Культпросвет, - ипотека Россия

У нас проблемы: ипотечные долги на пороге!

Какой месяц считается самым лучшим для смены банка при выплате ипотеки, а также когда обращаться в кредитую организацию о рефинансировании долга.

Юрий Мартьянов / Коммерсантъ /

Все дефолты (это когда вы прекращаете обслуживать собственный кредит) начинаются с просрочки. Это понятно.


Тут самое время напомнить "ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО" выплаты ипотеки:
«Сообщать о проблемах в банк до того, как кредитор узнает о них самостоятельно».


Все просрочки попадают в кредитную историю.
Помимо этого, вам начисляются пени (неустойка).
Например, в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день.
Еще банк получает право требовать досрочного возврата кредита или вообще – возможность обратиться в суд и изъять у вас ипотечную квартиру.

Впрочем, банку ваша квартира не нужна.
Он постарается как можно скорее от нее избавиться, абсолютно не заботясь о цене продажи.
Если средств от реализации квартиры не хватит для выплаты всей накопившейся задолженности, то мало того, что квартиры уже не будет, так за вами еще и останется долг, который вам придется погашать дальше уже самостоятельно.
А если произойдет прощение долга, то у заемщика возникнет материальная выгода и соответствующее налогообложение.


Исключение составляет только случай, когда в сделке задействован один из двух видов страхования: страхование ответственности заемщика или страхование финансового риска кредитора.
Тогда, после получения недостающих средств от страховой компании, обязательства заемщика могут быть прекращены.

Важно: если у вас кредит с маленьким первоначальным взносом (10-30%), то при его получении изучите наличие в банке такой программы от партнера-страховщика.
Это может быть полезно.

Что же нужно делать в соответствии с «Золотым Правилом»?

Ответ очевиден.
При временных трудностях необходимо просить банк о программе реструктуризации или кредитных каникулах.
Это позволит вам выиграть время, ведь ваши платежи будут прекращены или уменьшены.

Полезно знать:
обращаться лучше всего не позже второго просроченного платежа, после которого банк резко активизирует взыскательные процедуры.
Еще лучше успеть обратиться в банк за помощью до первой просрочки.

При серьезных обстоятельствах (когда чувствуете, что сами «не выплывете» и обслуживать кредит дальше уже не сможете) необходимо просить банк реализовать квартиру в досудебном порядке, чтобы ускорить этот процесс и не допустить катастрофического увеличения суммы долга.

Кстати, при возникновении проблем можно попробовать сменить кредитора, рефинансировав свой долг.
Это имеет смысл, если вы получали кредит по высокой ставке (15% годовых) несколько лет назад.
Но теперь ситуация изменилась и банки раздают кредиты уже под 11%.
Дабы «устранить эту несправедливость», кредиторы-конкуренты начнут активно предлагать перейти в их банк (это для хороших заемщиков, плохих-то никто не зовет).

По сути, речь идет о получение кредита во втором банке на погашение долга в первом.
Дело довольно хлопотное, но при существенной разнице между ставками стоит попробовать.

Полезно знать:
"Существенная разница начинается от 2%".

Кстати, можно воспользоваться ситуацией и обратиться в свой банк за такой программой.
Не исключено, что банк пойдет навстречу. Даже если разница будет меньше, чем при рефинансировании у второго кредитора, можно подумать о такой возможности улучшить условия по кредитованию.

Какие существуют тонкости, которые помогут сэкономить?

Новый банк потребует документы на заемщика, недвижимость, справку об обслуживания кредита, независимую оценку квартиры (внимание – она выполняется за деньги), а также заключения нового договора страхования (это тоже не бесплатно).

Полезно знать: необходимо сверить списки страховых компаний, аккредитованных при банках.
Если в новом банке присутствует ваша страховая компания, проверьте возможность внесения изменений в договор страхования.
Его расторжение и заключение нового несет за собой дополнительные расходы. Наименьшие потери от смены страховщика – в конце очередного года жизни кредита. Сумма возврата по договору страхования при расторжении очень мала и на нее не стоит рассчитывать.

И последнее, но не менее важное:
обратите внимание на комиссию за выдачу кредита и стоимость регистрационных услуг.

Получив предложение от нового банка, лучше обратиться в свой банк-кредитор.
Но перед этим определите стоимость сделки рефинансирования.

Полезно знать:
если и менять банк, то лучше в 11 или 12 месяц ипотечного года.

Материал предоставлен компанией РУСИПОТЕКА, специально для «Рамблер.Деньги»