Рынок аренды выходит из тени

Рынок аренды выходит из тени

Квартира в России – больше, чем просто жилье. В условиях нестабильной экономики квадратные метры – еще  и самый надежный способ инвестиций. Для многих пенсионеров и инвалидов возможность сдавать в аренду свое жилье не дает скатиться в бедность.
И все же сложившийся арендный рынок до сих пор остается «серым», теневым. Иной раз связываться с арендой опасно как собственнику жилья, так и квартиранту. Какие тенденции актуальны на сегодняшний день, и на что следует обратить внимание государству?

Кто снимает жилье?

Половина клиентов – граждане России. Молодые семьи, в том числе москвичи, пенсионеры, которые сдают свою большую квартиру, а снимают маленькую, чтобы получить добавку к пенсии. Среди иногородних преобладают те, кто приехал «покорять» Москву – служащие и студенты.

Россияне могут арендовать жилье любой ценовой категории – от самых дорогих квартир стоимостью 200 000 руб. в месяц до недорогих однушек или комнат. Стандартный срок аренды – один год, но есть и сезонные предложения.

По наблюдениям специалистов компании «НДВ-недвижимость», абитуриенты и студенты активно пополняют ряды арендаторов летом. Пик спроса приходится на август – сентябрь, когда их доля составляет до трети рынка. Речь идёт о квартирах или комнатах, которые можно снять на короткий срок – в среднем не более 3-4 месяцев. В обычные месяцы доля заявок от студентов не превышает 15%. Те, кто поступили в вуз, но не получили общежития, ищут уже более длительный вариант, при этом большинству студиозов важен относительный комфорт за не слишком высокую цену и локация объекта – жить предпочитают рядом с вузом.

– Снять недорогую комнату в Москве можно за 16–20 тысяч рублей в месяц, – рассказывает руководитель департамента аренды Юлия Лукина. – Нередко одну и ту же комнату снимают двое, и тогда расходы снижаются до 8–10 тысяч рублей в месяц на человека.
Конечно, при выборе комнаты очень важно, кем будет ваш сосед. Многие студенты не хотят проживать вместе с собственником квартиры, так как боятся контроля с его стороны и вмешательства в личную жизнь. Зато студенты с удовольствием снимают жильё вместе со своими друзьями, с которыми познакомились в самом вузе. В таком случае арендаторы прекрасно знают друг друга, что, несомненно, является большим плюсом, да и приятная атмосфера просто обеспечена.

Как советует управляющий инвестициями в недвижимость компании «Лига инвесторов» Станислав Рождественский, собственник квартиры или комнаты, желающий сдать ее студентам, может повысить цену на 15 – 20%, если заранее позаботится о косметическом ремонте и обеспечит жильцов минимальными удобствами: установит холодильник, телевизор, автоматическую стиральную машину, микроволновую печь.
- Быстрее и дороже можно сдать жилье, вызывающее при осмотре ощущение чистоты. В квартире не должно быть никаких признаков небрежности и бесхозности — пыльных окон, закопченной кухонной плиты, грязных светильников и люстр, покрытых пятнами ковров, дырявого линолеума, обшарпанного паркета, - говорит Станислав Рождественский, - Максимальную выгоду при минимальных затратах обеспечат свежеокрашенные стены и новые обои. При этом важно придерживаться современного стиля, нейтральных тонов, избегать экстравагантных решений. При разумном подходе затраты на улучшение недвижимости не превысят 150–200 тыс. рублей.

Иностранцы бывают разные…

Половину рынка аренды в Москве занимают иностранцы, как выходцы из стран СНГ, так и представители дальнего зарубежья. Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» изучили, какие квартиры выбирают арендаторы из разных стран. По результатам исследования были определены 4 категории клиентов.

Самое дешевое жилье снимают выходцы из Таджикистана и Узбекистана, на их долю поступает около 23% от общего объёма запросов. Такие арендаторы руководствуются простым принципом: самая большая площадь за самые маленькие деньги. Чтобы повысить доходы от аренды самой дешевой площади, Станислав Рождественский советует разделить перегородками из гипсокартона большие комнаты. Такие еще встречаются в старых домах дореволюционной или советской постройки. Если такие мини-комнаты снабдить отдельным входом и сдавать с существенной скидкой, то совокупный доход от сдачи всей жилплощади в аренду все равно вырастет минимум на 30 %.

Выходцы из Украины, Белоруссии, Армении и Грузии занимают 15% арендного рынка. Требования к жилью у них уже выше: такие люди хотят квартиру с ремонтом и выбирают не только эконом-класс, но и комфорт. Чуть богаче выходцы из Индии, Казахстана, Турции, Китая. Впрочем, количество запросов от них невелико – не более 3 – 5%.

Европейцев – чаще всего немцев и французов, - интересует элитное жилье в центре Москвы, или расположенное рядом со школой при посольстве. Количество таких клиентов стабильно – 6 – 7%.
- Приезжие всё чаще стали подбирать квартиру через риэлторское агентство, – резюмирует Юлия Лукина. – Люди, изначально искавшие квартиру через знакомых или с помощью объявлений на улицах, потом уже обращаются к специалистам. Профессионалы гарантируют чистоту сделки и неразглашение конфиденциальной информации. Уровень взаимодействия высокий, люди достойно оценивают проделанную работу и добросовестно относятся к оплате аренды.

Заплати налоги – и живи спокойно

Между тем, как отмечает адвокат Андрей Комиссаров, в последнее время в связи с обострившимися проблемами бюджетного финансирования и появлением новых статей расходов государство ужесточает фискальную политику — с тем чтобы взимать с граждан налоги в как можно более полном объеме. Одним из дополнительных источников пополнения казны могут стать налоговые поступления от рынка аренды. По экспертным оценкам, в Москве сдается  около 800 тыс. квартир (более 20 % жилого фонда). Из них легально — всего 4 %, или около 25 тыс. квартир. Именно столько законопослушных москвичей-арендодателей ежегодно заполняют декларацию и платят НДФЛ с полученных доходов (в среднем, около 30–50 тыс. руб.) либо регистрируются как ИП и приобретают патент. При таком раскладе годовой объем налоговых сборов не превышает 1 млрд рублей — капля в море на фоне консолидированного бюджета города, превышающего 1 трлн рублей.

Борьба с незаконной арендой уже ведется, но пока все больше на бумаге. Чиновники из кожи вон лезут, выявляя нелегальных жильцов: проводят рейды, создали телефон доверия, по которому можно настучать на соседа как непосредственно в налоговую, так и в местную администрацию, участковому, в ТСЖ, управляющую компанию, а также оставить информацию на специальных сайтах или сообщить по горячей линии. . По официальной статистике, за последние полтора года было выявлено 200 тыс. фактов нелегальной сдачи жилья в аренду, однако чиновникам удалось заставить заплатить налоги менее 10 % пойманных за руку нарушителей.

Пока в России только складывается практика официального заключения договора аренды. Хозяин и жилец либо договариваются устно, либо заключают договор на бумаге, который нигде не регистрируется.
- Доказать факт уклонения от уплаты налогов в случае отсутствия письменно оформленного договора и расписок в получении денежных средств весьма затруднительно. Найти эти документы и предоставить в правоохранительные органы при условии обоюдной заинтересованности владельца и арендатора в сокрытии информации чаще всего невозможно. Да и судебная практика указывает на небольшую заинтересованность государственных органов в разоблачении теневых арендодателей», — замечает Андрей Комиссаров.

И это несмотря на вполне щадящий налоговый режим для арендодателя. По Закону доходы, полученные арендодателем от сдачи имущества в аренду, облагаются подоходным налогом (13 %) и отражаются в налоговой декларации, которая подается один раз в год. Арендодатели, которые зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП), могут выплачивать 6 % от дохода либо приобрести патент на сдачу жилья в аренду, который в Москве оценивается в 60 тыс. рублей. Также индивидуальные предприниматели обязаны ежегодно отчислять в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования Российской Федерации около 25 тыс. рублей страховых взносов.

Между тем, не имея документов и законных оснований для взаимных претензий, рискуют обе стороны. Арендатор может оказаться на улице в любой момент. Собственник не уверен, что ему заплатят вовремя, что квартира содержится в должном состоянии, что не придется оплачивать огромные счета за чужие международные телефонные переговоры, и так далее.

К тому же, в конфликтной ситуации арендатор может донести на хозяина в налоговую инспекцию. Если будет доказано, что квартира сдается нелегально, арендодателю грозит серьезное наказание: от штрафа до лишения свободы (на срок до 1 года). Кроме того, собственник будет обязан погасить выявленную задолженность по налогам, включая пени и штрафы в размере около 20 % от вменяемой к уплате суммы налога. Если же хозяин квартиры будет уличен в нарушении закона повторно, то данная сумма увеличится вдвое. При уклонении от уплаты налога с дохода более 1,5 млн руб., полученного в течение года со сдачи квартиры, можно угодить в тюрьму на срок до 3 лет и заплатить штраф в размере до 500 тыс.рублей.

Не кнутом, так пряником

По мнению Андрея Комиссарова, чтобы вывести рынок аренды из «серой зоны», стоит поощрять законопослушных арендодателей. Например, ввести налоговые льготы для тех, кто сдает квартиры по доступным ценам молодым и малообеспеченным семьям — при условии оформления арендных правоотношений в строгом соответствии с законом. Предложить гибкие системы налогообложения, учитывающие качество сдаваемого жилья.

И, конечно, необходимо стремиться создать строительство доходных домов, которые принадлежат как государству, так и прослойке профессиональных крупных домовладельцев.
Надежда Семеновская