Офисы Москвы стагнация как стимул к обновлению

В третьем квартале 2017 года стагнация на офисном рынке Москвы продолжается. Увеличение сроков экспозиции и падение арендных ставок привело к поиску нового формата предложений и вводу бизнес-центров нового поколения.
Практически все эксперты по коммерческой недвижимости отмечают, что, вопреки ожиданиям, кризис в столице еще не закончился. Так, по данным аналитиков компангии RRG объем предложения офисных объектов в III квартале 2017 года составил 2633 объекта общей площадью 1 090 тыс. кВ. м., из них 2 666 объектов - в центре Москвы и  2 367 – за его пределами.
Таким образом, объем предложения офисных объектов по количеству сделок снизился на 7%, а по общей площади – на 11%.
Необходимость  экономить заставляет арендаторов покидать центр и снижать требования к классу офиса. В результате половина престижных офисных особняков выставлена на продажу: из 600 объектов, использующихся по коммерческому назначению, совокупной площадью 600 000 кв. м., в данный момент на продажу выставлено 310 объектов. В основном лоты предлагаются в Басманном, Таганском, Мещанском районе, в Замоскворечье, на Тверской.
- Многие собственники пытаются найти покупателей на свои объекты. Некоторые особняки сегодня также становятся более привлекательными для рынка, если имеют потенциал реконструкции или редевелопмента под другой вид использования, например, под апартаменты. Другие собственники прицениваются, пытаются оценить текущую стоимость объекта, - рассказывает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Real Estat.

Радует то, что арендные ставки на рынке офисов стабилизировались и в настоящее время составляют  1980 рублей в классе А, в классе В+ – 1350 рублей, в классе В – 1110 рублей, в классе С – 930 рублей. В итоге дистанция между классами В+ и А увеличилась с 30% до 32%; между В и В+ – сократилась с 20% до 18%; между С и В – осталась на прежнем уровне. Радует факт заключения компаниями из сектора телекоммуникаций и IT-технологий ряда крупных договоров аренды офисов класса А от 1000 кв.м., но следует учесть, что к концу года ожидается 275 тыс. кВ. м. в новой башне  «Восток» в «Москва-Сити», что может привести к росту вакантных площадей класса А. Впрочем, часть офисов «Востока» сдана в аренду еще на стадии строительства.
- С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений актуальными становятся новые форматы, ориентированные на потребности малого бизнеса. Все больше собственников предлагает к аренде мини-офисы площадью 15-80 кв. м, в том числе с готовыми рабочими местами, а также коворкинги. Если несколько лет назад офисы мелкой нарезкой не воспринимались всерьез собственниками БЦ, так как это противоречило позиционированию высококлассных офисов, то новая экономическая реальность заставила игроков рынка пересмотреть свои взгляды. Этот тренд, безусловно, можно считать положительным - помимо расширения предложения происходит стимулирование развитие малого предпринимательства, - считает  Мария Онучина, управляющий директор Property Management NAI Becar.

Инвесторы охотно рассматривают такие объекты, так как продукт может приносить 9-12% годовых при существенно меньшей стоимости, чем однокомнатные квартиры. Примеры таких малоформатных офисов – бизнес-центр на 2-ой улице Машиностроения 25, у метро «Дубровка». В нем компания RRG продает или сдает в аренду офисные помещения площадью от  17 кв. м. – кабинеты с высокими потолками и панорамными окнами. Стоимость квадратного метра начинается от 80 тыс. рублей, включая НДС. Наиболее востребованный формат – офис площадью 20 кв. м – обойдется в 2 млн. рублей, а 42 кв. м – в 3,6 млн. рублей. При этом ставка аренды составляет около 12 тыс. рублей/кв. м в год. В другом центре на улице Краснобогатырская, дом 38 эта же компания продает функциональные офисы с отделкой, большими окнами и высокими потолками (3 м) площадью от 27 кв. м и стоимостью от 1,9 млн. рублей (70 тыс. за кв. м). Подобные помещения отлично используются бизнесменами для открытия образовательных курсов, интернет- магазинов, мини-гостиниц и стоматологических кабинетов.

Радует, что известные международные игроки не покинули рынок коммерческой недвижимости России. Так, Компания Регус – мировой лидер по организаций рабочего пространства, которая располагает сетью из 3000 зданий в ста странах мира, - недавно открыла 17-й в России и 13-й в Москве бизнес-центр «Капитолий» на проспекте Вернадского. Его вместимость составляет 122 рабочих места, открыто 36 отдельных полностью меблированных офисов, просторный коворкинг, переговорные комнаты, бизнес-гостиную. Без преувеличения можно сказать, что «Капитолий» - бизнес-центр нового поколения.
- Жизнь в офисах сегодня сильно отличается от той, что мы могли наблюдать лет 5-6 назад не только в России, но и в мире. Раньше компании могли принимать решение, обмениваться документами в течение недели, сегодня – это секунды, - говорит Патрик Бэккер, СЕО Регус в Северной Европе. – Если вы не находитесь в авангарде этого тренда, не внедряете новые технологии, то Ваш бизнес проигрывает. Сейчас повсеместно наблюдается структурное изменение того, как, где и когда люди работают, и в России все эти процессы тоже идут в русле мировых тенденций. Так, например, согласно исследованиям, проведенным Регус, в России 32% сотрудников могут позволить себе половину рабочего времени работать вне офиса. Тогда как за рубежом данный показатель достигает 50%. Это означает, что в России есть значительный потенциал роста, и мы действительно неуклонно наблюдаем рост популярности коворкингов». Это значит, что аудитория потенциальных арендаторов прирастает удаленными работниками – а у них свои потребности, абсолютно отличающиеся от потребностей корпораций. Сегодня загруженность коворкингов Регус составляет 80%.
Уже на момент открытия «Капитолий» был загружен на треть. Новый формат «капитолия» позволяет бизнесу сократить расходы на содержание офица на 30%, ничего не теряя в качестве обслуживания. При этом коворкинги востребованы как у малых предпринимателей, так и у международных корпораций.