Проблемный юбилей газета Строитель

В этом году день Строителя отмечается в шестидесятый раз. В восточном календаре 60 лет знаменует собой полный астрономический цикл, за который происходит спиральный переход на новый, кардинально иной уровень развития. Хочется верить, что именно это и произойдет с нашей отраслью. И предпосылки к этому имеются. Конечно, пока имеющиеся статистические данные свидетельствуют о значительном спаде строительства в нашей стране. Даже по сравнению с прошлым годом потеряна десятая часть общих объемов работ и ввода жилья, до пятой - ИЖС и по производству ряда важнейших видов стройпродукции. Однако в целом по народному хозяйству России, похоже, самая острая фаза кризиса пройдена. Уже отмечается поступательный  рост национального валового продукта по сравнению с прошлым годом. Цены на долгое время «наше все», нефть и продукты из нее, упорно ползут вверх, уже полуторакратно превысив минимумы первого квартала 2016-го. Внешнеполитические факторы последних месяцев также достаточно благоприятны. И самое главное - в отличие от кризисов 1998 и 2008 годов, существуют обоснованные надежды  на сохранение и развитие разумной господдержки российского капитального строительства.

Госпрограммы, ипотека и долевое
В части государственных программ самыми значимыми для Красноярья являются подготовка к Универсиаде и реконструкция оборонно-промышленного комплекса. По обоим направлениям финансирование имеется. Причем вполне достаточное для обеспечения роста объемов региональных строительных работ. Специально к празднику отметим: наш край - один из немногих субъектов федерации, обеспечивших прибавку к прошлому году по трем самым важным показателям. Помимо общего объема строительства, это также ввод жилья, включая ИЖС. С чем от всей души поздравляем строителей и руководителей отрасли. Конечно, сохранению и росту объемов жилого строительства в большой степени способствовала и господдержка кредитных программ для населения. 
- Мы отмечаем позитивный тренд в ипотечном кредитовании: за 5 месяцев 2016 года рынок ипотеки вырос на 48% по отношению к соответствующему периоду предыдущего года и составил более 550 млрд. руб. - акцентировал внимание на этом аспекте министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. -  При этом средняя ставка по ипотеке снизилась с 14,2% в 2015 году до 12,7% в 2016-ом.
По его прогнозу, объем ипотеки в этом году достигнет рекордных высот, превысив уровни прежних, включая самые удачные, периодов. И более чем в сто раз - показатели десятилетней давности.
Другой «кит», на которое опирается жилое строительство, это «долевка».  По словам М. Меня, она также будет развиваться при значительном повышении защиты участников. К примеру, уже в 2017 году заработает государственный компенсационный фонд долевого строительства, где застройщики будут резервировать средства на возможные форс-мажоры.
- При этом стоимость жилья не вырастет, поскольку будет отменено страхование договоров долевого участия, не давшее ожидаемого эффекта, - заявил министр. -  Фонд придет на смену страхованию. В осеннюю сессию (работы новой Госдумы) норму о страховании ДДУ планируется отменить.
Однако, как представляется, эти два «кита» уже во многом исчерпали свои резервы развития жилищного строительства, что признается многими экспертами и руководителями самого высокого уровня.
- Расти и дальше с такой скоростью ипотечное кредитование не в состоянии. Собственно, темпы его роста уже снижаются. А без долевых схем жилищное строительство в России просто остановится. Тем не менее в долгосрочной перспективе большого будущего у этой системы нет. В такой ситуации срочно нужны новые финансовые подходы, - отметил  заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Олег Бетин.

«В развитых странах объемы закладных по недвижимости в банках сопоставимы с размерами ВВП. В наших условиях эта сумма должна составлять порядка $650 млрд, Но этих денег в реальности нет - в силу того, что мы не можем капитализировать недвижимость»  (вице-президент «Деловой России» Николай Остарков)


ССК, ПИФы, проектное финансирование и так далее...
И такие подходы имеются. Более того, еще в 2008 году, в самый разгар предыдущего кризиса, коллектив газеты  «Строитель»  издал брошюру «Преодоление. Новые организационно-финансовые механизмы против финансовых пузырей» (электронная копия книги где всесторонне проанализированы основные причины негативных явлений и предложены  взвешенные, проверенные мировым опытом варианты решения проблем отрасли, в том числе финансирование через ПИФы и ССК.

Слава Богу, ныне здравый смысл начинает возобладать на уровне разработки и принятия стратегических отраслевых решений. В частности, особый акцент сейчас делается на перспективы развития ссудно-сберегательные касс. В их отношении  Олег Бетин вспомнил, что, когда выбирали приоритетный финансовый механизм, ССК сочли несвоевременной мерой. Однако, продолжил заместитель министра строительства, общеизвестно, что ипотечные кредиты целесообразны для тех, у кого месячный заработок примерно равен стоимости одного 1 кв. м жилья. А в системе ССК могут участвовать те, у кого доходы в два раза меньше этой суммы. Это уже совсем другое число граждан России - гораздо большее, чем ряды нынешних ипотечников. При этом скопированная с США ипотечная модель грозит большими рисками, что показал  масштабный ипотечный кризис в этой стране, быстро переросший во всемирный финансовый. А вот в Европе с 1945 года не обанкротилась ни одна строительно-сберегательная касса! Причем, по экспертной оценке, в ближайшие годы в России через ССК можно привлечь  до десяти триллионов инвестиционных рублей, что достаточно для возведения нескольких сотен миллионов квадратным метров жилья.
Есть еще один очень перспективный и практически неиспользуемый в России вариант аккумулирования инвестиций в жилищное строительство.
- Имеются в виду частные венчурные соинвесторы, которые вкладываются в портфельные инвестиции определенного проекта или паи ПИФа. Здесь получается не 200—500 дольщиков на один среднестатистический дом (по количеству квартир), а 10—30 пайщиков. Таким образом, для запуска проекта им достаточно внести по 1%—3% каждому (то есть, условно говоря, 30% разделить на десятерых), а остальное уже получить по проектному финансированию в банке. Причем банку в этом случае будет намного проще принимать решение, чем при классической ипотеке с нулевым или низким входом физлица. - уверен профессор НИУ МГСУ, первый заместитель гендиректора Центра независимой экспертизы собственности, член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, д.э.н. Кирилл Кулаков.
При этом, по его мнению, по сравнению с простейшими вложениями типа депозитов или иных ценных бумаг, при ”нормальной локации объекта и внятной экономической концепции строительного проекта прибыль от него будет гарантированно выше, чем от применения названных консервативных финансовых инструментов”.
- Инвесторы сегодня слабо верят в коммерческую недвижимость, а жилье — это все-таки вечная тема, - уточняет профессор.
При этом свободных денег в стране достаточно. 7,5 трлн руб. располагает государство, 6 трлн. - население, 1,5 трлн руб. есть у банков и целых 20 трлн руб. - у госкорпораций. И это без учета золотовалютных резервов ЦБ. Потому надо говорить не о том, что не хватает средств, а о том, что нет четких механизмов их эффективного привлечения в экономку, в том числе в строительный сектор.
Таким образом, в России есть все предпосылки для перезапуска на новом,более качественном уровне строительного комплекса по крайней мере в части жилищного строительства. Для этого необходимо к  уже имеющимся схемам финансирования добавить новые организационно-инвестиционные механизмы. И если это удастся сделать, то отрасль получит мощнейший импульс развития, несмотря на любые цены на нефть либо иные превходящие внешние факторы.