Российская недвижимость за рубежом

Недвижимость – надежный и проверенный временем вид инвестиций, который на протяжении многих столетий остается самым востребованным у инвесторов и граждан по всему миру. По оценкам экспертов до 80% мирового благосостояния населения сосредоточено в недвижимости.

По нашим оценкам, примерно треть легального и нелегального оттока капитала из России связана с приобретением жилой и коммерческой недвижимости за рубежом.

При покупке недвижимости за рубежом для россиян основной мотив не столько доходность, сколько стабильность и ликвидность инвестиций.

Естественно доходность также важна, поскольку покупка заграничной недвижимости дает возможность получения дополнительного стабильного дохода в иностранной валюте.

Этим мотивом объясняется растущий интерес со стороны российских граждан к коммерческой недвижимости, в инвестиционных целях. приобретение которой способствует диверсификация портфеля зарубежных активов.

Принимая во внимание неопределенность на мировой политической арене, российские граждане и инвесторы стараются максимально защитить свой капитал и приобретают объекты недвижимости в разных странах.

                Зарубежная недвижимость российских миллиардеров и миллионеров

Наиболее состоятельные граждане России, обладающие миллиардными и миллионными состояниями, как правило, приобретают дорогостоящую элитную жилую и коммерческую недвижимость в Великобритании (Лондон), Швейцарии (Женева, кантон Цуг), Франции (Ницца, Лазурный берег, Куршевель), Монако, Италии (о. Сардиния, Форте - дей - Марми, Ломбардии), США (Майями, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Хакенсак) и др.

Элитной недвижимостью в Великобритании, в Лондоне и его окрестностях владеют большинство российских олигархов из списка журнала «Forbes».
К ним относятся – Алишер Усманов (стоимость активов 7,6 млрд фунтов), Роман Абрамович (6,5 млрд фунтов), Владимир Махлай (1 млрд фунтов), Евгений Швидлер (820 млн. фунтов), Елена Батурина (729 млн. фунтов), Андрей Бородин (180 млн. фунтов), Олег Дерипаска, Евгений Чичваркин, Борис Березовский (ныне покойный) и многие другие.

По оценке Национальной статистической службы Соединенного Королевства в настоящее время около 30 тыс. русских, проживающих на туманном Альбионе, сохранили российские паспорта, из них 14 тыс. получили британское гражданство.

Точных цифр россиян, владеющих недвижимостью в Великобритании, нет. Однако по некоторым оценкам специалистов, в последнее десятилетие каждый пятый покупатель элитной недвижимости в британской столице был гражданином России.

Кадастровой службой Великобритании в 2010 г. были опубликованы данные о расходах граждан стран СНГ на покупку недвижимости в Лондоне.

Согласно этим, официальным данным в указанном году было зарегистрировано сделок на покупку недвижимости в столице Великобритании на общую сумму в 5 млрд. долл.

Подавляющее большинство инвесторов из стран СНГ были гражданами России, поэтому их затраты на покупку недвижимости в Лондоне в 2010 г. можно оценить примерно в 4 – 4,5 млрд долл.

Своеобразный рекорд по стоимости приобретенного имущества в Лондоне принадлежит, бывшему сотруднику «Гаспрома» предпринимателю, или как его называли «теневому олигарху» Андрею Гончаренко.

В 2014 г. бизнесмен приобрел особняк «Hanover Lodge» в Лондоне за 205,5 млн. долл. Более того, ранее он купил ещё три дома в этом городе. В итоге, общая сумма, потраченная «теневым олигархом» на покупку недвижимости в столице Великобритании, составила 428 млн. долл.

По данным риэлтерских агентств в 2016 г. средний бюджет покупки лондонской жилой недвижимости составлял 4,5 млн евро, коммерческой недвижимости –  7,5 млн евро. Большинство покупок дорогого элитного жилья совершалось через офшорные фирмы.

Во Франции на престижном Лазурном берегу насчитывается более 2500 российских собственников элитного жилья. Кроме того, много богатых русских приобрели недвижимость в Париже и Куршевели.

В последние годы наши соотечественники стали отдавать предпочтение покупке загородных домов, вилл, замков и виноградников в других регионах Франции и прежде всего в Провансе. Средний бюджет покупки недвижимости во Франции в 2016 г. составлял – 5,5 млн евро.

На третьем месте по популярности инвестиций в элитную европейскую недвижимость среди богатых россиян было Монако.

Приобретают здесь в основном жилую дорогую недвижимость. Средний размер покупки объектов недвижимости в 2016 г. в Монако для россиян составлял 14 млн евро.
 
В Италии проживает около 31 тыс. россиян, их доля на рынке недвижимости составляет около 13% – это третье место после немцев и англичан.

Богатые россияне предпочитают приобретать элитную недвижимость на Сардинии, которую называют «островом миллиардеров».

Кроме того, популярностью у богатых россиян пользуется жилая недвижимость в Ломбардии на озерах Комо и Гарда, а также в престижном курорте на побережье Тирренского моря в Форте – дей - Марми. Это побережье привлекательно своими песчаными пляжами и буйной средиземноморской растительностью. 

Недвижимость в США остается своеобразным магнитом для состоятельных россиян. Элитной недвижимостью в США владеют большинство российских олигархов из списка журнала «Forbes», а также многие известные представители российского шоу-бизнеса.

По данным авторитетного международного агентства недвижимости самыми популярными местами для покупки недвижимости в США являются Майами (штат Флорида) – 40% запросов, Лос-Анджелес и Сан-Франциско (штат Калифорния) - 25% запросов, Нью-Йорк (штат Нью-Йорк) - 15% запросов, Хакенсак, Джерси-Сити (штат Нью-Джерси) - 5% запросов. 

В США россиян интересуют жилые дома, квартиры и апартаменты для постоянного проживания и проведение отпусков, а также инвестиционная недвижимость для вложения капитала.

Большинство из потенциальных покупателей американской недвижимости из России готовы потратить на жилой дом, квартиру или апартаменты от 500 тыс. долл. до 5 млн долл.

По оценкам специализированного портала «Indiksons.ru»., за 2012 г. россияне приобрели недвижимость в США на сумму около 32 млн. долл.

Всего за период 2008 по 2012 гг. граждане России потратили на приобретение различных объектов недвижимости в США примерно 150 млн. долл. Эта цифра учитывает только сделки, при которых недвижимость регистрировалась на физическое лицо. 

Самые крупные сделки россиянами на американском рынке совершались через офшорные компании, поэтому реальный объем инвестиций из России в американскую недвижимости за этот период можно оценить в примерно 200-300 млн. долл.

В 2017 г. появилась информация о том, что 63 гражданина России владеют недвижимостью в элитных домах на юге Флориды. Общая стоимость этих объектов составляла 98,4 млн. долларов.  Среди владельцев этих роскошных апартаментов в основном были предприниматели из России.

Указанные дома принадлежат компании, которой владеет нынешний Президент США Дональд Трамп.

                Зарубежная недвижимость россиян среднего класса

Для представителей среднего класса приоритетными направлениями покупки недвижимости являются европейские средиземноморские страны – Кипр, Греция, Турция, Испания, Италия, Португалия и бывшие социалистические страны  европейские государства – Болгария, Черногория, Хорватия, Чехия, Словения, Венгрия, а так же другие европейские страны - Финляндия, Германия, Австрия и Нидерланды.

Несомненном лидером по приобретению россиянами жилой недвижимости эконом класса за рубежом остается Болгария.

Главные преимущества Болгарии являются доступные цены, близкая культура и доброжелательное отношение местных жителей, комфортные условия для летнего семейного пляжного отдыха.

По данным официальной статистике, недвижимостью в Болгарии по состоянию на 2017 г. владели более 350 000 граждан России. Всего россиянам в Болгарии принадлежало 700 тыс. жилых объектов, общей стоимостью 18 млрд. евро.

Вторе место по количеству собственников недвижимости из России занимает Германия -около 80 тыс. человек с учетом немцев, ранее переехавших из России.

Мотив приобретения россиянами недвижимости в Германии несколько отличаются от других стран. Сюда русские едут с целью организации собственного дела или открытия представительства своей компании.

Многие приобретают жилье с целью последующей сдачи в наем. Наиболее высокую доходность и быстрее всего окупаются квартиры среднего размера в крупных городах страны - Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Лейпциге, Кемнице и др
Средний размер сделки россиян на немецком рынке недвижимости в 2016 г. составил 8,5 млн евро.  Ежегодно граждане РФ приобретают в Германии недвижимости примерно на 100 млн. евро

По количеству российских собственников недвижимости за рубежом третье место занимает Черногория. По данным местных риэлтеров примерно 60 тыс. граждан России приобрели жилье в этой стране. Учитывая положительную динамику в ближайшие годы эта цифра может существенно возрасти.

Россиян влечет в Черногорию доступные цены, исторические корни, возможность большую часть года жить в условиях комфортного средиземноморского климата.
Наиболее популярными являются города на побережье Адриатического моря - Будва, Тиват, Котор, Герцог - Нови, Бар, остров Святого Стефана, Пераст.

В Греции 15 тыс. россиян владели жильем в основном вблизи морского побережья, в том числе на островах Крит, Родос, Корфу, Закинф, полуострове Халкидики, в Афинах, Салониках и др.

По официальным данным Национального института статистики Испании в 2016 г. в стране проживало более 62,5 тыс. граждан России, из них собственниками недвижимости являлись около 12 тыс. человек.

Среди россиян испанская недвижимость пользуется популярностью и повышенным спросом. Наиболее состоятельные россияне покупали недвижимость на известном международном курорте Марбелье в провинция Малага автономного сообщества Андалусия, в Барселоне провинция Каталония и в Валенсии одноименной провинции, Торревьехе и острове Ибица.

Общая стоимость приобретенного россиянами недвижимости в Испании оценивалась примерно в 10 млрд. долл.

На Кипре, по существующим данным, недвижимостью владели примерно 10 тыс. россиян. Подавляющее число граждан РФ имели жилье в городе Лимасоле. Оценка общей стоимости недвижимости, принадлежащей россиянам колебалась от 7 до 10 млрд. долл.

В Чехии по состоянию на 2017 г. проживало около 33 тыс. граждан России, из которых около 6,5 тыс. человек владели жилой и коммерческой недвижимостью.

Русские отправлялись в Чехию главным образом для поправки своего здоровья на термальных и минеральных источниках.

Больше всего недвижимости было продано гражданам России в Карловых Варах, в непосредственной близости к минеральным источникам и купальням, а также в Мариинских Лазнях и в Праге.

На рынке жилой недвижимости Финляндии по данным международной компании «Gordon Rock», россияне лидировали среди иностранцев по количеству заключаемых сделок.
Пиковым оказался 2008 г., когда российскими гражданами было приобретено 780 единиц жилья, что составило 82% от общего количества сделок с иностранцами.

В 2009 г. количество жилья, приобретенного россиянами, составило 413 единиц, в 2010 г. — 420, в 2011 г. — 459, в 2012 г. — 430, в 2013 г. – 425 единиц. В последующие годы количество ежегодных покупок объектов недвижимости сохранялось примерно на том же уровне.

Большая часть сделок приходилась на индивидуальные жилые дома или земельные участки для строительства, часто вблизи озер или в лесной местности.
В целом доля индивидуальных домов в заключаемых россиянами сделках составляла около 55%, доля квартир – 30%, земельных участков - 10% и коммерческой недвижимости — 5%.

Средняя стоимость приобретаемого российскими гражданами жилья колебалась в пределах 150–300 тыс. евро (6,8–13,6 млн руб.).

Наибольшей популярностью у россиян пользовался юго-восток страны из-за близости к российско-финской границе. Чаще всего жилье приобреталось в городах Иматра и Лаппеенранта недалеко от крупного озера Сайма.

Другие покупатели были ориентированы на юг страны, где расположена столица Финляндии Хельсинки, а также города Лахти, Котка, Хамина и др.

Самыми известными российскими бизнесменами, имеющими значительную по стоимости недвижимость в Финляндии, являются совладелец компании «Gunvor» Геннадий Тимченко и совладелец банка «Северный морской путь» Борис Ротенберг.

В Турции насчитывалось как минимум 6 тыс. российских владельцев недвижимости и их количество продолжает расти. Самыми популярными городами для россиян стали курорты Средиземноморского побережья - Анталья, Бодрум, Кемер, Алания, Фетхие, Мармарис и др.

В Италии менее состоятельные граждане владели объектами недвижимости в Лигурии и Тоскане на севере страны и в Калабрии и юге. Как правило, жилые дома покупают рядом с морем.

В последние годы увеличились покупки недвижимости в прибалтийских странах бывшего СССР – Латвии, Литве и Эстонии, а также в Белоруссии, которая с Россией вместе строят Союзное государство.

В частности, Латвия активно продвигает свою инвестиционную программу по выдаче вида на жительства в обмен на приобретения недвижимости.

В результате россиянами было куплено порядка 5 тыс. домов и квартир в Латвии, в основном, в Риге и Юрмале. Общее количество россиян владеющих латвийской недвижимостью превысило 10 тыс. человек.

Многие россияне приобретали европейскую недвижимость за рубежом с целью получения вида на жительства или гражданства стран, входящих в Шенгенскую зону. В настоящее время при приобретении недвижимости на сумму от 250 до 500 тыс. евро вид на жительство предоставляют 11 стран Европы.

В азиатском направлении россияне предпочитали приобретать недвижимость в основном в курортных местах – Таиланд (Пхукет), Индонезия (Бали), Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), прежде всего Дубай, Израиль (Хайфа, район Мертвого моря).

В Африке – в период туристического бума в Египет, российские граждане приобретали недвижимость на Красном море, в основном в Хургаде.  В 2011 г. число российских собственников недвижимости в Египте оценивалась в 40 тыс. человек.

               Российская государственная собственность и недвижимость за рубежом

Недвижимостью за рубежом владели не только отдельные граждане России, но и российское государство.

В частности, в реестре Мингосимущества находилось 3643 объекта недвижимого имущества, расположенных в 120 странах мира, 166 земельных участков общей площадью 600,2 миллиона квадратных метров и 79 долей участия государства в пакетах акций зарубежных компаний.

Большинство объектов недвижимости предназначено и используется для обеспечения работы дипломатического корпуса, торговых представительств и представительств Российской Федерации по научному и культурному сотрудничеству.

В частности, по данным на 1 января 2006 г., на балансе МИД России в 124 странах находился 2001 объект балансовая стоимость которых составляла 2,5 млрд. долл.
Кроме того, на балансе ФГУП «Госзагрансобственность» управления делами президента РФ на эту дату числились 964 объекта в 75 странах балансовой стоимостью 125 млн. долл.

Оценить общую стоимость российской собственности за рубежом достаточно сложно, поскольку существуют и используются различные исходные данные и методики их оценки.

Например, по оценкам Мингосимущества Российской Федерации, общая балансовая стоимость заграничной собственности России составляет около 3,5 млрд. долл., в том числе 1,18 млрд. долл. стоимость долей участия государства в пакетах акций зарубежных компаний.
Счетная палата Российской Федерации, проведя очередной аудит российской заграничной собственности в 2012 г. оценила ее рыночную стоимость в 300 млрд. долл.

Общественный экспертный совет по зарубежной собственности и английское частное агентство «Pinkerton» оценивали рыночную стоимость российской собственности за рубежом в 400 млрд. долл.

Все три цифры стоимости российской собственности за рубежом по утверждениям оценщиков, подтверждены соответствующими документами. Две последние рыночные оценки включают в себя стоимость спорного имущества.

Разница и большой разброс в оценках по мнению специалистов Счетной палаты объясняется отсутствием пообъектного учета государственного имущества, а его стоимость кое-где рассчитывается в ценах 1921 г., снижая фактическую рыночную стоимость в десятки раз.
                *            *            *
С учетом официальных статистических данных об оттоке капитала из России и объемах денежных переводов граждан за рубеж, а также результатов исследований независимых международных организаций о незаконных финансовых операциях и финансовых активов в офшорных зонах общее накопленное благосостояние граждан России за рубежом можно оценить примерно в 2 трлн. долл.

Эта цифра включает в себя как финансовые, так и не финансовые активы.
К финансовым активам относились сбережения граждан в форме депозитов в зарубежных банках, стоимость акций, облигаций, их производных (деривативов) и других ценных бумаг.

По нашим оценкам, стоимость финансовых активом граждан России за рубежом составляла примерно 1,2 трлн. долл.
К не финансовым активам относилась стоимость жилой и коммерческой недвижимости граждан России за рубежом.

По нашим оценкам зарубежной недвижимостью владели более 900 тыс. россиян, общей стоимость около 800 млрд. долл.

Накопленная стоимость благосостояния граждан России за рубежом в 2 трлн. долл. превышала общую стоимость благосостояния граждан России в 2016 г., которая по данным «Credit Suisse Research Institute» составляла 1,5 трлн. долл.