдуматься, каждый собственник квартиры в доме является для домоуправов всех мастей  работодателем! и, по определению, имеет право знать, кому и куда уходят его деньги. Кстати, на этот счет, существуют четкие специальные постановления Правительства РФ, входящие в пакет жилищного законодательства, например, №731 от 23.09.2010г. и другие специальные законы.
     Всю жизнь нам внушают, и мы свято верим в то, что тарифы (цены на бензин, продукты питания и т.д.) обязательно должны  расти, принимаем это за аксиому, не задавая, даже себе, вопрос М.Жванецкого, "… а почему собственно?".
     Ведь у нас теперь рынок!? Конкурентная среда, но никто не знает себестоимости одного киловатта электроэнергии, скажем по региону, стоимости нагрева одного кубометра воды, (кстати, в не-которых схемах горячего водоснабжения воду и нагревать-то не надо, а наоборот…) - все это «государственная тайна»  и т.д.
     Я не буду пока говорить о всевозможных тарифах на коммунальные услуги – это вещь в себе и прозрачней она не станет, если, наконец,  власть не применить.
     Не буду приводить здесь абстрактных цифр – их предостаточно на любом телевизионном  «шоу болтунов о ЖКХ», тем более, что ни один из них фактических цифр не знает и на каждом канале цифры свои, разные.
     Все разглагольствующие на тему, так называемые  «эксперты ЖКХ», от всевозможных департаментов  и  центров содействия реформам ЖКХ,  всех этих МФЦ, УК, ДЕЗов, ГУИСов, ЕРЦ, ТСЖ и прочих ЖСК, пытаются внушить аудитории, приятные во всех отношениях мысли о том, как всё будет хорошо «…потом», о «замороженных тарифах… на несколько месяцев», о «нормах потребления», которые всех всем обеспечат и платить за них, практически не придётся.
    «Они спорят там, они ссорятся, а мне решай, а мне бессонница» (А.Галич).
    Кстати, возникает вопрос: «Какой был смысл, всей стране ставить приборы учета потребления коммунальных услуг (или ресурсов), если мы возвращаемся назад к нормам потребления и платить будем по ним, плюс большой плюс! за то, что не влезет в эту «наукообразную норму»?
    Просто «лоббистам - чиновникам от ЖКХ» (интересно - это профессия или где?) недостаточно, взятых практически с потолка, перманентно растущих тарифов? Очевидно, что ими  найдена еще одна возможность - нет, не зарабатывать, а просто  получать еще! Хорошая идея, не правда ли!?
    Существующее безобразие в жилищной сфере, на ниве которой «трудятся» сотни тысяч чинуш, которые ничего не производят, но мнят себя «бизнесменами», (а также и те, кто их якобы проверяют: жилищная инспекция, жилищный надзор, прокуратура, счетная палата и прочие надзорные органы), видимо, никогда не прекратится, т.к. первую половину деятелей устраивают получаемые теневые доходы, а другая половина, просто не хочет «былинку качать».
     Я просто «обалдел», когда С. Степашин сказал президенту В. Путину на первом канале ТВ, что счетная палата, после проверки ЖКХ (вроде бы Москвы?), не досчиталась 40 млрд. рублей: «… ушли, как в песок!». Хороша  проверочка!?
Кстати, на протяжении десятилетий, текучки или ротации кадров в сфере ЖКХ не происходит практически никакой! И это естественно, кого же там менять, если все родственники в боль-шей или меньшей степени! Всё класс!
     Вся эта чиновничья жилищно-коммунальная рать разных рангов, от фактического и бесконечного безделья, искала, ищет и нашла себе занятие.
     Вместо того, чтобы заниматься прямыми обязанностями, т.е. обслуживанием и текущим ремонтом общего имущества (ОИ) домов, обеспечением населения коммунальными услугами приемлемого качества по разумным ценам, результативным контролем работы различных, рожденных ими же организаций-посредников - налицо симуляция деятельности в сфере бумаготворчества.
     Начальник ЕРЦ, в апреле 2011года после моих претензий по поводу умышленно неправильных расчетов платежей по коммунальным услугам, сослалась на письмо Департамента инженерного обеспечения, аж, от 10.05.1995г. №2-796/3!!, подписное руководителем Департамента А.С. Матросовым, утверждая, что это действующий документ, поскольку его никто не отменял.
    Скажете: «Бред…» и будете правы! А сколько подобных «писем», регламентов, инструкций и прочей макулатуры существует!? – этого не знает никто.
    Они вполне преуспевают  в написании «собственных законов», правил, методических  рекомендаций и прочих ненормативных актов, разъясняющих населению как надо понимать Кодексы, Федеральные законы, постановления Правительства и т.п., а то вдруг народ прочитает что-нибудь типа Жилищного кодекса, да и  поймет все правильно.  "Законотворчество" в  сфере  ЖКХ  буйно произрастает и цветёт даже в наших зонах рискованного земледелия, только, естественно, не плодоносит.
    За время действия Жилищного кодекса с 2005г., как было озвучено в одной из телевизионных программ, было выпущено в свет более 150-ти  законов высокого ранга и более 3500 различных местечковых нормативных актов и, если в Федеральных законах и постановлениях Правительства РФ основная мысль,  прослеживается, то в нормативно-правовых актах органов местного самоуправства её уже нет и в помине. Видимо все, кому не лень, пытаются написать, как им кажется, ту самую "бумажку", которая была нужна профессору Преображенскому  в "Собачьем сердце", да всё никак написать не удается.
    Читать творчество, в частности, московских чиновников просто невозможно. Половину документов  они просто дублируют (типа, сокращая «оригиналы»: для народа).    
    Например, 13.07.2010г., правительством Москвы утверждается, «Временный регламент на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома», разработанный ГУП Москвы «Нормативно-исследовательская станция!». Регламент, проходивший согласование и утверждение в течение полугода, и представляющий из себя  «огрызок» от существующего и действующего до сих пор, полноценного Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170, написанного явно профессионалами, на эту же тему. Спрашивается, зачем этот полуфабрикат?
   Другая половина, выпущенных в свет законодательных «уродов»,  противоречит друг другу, и чем ниже статус документа, тем дальше его мысль улетает от основы – Жилищного кодекса РФ, тем фривольнее становятся понятия и определения, законная терминология практически растворяется. Невольно возникает мысль: "А зачем столько «законодательной макулатуры» для ЖКХ?  Для кого это всё пишется и кем это читается?".
    Очевидно, что правовая грамотность нашему населению в обозримом будущем не грозит: читать и понимать написанное практически никто не будет, потому что невозможно осмыслить. 

                Часть вторая. Что нам стоит дом построить?
      
   Современное жилищное законодательство РФ базируется на Жилищном кодексе 2004 года и действует с момента его введения  - марта 2005 года. Этот документ, пожалуй, как никакой другой, возможно впервые в Российской истории, был написан, как мне кажется, для народа, для людей, живущих в России, для его изучения и потребления в практической жизни.
   Это, можно сказать, Конституция жилищных отношений - суть взаимодействия человека-собственника с властью как федеральной, так и местной - затрагивает самые главные и животрепещущие вопросы населения страны: наши права и обязанности при обращении с принадлежащей нам собственностью, неожиданной и оттого не очень понятной (квартирой, общим большим до-мом и т.п.). Раньше все это было государственное и особенно никого не касалось. За последние 10 лет всё в корне изменилось.
   Есть и альтернатива: приватизировать никогда не ремонтированную преклонного возраста квартиру или нет? Или первую, добрую половину своей жизни, горбатится, чтобы приобрести жильё, а вторую – чтобы его обслуживать?
   Причем, обслуживать свою собственность – это, как выясняется,  прежде всего, кормить «помощников» в обслуживании и управлении собственности индивида. И этих «помощников»   с каждым годом становится все больше и больше. Растут здания ГУП ДЕЗов, ГУИСов, ЕРЦ, МФЦ, всевозможных  энергосбытов, а также по-прежнему функционируют безграмотные УК, ТСЖ, ЖСК  и т.д. и т.п.
    Чиновники уже стали отдельной нацией, кстати, и язык общения у них уже свой: типа - начальник ГУИС: «Я бы Вам рекомендовал ознакомиться с 307-м  постановлением!»; «Извините, это не в моей компетенции! А Вы пишите, пишите…» - это уже прокурорская дама! а в чьей, интересно компетенции, если нагло на протяжении десятка лет нарушается закон.
    Кроме прочитанных, некоторыми чинушами, отдельных специальных законов и постановлений, входящих в пакет жилищного законодательства, большинство этих деятелей так и не поняли суть произошедших изменений в жилищном законодательстве и, как следствие, наша жизнь в отношениях с управдомами всех мастей практически не изменилась.
    Как правило, почти никто из этих «специалистов управления и контроля»  жилищного законодательства, как единого целого, не понимает, И, как правило, не стремиться знать, да им этого и не надо – им и так хорошо. А ведь зря! Незнание закона не освобождает от ответственности.
    Многие пытаются заниматься  критикой нового Жилищного кодекса, так и не разобравшись в сути и самой идее документа. Но ничего конструктивного, в этом  критиканстве,  я так и не увидел, кроме мелких технических ошибок, не влияющих на основу закона.
    Утверждаю это с полной ответственностью, поскольку столкнулся с  правовой безграмотностью и ленью чиновников непосредственно при грустных, но жизненных обстоятельствах, которых, к сожалению, избежать никому не удастся.
    Кто-то спросит, а причем здесь ЖКХ? А, притом, что в нашей жизни все взаимосвязано: и жизнь и смерть, и, опустошающие во всех отношениях похороны, и вступление в наследство, и общение с бездушными вездесущими чиновниками. В любой сфере бытия, ими налажена «своя законная система», причем, никем  не контролируемая и ничем не напоминающая, систему, заду-манную законодателем.
     Так и живем мы, как они провозглашают в «установленном порядке». И пока тебя не коснется, пока ты своей кожей не почувствуешь их безразличие и вседозволенность, безмолвную и враждебную власть, их презрение и равнодушие к тебе, естественно думаешь, что все вроде бы терпимо. У нас говорят: «Надежда умирает последней», думаю - это не верно! Правильнее сказать: «Надежду убивают последней!»
    К моему огромному сожалению, я сам впервые взял в руки действующий Жилищный кодекс РФ в апреле 2011 года. На то появился определенный повод, а так бы…. Помните, как у Высоцкого: «… открою кодекс на любой странице и не могу – читаю до конца". Он, правда,  подразумевал  другой  Кодекс, но Жилищный, поверьте, не менее интересен и полезен.
     Ведь этот Закон в области жилья всем законам закон. Ведь этот Кодекс фактически произвел революцию в жилищном законодательстве страны и впервые отдал в руки каждого человека  его собственность и назвал каждого, кто это понял или хотел им быть – собственником, а точнее "частным собственником". Конечно, не читавшие Кодекса скептики спросят себя: "А мне-то что, олигархи уже все разобрали!?".
     Ну, во-первых, далеко не всё, а во-вторых, приватизация в России действительно прошла не лучшим образом, а где лучше-то было? Кто знает? В Польше что ли?
     Вся история человечества – это поиск лучшего. Поиск лучшего государственного устройства, эффективно работающей экономики и недвусмысленного законодательства, независимого судопроизводства и процесс - этот поиск, очевидно, трудный и бесконечный.
     Кодекс определил, что отныне в России существует три основных вида собственности: государственная, муниципальная и частная.
     Попробуем нарисовать многоквартирный дом (МКД) и рассмотреть его с точки зрения Жилищного кодекса РФ, а самое главное, с точки зрения "… а мне-то что?". Кто-нибудь задавал себе вопрос, а чем собственно должна управлять и управляет на самом деле Управляющая компания (ТСЖ, ЖСК и проч.)?
     Сначала о терминологии и не путать с понятиями чиновников от ЖКХ и прочих.
       Великий французский горнолыжник Жан Клод Кили, который в своё время, завоевал всё золото мира в горных лыжах, в предисловии к своей книге-учебнику по горным лыжам писал:   
"Прежде, чем учиться кататься на горных лыжах, необходимо договориться о терминологии»,  а то попросту можно свернуть себе шею!
     Нашим чиновникам от ЖКХ это не грозит, поэтому они довольствуются "собственными представлениями и понятиями", а мы им уподобляться не будем.
      Итак, строго в соответствии с Жилищным законодательством РФ, «в установленном порядке»,  попробуем усвоить некоторую терминологию:
       Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность 2-х и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок (ЗУ), прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в МКД, т.е., например, общие коридоры, лестницы и т.д.
       Квартиры (жилые помещения) – это то, ради чего проектируется и строится МКД, т.е. это наши квартиры, которые находятся либо в частной собственности, либо сдаются жителям по договору найма государством и остаются государственной (муниципальной) собственностью.
       Кроме квартир МКД содержит в себе общее имущество (ОИ), также принадлежащие собственникам квартир - это практически все остальные площади и домовое имущество, включающее внутридомовые инженерные системы (ВИС), которые обслуживает квартиры, а так же земельный участок (ЗУ), если он «сформирован»,  т.е. оформлен  в  общую долевую  собственность собственников (ОДС). 
        МКД это сложный технический объект, требующий грамотного и профессионального управления и содержания. От качества управления зависит комфортность проживания в доме, от содержания - потребительская стоимость каждой отдельно взятой квартиры.
        Все общее имущество собственников в МКД в соответствии со ст. 36 ЖК РФ можно разделить на три группы:
        1 группа - помещения в доме, не являющиеся частями квартир (т.е. нежилые) и предназначенные для обслуживания более одной квартиры в данном доме, в т.ч. межквартирные коридоры, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного жилого помещения в данном доме, оборудование;
         2 группа - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри дома и обслуживающее более одного помещения;
         3 группа - земельный участок (ЗУ), на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на ЗУ. При этом ЗУ должен быть сформирован  и,  в установленном порядке,  поставлен на  кадастровый учет;
        Из приведенных определений становится понятно, что в МКД существуют вполне четкие конструктивные распределения помещений по их предназначению, а именно жилые помещения – квартиры и нежилые, относящиеся к общему имуществу собственников  в МКД.
        С точки зрения права  все это, т. е.  фактически весь дом («от киля до клотика»), принадлежит собственникам жилых помещений. (Мы не будем отвлекаться на некоторые нюансы по поводу возможной собственности третьих лиц.)
        Такой подход далеко не нов и применялся еще в Римском праве, применяется за рубежом и сейчас и иногда дома с различной собственностью называются кондоминиумами. У нас теперь это четко зафиксировано в Жилищном кодексе, хотя этим термином не определяется.
        Как же делится собственность в МКД? Ну, понятно, каждая  квартира принадлежит на праве частной собственности – собственнику (как минимум, одному и, как минимум, одна), который, все-ми возможными средствами, обслуживает и ремонтирует принадлежащий ему объект, оплачивает все потребленные квартирой коммунальные услуги, что и требует от него жилищное законодательство. 
      Оставшиеся площади в доме и другое имущество,  также принадлежат всем собственникам дома, но распределение права этой общей долевой собственности происходит, как того требует жилищное законодательство, пропорционально площадям жилых помещений собственников, что логично.
      Получается, что право собственности в общей долевой собственности на ОИ (ОДС на ОИ), делится между собственниками и чем больше квартира, тем естественно, больше доля собственника в каждой группе общего имущества. Это важно, поскольку квартир у собственника, даже в одном МКД, может быть несколько и их количество жилищным законодательством не ограничено, т.е. доля собственника может достигать и 10%, и 50%, и 100%, аналогичное происходит и с ОИ в МКД.
       Таким образом, на общем собрании собственников МКД собственники имеют разное количество голосов, зависящее только от величины суммарной площади, принадлежащих им жилых помещений - основной собственности, судьбе которой следует и доля собственника в ОИ МКД.
        Для того, чтобы определить эту долю в ОДС на ОИ МКД каждого собственника («…всем сестрам по серьгам») необходимо рассчитать коэффициент, который бы определил пропорциональность, связывающую площадь квартиры и принадлежащей ей площади из ОИ, например, 1-ой группы ОИ.
       Как же вычислить этот коэффициент пропорциональности, который определяет доли в общей долевой собственности для каждого собственника? и, кстати, постоянен для каждого МКД, поскольку жилая площадь дома (сумма площадей квартир в МКД) и площадь, например 1-ой группы ОИ, величины постоянные, определяемые проектом, и косвенно определяют комфортность дома. Для серийных проектов этот коэффициент лежит в пределах 20-30% , т.е. чем больше холлы, шире лестницы и т.п. - дом становится более просторным и комфортабельным. В знаменитых «хрущевках» этот коэффициент опускался до 13-17% - жили, как сельди в бочке. 
           Как это резюмирует жилищное законодательство:

     «… Общее имущество в МКД принадлежит собственникам жилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности (ОДС).
     Доля в праве ОДС на ОИ в МКД собственника жилого помещения  пропорциональна  размеру общей площади его жилого помещения, следует судьбе права собственности на жилое  помещение собственника (квартире).
     Собственники жилых помещений в МКД несут бремя расходов на содержание ОИ в МКД. До-ля обязательных расходов собственника на содержание ОИ в МКД,  определяется этой долей в праве собственности на ОИ.
     Собственник помещения в МКД не вправе:
          - осуществлять выдел в натуре своей доли в праве ОДС на ОИ в МКД;
          - отчуждать свою долю в праве ОДС на ОИ в МКД, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое  помещение».
    
      Как видно из приведенной цитаты из ЖК РФ, собственник в МКД, кроме своей квартиры, имеет еще и долю в праве на общее имущество – «довесок». Эти доли-довески, в зависимости от вида ОИ, определяются в различных измерениях (площади - в кв.м; трубы – в погонных метрах; электрические кабели – в метрах.; и т.п.)  и  пропорциональны «основной собственности» – квартире, следуют ее судьбе при продаже квартиры.
     Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений, выраженном в решении общего собрания собственников (ОСС) в данном доме, причем голосование производится не по количеству собственников  «за»  или «против», а величинами принадлежащих собственникам долей в праве собственности на ОИ.
      Возникает вопрос: а можно ли определить эти доли в видах общего имущества, относящиеся (принадлежащие) моей основной собственности – квартире и каков коэффициент пропорциональности (К)?    
Оказывается не только можно, но и обязательно нужно, поскольку собственник обязан «нести бремя расходов на содержание ОИ», платить за ремонт долей ОИ пропорционально площади своей квартиры!
Из технического паспорта дома (или интернета), например,  для дома 1992г. постройки серии «П-44», 4 подъезда, 264 квартиры имеем:
      1. Общая жилая площадь дома (сумма общих площадей квартир) = 14435 кв.м. (частная собственность);
      2. Общая долевая площадь (1-ой группы ОИ) = 3570 кв.м. (она же общая долевая собственность 1- ой группы);
    Теперь выясним, сколько же квадратных метров ОДС приходится на 1 кв.м общей жилой площади (квартиры) для этого составим пропорцию: 
    3570 кв.м / 14435кв.м = К  / 100 %, откуда К = 0,247*100 (%) = 24,7% 
    т.е. на каждый кв. м  жилой площади приходится около 25% (1/4) кв. м  ОДС.
Т.о.,1-к квартире 37,7 кв.м *К = принадлежит «довесок из ОДС» = 9,43 кв.м
     2-к квартире 50,5 кв.м *К = принадлежит «довесок из ОДС» = 12,63 кв.м          
     2-к квартире 57,7 кв.м *К = принадлежит «довесок из ОДС» = 14,43 кв.м            
     3-к квартире 73,9 кв.м *К = принадлежит «довесок из ОДС» = 18,48 кв.м,
     Если принять за «1»  голос собственника 1кк (9,43кв. м), то для 2-кк «1,43» голоса, для 2-кк – «1,53» голоса, для 3-кк – «1,96» голоса, т.о. голосование на ОСС подсчитывается в соответствии с полученными голосами.
     Для других серий домов, или домов индивидуальных проектов,  коэффициент пропорциональности будет другим, но всегда постоянным. Например, для проекта серии «П-68» 1972 г. постройки коэффициент пропорциональности составляет ок.20% (1/5), т.е. можно сказать, что проект «П-68» по комфортности ниже проекта «П-44» .   

  Часть третья. Чем же должна управлять управляющая компания (ТСЖ, ЖСК и т.п.)
    
      Управляющие компании (УК) в нашей жизни появились как-то сразу: внезапно в 2005-2006 годах. Говорят, что проходили «конкурсные тендеры» и по их результатам органы местного само-управления якобы выбирали управляющих, ну, т.е. «лучших из лучших». Это общая схема.
      Статус УК подразумевает ежедневную работу по контролю за исполнением плана годового обслуживания и текущего ремонта дома, утвержденного на ежегодном ОСС, за исполнением заключенных договоров с подрядными организациями, проверки выполненных работ с оформлением соответствующих актов по приемке каждой работы или ремонта.
      Из приведенных выше положений Жилищного кодекса дом как объект управления четко распределён в соответствии с его конструкцией.
Собственники жилых помещений управляют и обслуживают свои объекты-квартиры сами, а вот ОИ МКД, принадлежащее им  на праве ОДС они практически, как работодатели, передают в управление  и  обслуживание управляющим компаниям. УК(ТСЖ, ЖСК), либо сами, если достаточно компетенции, либо на договорной основе, должны обслуживать общее имущество собственников, привлекая сторонние организации.
      Конечно, желательно, чтобы ремонт и обслуживание дома проводились профессионалами. Например, специалистами от поставщиков коммунальных ресурсов, соответствующих внутридомовых инженерных систем (поскольку они эти системы знают) и т.д. Однако, договариваться с РСО сложно и лень, поэтому легче использовать уже существующие годами ЖЭКи (ДЕЗы), а точнее всевозможные ООО и ИП от ДЕЗа, которые будут производить обслуживание внутридомовых инженерных систем, текущий ремонт и обслуживание другого общего имущества собственников, мыть, подметать, вывозить мусор и т.п., а собственники будут все это оплачивать – так есть в реальности.
     Очевидно, что работы, производимые в доме, касаются только ОИ собственников, а не их жилых помещений, отсюда и оплата работ должна привязываться к доле в ОДС каждого собственника. Сплошь и рядом это логичное правило грубейшим образом нарушается и «плата за со-держание и ремонт ОИ» собирается с жилого помещения, т.е. в 4-х -5-ти - кратном  размере,  превышающем необходимые расходы, а сколько фактически тратится только по этой строке в «платежке» не знает никто, потому что некому проверить!
      По остальным строкам платежек есть свои «нюансы», но все сводится к одному: мы с вами годами (девять лет, как минимум-юбилей!!) платим в разы выше положенного и это никого не смущает и не тревожит.
      Зачем, скажите на милость, мы платим за обслуживание, так называемого, «домофона»? Ведь эта «железяка», вполне примитивная и, никакого обслуживания не требует, а случай поломки можно забить в договор при установке, заплатить за ремонт поломки и все. Ведь мы не платим за обслуживание купленного телевизора, например, хотя по сложности конструкции и изготовления это несоизмеримые вещи.
      В нашем доме «обслуживание домофона», например, стоит 600 рублей в год с каждой квартиры дома, т.е. 158 400 рублей, причем, наличными.
А, если это умножить на девять лет!? (=1 425 600). И сколько, вы думаете, стоит сам «домофон»!? Да он уже золотой, как унитаз у шейха!
       А сколько еще строчек в платежке, а как насчет консьержей? Эти полусонные старушки себя-то обезопасить не могут, не говоря уж о противодействии хулиганам.   
       Но с каждой квартиры поборы ежемесячно составляют в среднем 300 рублей наличными, а это в среднем 1 296 000 рублей в год (дом другой).
Попытки решения этих вопросов с УК (ТСЖ, ЖСК) остаются тщетными, управдомы с упрямым, хотя и понятным, постоянством пишут в платежках все, что им вздумается, собирают наличными за всё, за что захотят – это скажу я вам, не увеличение тарифов на 6% в год по коммунальным услугам, хотя это тоже безобразие.
       Это средства, которые получают УК от жителей домов, (а ведь их еще субсидируют федеральный и местные бюджеты, компенсируют льготников и налоги и т.д.),  и интересно знать, за что такие привилегии и куда уходят народные и государственные (опять же народные) средства.
       Выход из создавшегося положения я вижу один: рассчитать свою долю в ОИ МКД и платить строго за ремонт этой доли, а также по всем строчкам платежки, где она фигурирует, как бы это не было противно окружающим нас управдомам, что я и делаю уже в течение 3-х лет.
                Продолжение следует
                vladkonst@yandex.ru                Владимир Тихановский