Верховный Суд изменил роль залога в ипотечном кред

Теперь снятие залога равноценно погашению кредита

2 декабря Верховный Суд (ВС) принял решение о изменении залоговых обременений кредита.  Суд постановил, что если с недвижимости снят залог, то это свидетельство погашения кредита.
В качестве прецедента было судебное решение по жалобе Гладышева А.
  А. Гладышев взял у Межпромбанка ипотечный кредит на сумму 707 тысяч долларов США. На эти средства им была приобретена квартира в Москве. Однако заемщик кредит не обслуживал и платежи не вносил. Хотя просрочка по кредиту росла, заемщик не опротестовывал действий банка.


Росреестр освобождает от кредита

Ипотечный кредит был взят А. Гладышевым в 20006 году. Уже в 2008 году договор ипотеки был прекращен, согласно обращению в Росреестр Межпромбанка  и заемщика. Из банка в Росреестр пришло письмо, в котором сообщалось, что кредитная организация не имеет никаких претензий к А. Гладышеву. На основании этого обращения и письма из банка Росреестр снял залог с квартиры А. Гладышева.
Ипотечный кредит после этого перестал обслуживаться, платежи по нему не шли.
Межпромбанка за это время был лишен лицензии за недостоверную отчетность,   поэтому никаких документов о выплате кредита А. Гладышевым не сохранилось.

Двухлетняя судебная тяжба

А. Гладышев является одним из крупнейших должников Межпромбанка.  А. Гладышев попал в список должников после инвентаризации банка и активов. Инвентаризация была проведена еще в 2012 году. Тогда же началась тяжба между  Межпромбанком и господином А. Гладышевым.
С А. Гладышева требуют взыскать сумму в 1,4 млн. долларов. Это сумма ипотечного кредита, штрафы и проценты. 
В 2013 году А. Гладышев проиграл такой же спор в Верховном Суде. Тогда суд запросил справки о доходах А. Гладышева и на основании этой справки пришел к выводу, что досрочного погасить он не мог.
Во время судебных слушаний адвокаты ответчика заявили, что кредит был погашен полностью, а документы о погашении кредита утеряны как банком, там и заемщиком.
Главным аргументом защиты было то, что банк снял залог с недвижимости А. Гладышева, а произойти это могло только после погашения кредита.  Более того, в Росреестре сохранилось письмо из банка об отсутствии претензий к заемщику. 
Юристы утверждают, что решение Верховного Суда неправомерно. Залог лишь обеспечение основного обязательства заемщика – погашать кредит. Снятие обременения  с недвижимости не означает, что основное обязательство заемщик выполнил и кредит погасил. Специалисты рынка недвижимости считают, что в суде должна оцениваться совокупность доказательств, в данном случае ВС принял только одно доказательство погашения кредита.


Все  решения судов в пользу заемщиков

Новое решение судебной инстанции может оказать существенное воздействие на рынок недвижимости.
Банкиры считают, что такое решение негативно влияет на рынок ипотечного кредитования. Основная проблема заключается в том, что Росреестр при снятии залога не проверяет входящую документацию фактом ипотечных выплат.
Современная ситуация открывает широкие возможности для махинаций и злоупотреблений. На это решение суда смогут ссылаться и иные заемщики, фактически отказываясь от погашения кредитов. Если решение ВС будет подтверждено на пленуме судей, то это создаст прецедент при котором в первую очередь будут учитываться интересы заемщика, а все спорные вопросы будут трактоваться в пользу заемщика.   
Это решение не является единичным фактом. В судебной практике широко распространено то, что суды принимают сторону заемщика, а не кредитного учреждения. Связано это с тем, что физическое лицо, в споре с юридическим, считается более слабым и подлежит государственной защите.   
Ранее в судебной практике рассмотрения тяжб о недвижимости, снятие залога с недвижимости не означало погашения кредита.