4. Когда ипотека выгодна

В предыдущей заметке я предложил простую модель, которая высчитывает, при каких условиях ипотека может быть выгодной. Точнее, какой должен быть рост стоимости квартиры, чтобы сделать этот вариант более выгодным, чем просто положить деньги в банк. При текущих условиях – такой рост должен превышать 2-4% годовых.
На первый взгляд, результат свидетельствует в пользу ипотеки. Ведь что такое 2-4% годовых, когда средняя инфляция в России последних лет колеблется вокруг цифры в 10%? Понятно, что при таком темпе обесценения денег, цены на квартиры тоже будут быстро расти.
В общем-то, так оно и происходило. Если обратиться к индексам цен на недвижимость, то цены выросли в 6 раз в период с 2000 до 2008 год. Потом после некоторой просадки в 2009 году, они выросли еще на 50% с 2009 года по 2014 год.
Ретроспективно мы  легко можем отметить точки, когда взять кредит на квартиру было выгодной финансовой операцией. Это период с 2000-2006гг и 2009-2010гг. Умеренно выгодно это было в период 2011-2012гг. И совсем невыгодно в 2008 и 2014-2017гг. Короче говоря, если ты взял кредит на ценовом дне, значит тебе повезло, в вот на пике – совсем наоборот.
Проблема, естественно в том, что мало кто может рассчитать это ценовое дно. Но самое интересное даже не это.
На сайте ЦБ можно найти статистику выдачи ипотечных кредитов по годам.
И там отчетливо видно, что в период с 2000 по 2006 года выдача ипотеки была смехотворна низка. Очень сильно она упала и в 2009 году. Разгадка здесь проста – низкие цены на жилье соответствуют кризисной ситуации в экономике и банки просто никого не кредитуют, либо если даже кредитуют, то по заоблачным ставкам. Ипотеку брать выгодно. На бумаге. А на практике, вы этот кредит не получите.
А вот когда цены уже выросли и всем (в том числе банкам) необходимо их поддерживать на высоком уровне, подключается кредитный механизм.
Поэтому и получается, что большинство населения, взявшее кредит, на самом деле ничего не выигрывает.
Навязчивая реклама ипотеки уже сама по себе должна намекать, что брать ее уже поздно и спрос выдыхается.