МКД в осаде

На мирные рельсы

Более десяти лет назад  предшественник нынешнего Федерального агентства по управлению государственным имуществом – специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества»  (РФФИ) заключил с Обществом «ИРОН Интернешнл» договор о продаже высвобождаемого военного имущества, которое должно было перейти, что называется, «на мирные рельсы». По этому документу  от 20.01.2004 № 24-1/109, общество  приобрело объект незавершенного строительства – здание, прежде предназначавшееся под  гарнизонный Дом офицеров, общей площадью 2673,8 кв. метра, расположенное по адресу – г. Солнечногорск, Высшие офицерские курсы  «Выстрел» и ранее находившееся в оперативном управлении Квартирно-эксплуатационного управления города Москвы. 02.07.2004 г. в установленном порядке было зарегистрировано право собственности «ИРОН Интернешнл» на указанный объект недвижимости. Затем Постановлением главы Солнечногорского района Московской области от 26.04.2004 № 1661 (далее – постановление № 1661) утвержден проект границ земельного участка площадью 1,11 га, на котором было разрешено  строительство МКД с предварительным согласованием места размещения объекта. Затем за дело взялись  строители. Когда сооруженный МКД был сдан в эксплуатацию, то квартиры в нем раскупили юридические и физические лица.

Возвращение военных

Однако, недолго продлилось безмятежное существование новоселов. Вдруг выяснилось, что на территорию, занимаемую домом, претендует другие. Ссылаясь на то, что договор от 28.06.2004 заключен в нарушение требований действующего законодательства, Военная прокуратура и Министерство обороны РФ, обратились в Арбитражный суд Московской области с иском о признании недействительным договора, заключенного РФФИ с обществом «ИРОН Интернешнл» о купле-продаже того самого, ставшего спорным,  земельного участка площадью в 1,11 га. и возвращении его в собственность РФ. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, оказались привлеченными федеральное государственное военное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Военный учебно-научный центр Сухопутных войск «Общевойсковая академия Вооруженных сил Российской Федерации», ОАО «Бамо-Флоат- Гласс», ООО «Элиотпромстрой XXI», ООО «АМТ БАНК», ЗАО «Тандер», ООО «ИжБытХим», ООО «Авиатехинвест» и ряд владельцев квартир в МКД. Вначале это, как говорится,  «наступление»  военных на мирную новостройку было «отбито». Арбитражный суда Московской области, в своем Решении  от 20.01.2009 г. в удовлетворении иска отказал. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Однако затем ситуация на этом «фронте» кардинально изменилась. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.06.2009 г.  решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил. Дело поступило на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, который, при новом рассмотрении дела, своим Решением от 15.07.2010 иск удовлетворил. Говоря военным языком, сражение за справедливость продолжилось  в Десятом арбитражном апелляционном суде, приступившем к рассмотрению дела по правилам, установленным для   суда первой инстанции. Своим Постановлением от 27.10.2011 г. решение от 15.07.2010 г. он отменил, признал недействительным договор от 28.06.2004 г., обязал общество «ИРОН Интернешнл» возвратить РФ в лице Министерства обороны РФ указанный земельный участок, а Росимущество – возвратить названному обществу денежные средства, уплаченные по упомянутому договору. Этот правовой акт Федеральный арбитражный суд Московского округа, своим  постановлением от 03.02.2012 оставил без изменения.

Ошибочная позиция

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, пришли к выводам  о том, что договор от 28.06.2004 заключен на основании распоряжения управления от 07.06.2004 № 139 и постановления № 1661, признанных недействительными вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 12.04.2006 г. по другому делу. Названный договор был заключен в нарушение положений статьи 27 Земельного кодекса РФ в связи с чем, является недействительной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса.  Согласно статье 167 ГК РФ приобретение имущества по недействительной сделке порождает обязательство его возврата. Несмотря на то, что на спорном земельном участке построен и введен в эксплуатацию МКД, суды, как позже выяснилось, заняли ошибочную позицию, когда пришли к выводу, что права собственников помещений данного многоквартирного жилого дома не могут быть нарушены применением указанных последствий недействительности сделки. Тогда в ВАС РФ поступили заявления о пересмотре в порядке надзора вышеупомянутых постановлений от 27.10.2011 г. и от 03.02.2012 г. Банк просит их отменить и в иске отказать. Тогда как общество «Тандер» настаивало на отмене указанные акты в части применения последствий недействительности ничтожной сделки и отказать в этой части иска. Заявители ссылались на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права и полагали, что судами неправильно применены нормы материального права, в частности п. 2 ст. 167 ГК РФ о возврате сторонами полученного по сделке. Они были не согласны с выводом судов, что собственники квартир МКД, возведенного на упомянутом земельном участке, не приобрели право общей долевой собственности на этот участок. Отзывы на эти заявления оказались разными. Министерство обороны РФ  просило оспариваемые судебные акты оставить без изменения, как соответствующие действующему законодательству, тогда как  прокуратура настаивала на их отмене в части применения последствий недействительности сделки и принятие нового судебного решения.

Неучтенные обстоятельства

Президиум ВАС РФ, рассмотрев заявления ЗАО «Тандер» и ООО «АМТ БАНК», посчитал, что постановления от 27.10.2011г. и от 03.02.2012 г. подлежат отмене, так как  судами не был учтен ряд обстоятельств. Так, соответствие с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) должно возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Следовательно, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до ее исполнения. Прежде на спорном ныне участке имелось недостроенное здание гарнизонного Дома офицеров, а в настоящее время, как и на момент рассмотрения дела, судами, уже расположен иной объект недвижимости – МКД. Таким образом, данный земельный участок не может быть возвращен истцу в первоначальном состоянии, существовавшем на момент совершения сделки. Кроме того, спорный земельный участок и теперь, и во время судебных процессов, находится во владении не общества «ИРОН Интернешнл», являющегося стороной договора от 28.06.2004, а иных лиц – собственников квартир в МКД. Переход им во владение, земельного участка, занятого жилым домом и необходимого для его эксплуатации, свидетельствует о невозможности применения между сторонами последствий недействительности сделки в виде возвращения спорного земельного участка в собственность РФ.  Такой вывод  судов апелляционной и кассационной инстанций о возможности применения двусторонней реституции является ошибочным и не основанным на нормах действующего законодательства. В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников квартир вне зависимости от того, на государственной, муниципальной или частной земле осуществлялось строительство МКД и оно влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок.

Успех на главном направлении

Исследовав судебные акты, материалы дела и заявления лиц, участвующих в деле, Президиум ВАС РФ пришел к выводу о недоказанности в настоящем случае несовпадения размеров земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Поскольку спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 24.02.2004, то есть до введения в действие ЖК РФ, собственники квартир в МКД, по закону приобрели право собственности на весь этот земельный участок. И теперь  он принадлежит им на праве общей долевой собственности, что исключает возможность его реституции как последствия недействительности договора купли-продажи. При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты согласно п. 1 ч. 1 ст. 304 АПК РФ подлежат отмене в части применения последствий недействительности сделки, так как судами апелляционной и кассационной инстанций неправильно применены нормы материального права, что нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Учитывая все это и руководствуясь ст. 303, п. 3 ч. 1 ст.  305, ст. 306 АПК РФ, Президиум ВАС РФ, своим Постановлением № 5944/12  от 25. 09. 2012 г. отменил постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2011г. и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.02.2012 г. по делу № А41-13664/07 Арбитражного суда Московской области в части применения последствий ничтожности договора купли-продажи земельного участка. В отмененной части в иске отказано.

Федор БЫХАНОВ.
Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ».