Рынок недвижимости затишье перед бурей?

Рынок недвижимости: затишье перед бурей?
Панические слухи, что «недвига вот-вот рухнет», постоянно возникают с самого начала кризиса. Между тем, новые проекты по-прежнему постоянно выходят на рынок. Что же происходит в реальности?

Рынок покупателей

Если раньше московская недвижимость пользовалась бешеным спросом, и на рынке господствовал продавец, который знал, что его жилье непременно купят, то сейчас ситуация противоположная. Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова пояснила, что несмотря на пессимистичные прогнозы в 2014 году, объем предложения на рынке в 2015 вырос, и продолжился выход новых проектов, а формат апартаментов стал более понятным для покупателей.
Проблема не только в экономическом кризисе: изменилась сама потребительская культура. Для молодого поколения снимать жилье уже не стыдно; если же квартиру покупают, то современные горожане больше думают о реальных потребностях, а не о престиже. Так, уже не модно жить в центре города: из ЦАО постепенно уходят жилые кварталы – их вытесняют офисы. Приобретая квартиру, люди исходят из своих реальных потребностей, а жить молодые хотят в зеленой зоне. По мнению главы аналитического департамента  российского представительства Rossmils Investments Алексея Могилы, в скором времени россияне будут покупать меньше вещей, но больше средств тратить на услуги. Тренд говорит о том, что притока покупателей на московский рынок уже не будет. «Девелоперам остается учиться работать с теми людьми, которые сегодня есть на рынке. При этом сам рынок – это рынок покупателей. Также нужно больше взаимодействовать с государством, с регионами, привлекать страны, заинтересованные в инвестировании в российские проекты. Работать надо, и сегодня есть, с чем работать», - резюмировал Алексей Могила.

Эконом-класс начинает и выигрывает

В новых условиях девелоперам – наконец-то! – стало выгодно строить объекты эконом-класса, которые в прежние «тучные» годы почти не строили в столице, а продавцам – назначать вменяемые цены на недвижимость и идти навстречу клиенту. Кроме этого, Москва перестает быть огромным генератором человеческого капитала. С одной стороны, сказывается кризис, заморозка реальных зарплат и остановка социальных лифтов, с другой стороны – в провинции стало проще зарабатывать и дешевле жить. Таким образом, спрос на жилье в столице еще не упал, но уже не возрастает.
При этом ипотека перестала быть мотивацией при покупке квартиры. По данным специалистов компании «НДВ-недвижимость», 60% заемщиков не спешат обращаться в банк, хотя средства, необходимые для приобретения жилья в кредит, у них есть. Люди не уверены в том, что получится сохранить прежние доходы, и не хотят брать такой долгосрочный кредит, как ипотека.  Практика показывает, что большинство ипотечных заемщиков стараются досрочно погасить задолженность, чтобы быстрее освободиться от ипотечного бремени и снизить объем переплат, но и в этом случае срок «жизни» ипотечного займа составляет 5-7 лет. В текущих условиях сложно делать прогнозы даже на 1-2 года, что отражается на настроениях людей, планирующих купить дом или квартиру.

Кроме этого, окло 22% потенциальных заемщиков уменьшали сумму кредита - на 0,5-1 млн рублей; кризис не затронул планы лишь 12% покупателей. Практически все «ипотечники» интересуются выгодными предложениями от застройщиков – скидками, рассрочками, или рассчитывают на государственную поддержку ипотеки.
Ожидания людей часто оправдываются: так, около 6% заемщиков решили взять более крупный ипотечный кредит, чем планировали ранее. У них появилась возможность купить лучшее жилье в условиях падающего рынка.
 
Например, девелоперская группа ОПИН в рамках партнерской программы с ПАО Сбербанк разработала специальную линию «Ипотека плюс материнский капитал» в рамках ранее действующих программ «Приобретение готового жилья – Единая ставка» и «Приобретение строящегося жилья». Для использования материнского капитала в качестве первоначального взноса надо предоставить всего два документа: государственный сертификат на материнский капитал и актуальную справку из Пенсионного фонда о его остатке. Минимальный первоначальный взнос – от 15% рыночной стоимости квартиры, процентная ставка – от 13% годовых, срок кредитования – до 30 лет.

- Мы  поддерживаем и участвуем в развитии государственных программы по обеспечению выгодных условий приобретения жилья семьям с двумя и более детьми, – комментирует Директор Департамента продаж ОПИН Наталия Немчанинова – Как социально ответственный девелопер мы заинтересованы в развитии и активной работе программ, направленных на улучшение жилищных условий максимального круга покупателей, предоставляя возможность приобрести квартиру в надежном проекте Подмосковья с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой».
 
Нащупать дно и оттолкнуться

Практически все эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что самым тяжелым будет первый квартал 2016 года, после чего возникнет новый, более прогрессивный баланс спроса и предложения.
- Несмотря на влияние негативных тенденций, можно ожидать частичного восстановления баланса между спросом и предложением на вторичном рынке, - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. - Подобную ситуацию мы связываем с возможным уходом продавцов с рынка. К такому результату могут привести две ключевые причины: условия пониженного спроса и поправки в налоговое законодательство. Одни будут снимать жилье с продажи из-за возникающей обязанности по уплате налогов, другие не захотят продавать квартиры по цене, находящейся ниже их ожиданий. Из-за переизбытка предложения цены существенно просели.

И все же, эксперты «НДВ-Недвижимость» не паникуют и не дают совсем уж пессимистичные прогнозы.. Рынок «вторички» - емкий. Даже при том пике, которое наблюдается сейчас, сделки не перестают проводиться. Ведь новостройки растут в цене по мере повышения стадии готовности объекта, а значит, есть смысл продавать вторичное жилье даже на падающем рынке. Для многих деньги от продажи старой квартиры становятся первоначальным взносом ипотечного кредита, что существенно облегчает бремя выплат, особенно в сочетании с государственным субсидированием.
Кроме этого, пользуются повышенным спросом альтернативные сделки (съезд, разъезд) и сделки по взаимозачету. В этом случае клиент не только продает, но и покупает квартиру со скидкой.

Риэлторское сообщество ожидает, что отложенный спрос, сформированный в последнее время, будет реализован в следующем году. Если первые месяцы – традиционно невысокий сезон на рынке, то весной можно уже ожидать постепенных улучшений.

А девелопер – крайний?

Уровень девелоперской активности в 2015 году был одним из самых низких за последние 7 лет. Строительные компании России находятся в тяжелом положении, многие – на грани банкротства из-за трудностей с финансированием и возросшей стоимостью кредитов.
Между тем, по словам руководителя аналитического департамента Cushman&Wakefield Дениса Соколова, деньги в стране есть. Их даже  стало больше благодаря принятому недавно «антиофшорному закону», а также общему влиянию санкций. «В страну вернулись капиталы, и по некоторым сделкам мы уже сегодня видим, что люди оперируют миллиардами рублей», - пояснил эксперт - «Но прогнозировать что-либо в условиях, когда правила игры меняются 2-3 раза в месяц – достаточно сложно».
Таким образом, можно предполагать, что рынок ждет полное переформатирование и, возможно, уход мелких застройщиков, а также новые отношения покупателей и продавцов. Свято место пусто не бывает, раз есть потребность в новых правилах игры – их выработают. Положительное влияние окажет и тот факт, что банки перестали отбирать недостроенные объекты за долги, так как теперь это слишком проблемные активы. И это радует.