Кризис на Украине и российская недвижимость

Кризис на Украине и российская недвижимост
ь
Кто выиграет, а кто потеряет на рынке недвижимости благодаря украинскому кризису

Санкции, которым подвергается Россия из-за украинского кризиса, привели к слишком быстрой девальвации рубля, который обесценился в годовом выражении почти на 16%. Неопределенность и обострение внешнеполитической ситуации пугает не только рядовых граждан. Большинство участников рынка столичной недвижимости прямо или косвенно понесли ущерб от некоторого спада экономики. Впрочем, нашлись и те, кто отлично приспособился к новой ситуации. Как же превратить кризис в благоприятную возможность?

Острее всего изменение международной обстановки ощутили на себе столичные отельеры. Особенно пострадали дорогие отели и гостиницы средней руки, которые почти полностью специализировались на обслуживании гостей из стран ЕС. Теперь же европейцы стали организованно отказываться от поездок в Москву, и стоимость гостиничных номеров в первом квартале 2014 года упала на 5 – 7%. «В том случае, если спад не замедлится и турпоток не восстановится, к концу года столичные отельеры могут потерять около 2–3 млрд рублей выручки», — полагает адвокат по недвижимости Олег Сухов.

Теряют доходы и владельцы офисной недвижимости, особенно дорогой – сегмента А и В. Ведь значительная доля спроса на дорогие современные офисы всегда приходилась на зарубежные европейские компании, некоторые из которых будут вынуждены выводить бизнес из России.

Также следует учесть, что арендные ставки офисов в России традиционно «привязываются» к доллару, и рост курса заставил собственников идти на переговоры с арендаторами, для которых прежние цены стали невыгодными, а то и неподъемными. Особенно это коснулось тех компаний, которые получают прибыль в рублях. Арендодатели вынуждены снижать цены. При сохранении текущих темпов снижения средних процентных ставок (около 7–10 % с начала года) и сокращении рыночных оборотов на 20–30 % к концу года офисные лендлорды могут недосчитаться 3–5 млрд рублей.

Справедливо будет отметить, что, по мнению президента ЗАО «Русское агентство недвижимости «Савва», почетного члена Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, активному торгу и падению арендных ставок способствует и конъюнктура рынка, которая сложилась в последние несколько лет. Объем предложения дорогих офисов класса А и В составляет, по разным оценкам, от 1,5 до 1,8 млн. кв. м, что в несколько раз превышает потребность, и не может быть полностью поглощен. Современные технологии тоже не способствуют росту спроса на большие и дорогие «конторы». Например, компании, специализирующиеся на торговле с помощью сети Интернет, предпочитают экономить именно на аренде.

Колебания курса доллара пока лишь в самой незначительной степени затронули рынок складов и логистических комплексов. По словам Константина Апрелева, на складах постоянно происходит миграция товарных групп, одни компании приходят на рынок, а другие с него уходят. Следует учесть, что современные склады и помещения в логистических комплексов в Москве всегда были дефицитом. Вполне возможно, что на некоторый непродолжительный период времени часть помещений окажется незаполненной, но вскоре каждый метр будет востребован.

По словам Олега Сухова, проблемой для владельцев складских помещений может стать привязка арендной ставки к курсу доллара. Все происходит в точности так, как и в случае с дорогими офисами. Еще совсем недавно, в первом квартале текущего года, ставки постоянно росли, но уже сейчас сейчас девелоперы и арендаторы фиксируют ранее достигнутые договоренности. А вот новые объемы складских площадей (около 1 млн кв. м складов планируется сдать в Подмосковье в этом году) могут быть предложены уже по более низким ценам.
 
При снижении цен на 5–8 % девелоперы складов упустят около 0,5 млрд рублей прибыли. Если принять во внимание риски, связанные с привлеченными ранее валютными кредитами на строительство складов, и некоторое снижение объема импорта в Россию, который уже упал на 7%, собственников логистических центров могут ждать нелегкие времена. В этом году они могут потерять до 0,4 млрд. руб. прибыли.

А вот рынок жилой недвижимости в Москве только растет на фоне девальвационных и инфляционных ожиданий. Спрос на квартиры и дома вырос на 15 – 20%, некоторые застройщики отчитались об увеличении продаж на 40%. Учитывая, что ежегодный объем продаж в новостройках Москвы и Подмосковья составляет 250 – 300 млдр. руб., а в кризисные  времена в Росси вложения в недвижимость лишь увеличиваются, так как недвижимость – самая ликвидная в нашей стране собственность, то даже при сохранении цен девелоперы жилья получат дополнительную прибыль в объеме 50 – 60 млдр. руб. Примем во внимание, что ажиотажный спрос не может не привести к росту цены квадратного метра.

Увеличивается спрос на квартиры и дома любого класса. По словам директора компании ООО «Оценка, залоги, финансы» Александра Черникова, в результате интенсивной миграции граждан Украины существенно вырос спрос на квартиры и дома эконом-класса, в том числе, на неликвидные и нестандартные предложения. Комнаты в коммуналках, которые трудно расселить, в старых домах, нестандартные или малогабаритные квартиры, «распашонки» теперь гораздо быстрее, чем раньше, находят покупателя. Люди часто ограничены в средствах и готовы купить жилье в любом состоянии, в любом районе, на любом этаже, - лишь бы хватило средств. Причем такие клиенты долго не выбирают – срочно необходима крыша над головой.

Если на огромном рынке московского и подмосковного жилья приток покупателей из Украины все же не очень заметен, то на Юге России украинский спрос уже подстегнул цены на жилье. По словам эксперта международного агентства недвижимости «Сферы Групп» Натальи Снегиревой, рост стоимости жилой недвижимости на 1 – 2% в неделю уже зафиксирован в Брянске и Курске.
Большинство жителей крупных индустриальных городов Украины, обратившихся в «Сферу Групп», планируют в самом скором времени уехать на ПМЖ в Россию. Люди рассчитывают продать квартиры в Донецке, Харькове, Днепропетровске, и купить жилье в Белгороде, Курске, Брянске. При пока еще сопоставимой цене квадратного метра – чуть больше тысячи долларов, - такой вариант вполне реален. При этом большинство – около 70% покупателей, - интересуются квартирой в черте города, и лишь 30% хотят купить коттедж. Стандартный бюджет таких покупок обычно составляет от сорока до семидесяти тысяч долларов. Еще двадцать процентов клиентов из Украины приобретают жилье не для проживания, а с целью инвестиций.