Недвижимость в Крыму проблемы и перспективы

Недвижимость в Крыму: проблемы и перспективы

Почему недвижимость Крыма не может конкурировать с зарубежной?
По Москве ходит забавный анекдот.

- Не знаете, что это Мойша такой грустный?
- Вы не представляете, как ему не повезло! Мойша еще зимой, когда Украина собиралась в Европу, купил за большие деньги украинский паспорт и домик. И что Вы думаете? Не прошло и полгода, а ему опять российский паспорт вручили.

Трудности переходного периода

21 марта 2014 года Президент России В. В. Путин подписал Федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя». С этого, можно сказать, исторического момента Крым и Севастополь стали полноправными субъектами Российской Федерации, а все сделки с недвижимостью в них должны совершаться в строгом соответствии с российским законодательством.

Большинство крымчан рады воссоединению с Россией. И все же у Мойши есть основания расстраиваться.

Как объяснил адвокат Олег Сухов, в настоящее время в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в… правовую систему» России. Это означает, что вплоть до 1 января 2015 года на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Севастополя с Крымом (а фактически Украины), последние только в части, не противоречащей российскому законодательству. Органы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на территории Крыма только-только формируются и подключаются к единой базе Росреестра. Пока отсутствуют бланки документов и программное обеспечение.

На практике это означает, что все сделки с недвижимостью в регионе заморожены. Положение осложняется еще и тем, что с самого начала марта этого года Минюст Украины заблокировал доступ к Государственному реестру Украины (аналог российского Росреестра) для Крыма и Севастополя. А ведь в данном учреждении проводятся все  сделки с недвижимостью. Более того, без доступа к базе Госреестра крымчане и севастопольцы просто не могут подтвердить право собственности на данный объект, а риэлторы и покупатели – проверить историю квартиру или дома, изучить правовую чистоту участка, дома или квартиры. А без подобной процедуры в России не выводит объект на сделку ни одно уважающее себя агенство недвижимости.
 - Нельзя назвать точной даты, когда Росреестр России получит обязательную информацию из Госреестра Украины и начнет регистрировать сделки по российским законам — по разным оценкам, на урегулирование проблемы потребуется от одного до двух месяцев, — считает  Олег Сухов. — Напомню: не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность. Именно поэтому налаживание механизма государственной регистрации сделок с недвижимостью в Крыму имеет первостепенное значение, особенно для покупателей.

Нельзя не учитывать и объективные, исторически сложившиеся причины, по которым крымская недвижимость и курорты пока еще «не дотягивают» до зарубежных аналогов, пусть даже и эконом-класса. Как заявила эксперт международного агентства недвижимости «Сфера Групп» Наталья Снегирева, большинство совершаемых сделок по покупке недорогой квартиры или домика не берегу моря стоимостью $30 000  - $70 000  по-прежнему приходится на Болгарию, Турцию, Грецию и Испанию.  За подобную сумму в перечисленных странах можно приобрести современное комфортное жилье. В Крыму же при аналогичной стоимости покупки клиент может рассчитывать лишь на убогое жилье советской постройки: домик без удобств или квартира в панельной «хрущобе» или «брежневке».

Сдавать в аренду туристам жилье в Крыму не слишком выгодно из-за короткого курортного сезона. Добавим сюда же бытовые трудности с электроэнергией и водой, неудобную дорогу и советский уровень сервиса, - и предложение вложиться в Крым покажется не слишком привлекательным.
- Чтобы недвижимость Крыма стала конкурентоспособной, нужно не только появление достойных девелоперских проектов, но и реализация целого комплекса мер, таких как наделение региона статусом особой экономической зоны (ОЭЗ), создание корпорации развития Крыма и принятие специальной федеральной целевой программы, - считает Наталья Снегирева, -  Как известно, разработка и реализация подобных государственных программ занимает далеко не один год, что не устраивает сегодняшних покупателей недвижимости, которые хотят жить сегодня, а не в ожидании светлого будущего. Поэтому даже при осуществлении наиболее благополучного сценария развития Крыма недвижимость полуострова сможет составить реальную конкуренцию зарубежной курортной недвижимости не раньше чем через 5–7 лет.

Мораторий на сделки – рынок готовится к скачку?

Руководство Крыма решило временно, до Нового года ввести мораторий на сделки с недвижимостью, приватизацию земли и республиканской собственности. По словам первого вице-премьера крымского правительства Рустама Темиргалиева, эта мера введена до утверждения Генерального плана развития территории Крыма, разработка которого поручена Минрегионразвитию и Минстрою России совместно с крымскими ведомствами. Кроме того, на территории полуострова будет проведен аудит с привлечением данных нотариусов и местных администраций всех объектов недвижимости и земельных участков, последует массовая перерегистрация уже существующих прав собственности на все недвижимое имущество и вненсение информации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕРГП). Лишь после этого участники рынка недвижимости получат достоверную картину о собственниках, необходимую как для государственных, так и для частных инвестиций.

К счастью, желающие вложиться в Крым есть.  Cогласно исследованию, проведенному Международным агентством недвижимости «Сфера Групп», около 30 % потенциальных покупателей зарубежной бюджетной курортной недвижимости проявляют повышенный интерес к недвижимости Крыма. В августе россияне уже активно скупали недвижимость на крымском берегу. По словам местных риелторов, после присоединения Крыма к России цены на землю, коттеджи, дачи, квартиры взлетели на 30–40 % и продолжают расти. А стоимость земельных участков и различных строений, например, на Южном берегу Крыма уже вполне сопоставима с ценами на Рублёвке.

Людей не пугают очевидные риски, связанные с «черным рынком» недвижимости. «Разумеется, в сложившихся условиях резко возрастает риск мошенничества, но, по-видимому, россиян это не очень-то и пугает. Конечно, лучше подождать, когда Росреестр начнет работу в Крыму, однако, как говорится, охота пуще неволи», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

В условиях правового вакуума уже сложились «серые схемы» купли-продажи. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором зафиксирована цена объекта в день сделки. Покупатель передает задаток наличными, или же стороны арендуют банковскую ячейку на длительный срок. После этого продавец передает покупателю на руки украинское свидетельство свидетельство о регистрации права собственности.

В новостройках процесс передачи участка или квартиры происходит через переоформление на покупателя членства в кооперативе, а получение денег оформляется распиской.

Конечно, в условиях, когда сделку часто нельзя оформить нотариально, ведь многие нотариусы в Крыму пока не работают из-за перехода на российское законодательство, риск обмана возрастает на порядок. «Например, в любой момент может выясниться, что недвижимость находится в залоге по банковским кредитам. Владельцы жилья, приобретенного по сомнительным схемам, рискуют втянуться в длительные судебные разбирательства как с лицами, оспаривающими право собственности, так и с банками. Существует опасность того, что опрометчиво приобретенные земельные участки уже в обозримом будущем могут принудительно изъять новые власти для развития заявленных российским правительством социальных, инфраструктурных, транспортных проектов», – поясняет Наталья Снегирева.

Если продавец и не идет на сознательный обман, совсем не факт, что после внедрения российской системы регистрации прав оформленные по серым схемам объекты можно будет приватизировать или перерегистрировать в собственность по российским законам. После адаптации Крыма к российской системе учета прав и кадастру могут возникнуть проблемы, связанные с разночтениями в украинском и российском реестрах собственности. « Конечно, лучше подождать, когда Росреестр начнет работу в Крыму, однако, как говорится, охота пуще неволи», — резюмирует адвокат Олег Сухов.
 
Россия, не расстраивай Мойшу!

В чем же причина такого спроса на крымскую недвижимость? По мнению директора компании Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерины Орловой, рынок недвижимости Крыма «разогревают» искусственно, по такой же схеме, которую мы уже видели в Сочи.

Это и хорошо, и плохо, ведь протекционизм, в той или иной форме, всегда был действенным способом реанимации экономики страны в период ее упадка. Конечно, важно уточнить, что именно эффективным способом экстренной реанимации, а не постоянным механизмом, как данная мера применялась в период Советского Союза.

Вспомним, как долго внушали обоснованные опасения перспективы развития Сочи. Учитывая высокие цены и низкое качество услуг, многие эксперты обоснованно сомневались в востребованности этого курорта для всех социальных слоев. В значительной мере рынок недвижимости в Сочи был бы «разогрет» до необходимой отметки, в первую очередь, инвестиционными сделками частных инвесторов. Одновременно в городе строили новые современные отели, спортивные сооружения, обучали персонал работать по мировым стандартам.

Со временем перемены неизбежно коснутся и Крыма, как курорта эконом-класса. В Крыму рост цен может быть обусловлен уже только ростом числа туристов. В условиях, когда, вполне возможно, гражданам России могут существенно осложнить выезд на зарубежный отдых, свои курорты будут востребованы, как никогда. Да и в ситуации доступности зарубежных курортов немалое количество людей предпочитают внутренний туризм. Ведь в любой стране везде существуют свои минусы для регулярного отдыха, особенно с семьей: или это совсем чуждые культуры, или длительный (дорогой) перелет.