1. Недвижимость как деньги. Структура активов

В России архаичная структура финансовых активов. Основной актив россиян – недвижимость, а не деньги (или другие ликвидные активы). Такая структура будет препятствовать росту спроса на недвижимость даже в случае роста экономики.
Часто приходится слышать такой аргументов сторонников «кирпича», что раз депозиты растут, то часть денег обязательно хлынет на рынок недвижимости. Однако, если поглядеть на долю различных активов в России, особенно в сравнении с более развитыми странами, то картина кажется совсем иной.

Грубо говоря, в России у населения относительно много жилья и мало денег, тогда как на Западе наоборот (точнее, там активы распределены более равномерно между депозитами, облигациями, акциям, финансовыми производными и т.д.) В структуре активов россиян недвижимость занимает порядка 70%, тогда как в США только 30% https://www.kommersant.ru/doc/2978769
Мы можем произвести и дополнительную проверку данному утверждению, чтобы убедиться, что оценки не взяты с потолка.
Суммарная стоимость все недвижимости в России оценивается в 3,6 трлн. долларов, то есть примерно 216 трлн. руб, что вполне достоверно (согласно данным Росстата одних квартир в России 65 миллионов, делим одну цифру на другую, получаем 3,3 млн за объект (а мы еще не посчитали коммерческую недвижимость и дачи), то есть оценка похожа на правду.
А вот суммарные депозиты населения согласно данным ЦБ на 2017 год лишь 25 трлн. руб.
Иными словами в структуре активов населения недвижимость действительно занимает очень весомое место (не менее 70%, а может и больше -  ближе к 90%).

Еще один немаловажный момент, касающийся структуры депозитов. Около половины всех накоплений в ликвидных инструментах (депозитах) приходятся на самых богатых людей. У основной массы населения денег практически нет. В то время как недвижимость распределена значительно более равномерно по всем доходным группам. То есть формула «много квартир и мало денег» еще более выражена, если отнять богатейших людей.
Полагаю потенциал роста спроса на недвижимость через отток с депозитов ограничен, во-первых тем, что этих депозитов немного относительно стоимости имеющейся недвижимости, а во-вторых тем, что эти деньги не в руках тех, кто готов это жилье покупать.

Выражаясь биржевым сленгом, недвижимость относительно денег перекуплена и стоит ожидать коррекции. С чем связана перекупленность в России? – с психологией, а также с часто повторяющимися кризисами и инфляцией.

Парадоксальным образом, финансовые кризисы в России работают на рынок недвижимости. Например, население боится вкладывать деньги в банки – и покупает «защитный» актив – недвижимость. При нормализации ситуации все будет с точностью наоборот. Чем больше доверия к финансовым институтам и инструментам, тем менее привлекательна будет казаться недвижимость в качестве финансового актива.

Поэтому надежды на сопоставимое увеличение спроса  на «кирпич» при росте экономики могут и не оправдаться. Разумеется, спрос будет расти, если экономика процветает, однако чем больше вариантов надежно пристроить деньги, тем реже взоры будут падать на недвижимость.

Справедливость ради, взаимосвязь благосостояния и уровня спроса не жилье более сложная. Дело в том, что недвижимость существует одновременно в двух ипостасях - это и товар, и деньги (точнее, квази-деньги). В качестве товара она закрывает естественную потребность людей в жилище, хотя по большинству свойств (дороговизна, престижность) ее можно причислить к товару-роскоши. А одно из свойств товара-роскоши - расти быстрее, чем растут доходы. Иными словами, при росте экономики (а значит росте доходов населения) спрос на недвижимость как на товар будет расти опережающими темпами.

Но с другой стороны, недвижимость – это деньги. И выше, при сравнении активов в депозитах и недвижимости мы рассматривали именно это свойство. В качестве денег недвижимость может быть средством накопления и защитным активом. В России и других постсоветских странах это проявляется особенно выпукло – население традиционно не доверяет никаким формам вложений, кроме тех, которые можно «пощупать», справедливо опасаясь обмана со стороны государства.
Минусы недвижимости как денег тоже очевидны – ее сложно и даже почти невозможно обменять на другой товар, недвижимость не служит средством обращения и неликвидна (сложно конвертировать в деньги).

При росте экономики, снижении инфляции необходимости «защищать» накопления, путем перевода его в неликвидный актив снижается. Появляется множество безопасных и более ликвидных инструментов сохранения денег – депозитов, акций, наличных денег и др. Недаром самое недоступное жилье чаще именно в слаборазвитых странах (хотя в абсолютных ценах оно может быть "дешевое")

Какая будет равнодействующая этих двух противоположно направленных сил при росте экономики, зависит от конкретных обстоятельств. Кроме того, данные измышления не учитывают другие факторы, влияющие на спрос. О них позже