5. Миф о низких ценах на новостройки

Есть такой успешно культивируемый миф – что квартира в новостройке на стадии котлована обойдется дешевле квартиры на вторичке.
Однако чаще всего те, кто такое пишет, не дружат с математикой, либо намеренно вводят людей в заблуждение.

Если смотреть на ценник, то вроде как такие квартиры и правда дешевле на 30-50% аналогичных на вторичном рынке. Но дьявол как обычно кроется в деталях.

Во-первых, квартира в новостройке – это не квартира, а обещание застройщика построить квартиру. Фактически, застройщик вместо того, чтобы строить на свои или взять кредит в банке, пользуется деньгами дольщика, а сам дольщик превращается в кредитора, становясь на место банка. Процент, по которому банки кредитуют строительные организации заведомо выше, чем депозитный процент (допустим 20% против 8%). С этой разницы покупатель и получает выгоду (20%-8%=12%; за три года будет уже более 40% с учетом сложных процентов). Что как раз соответствует «удорожанию» новостройки. Застройщику это очень удобно, так как он вообще не платит проценты живыми деньгами, а только квартирами. Естественно, чем ближе сдача дома, тем меньше оставшийся период оборота денег, и тем выше будет цена новостройки.
Вот и весь секрет. Покупатель получает выгоду не из-за удорожания квартир, а благодаря полученному % на свой кредит застройщику. С тем же успехом можно было закинуть деньги в рискованные инструменты, которые дают доходности 20% годовых (например, мусорные облигации, некоторые акции, депозиты в микрофинансовых организациях и т.п.) с примерно теми же шансами возврата в срок.
Здесь стоит задать вопрос, почему сами банки не хотят в должном объеме выдавать дешевые кредиты застройщикам, что те вынуждены обращаться к населению? Ответ, как мне кажется, лежит на поверхности – банки, которые обладают более совершенными инструментами анализа, не считают этих контрагентов достаточно надежными, и закладывают риск невозврата в процент по кредиту. А вот обычные люди никаких расчетов не делают. Вот  и идут строители к населению, попутно подогревая их интерес сказками про якобы растущие цены на новостройки.
То, что риск полной потери денег вполне реален, думаю, нет нужды отдельно пояснять. Заголовки пестрят сообщениями об очередных обманутых дольщиках, которые потеряли вообще все деньги. Кроме того часто случаются сдвиги сроков сдачи, что конечно лучше банкротства, но тоже существенно снижает доходность от таких вложений. Например, вот сообщение, что 15,8% строящегося жилья имеет перенос на 12 месяцев и более:

Во-вторых, пока деньги вложены в новостройку, покупатель фактически платит «за воздух». Он не может отбить часть затрат с помощью аренды. В одной из предыдущих заметок я писал, что сдача квартиры делает ипотечный кредит выгодным при росте квартиры всего лишь на 2-4% в год. Однако, если квартиру не сдавать, то математика существенно меняется – рост стоимости квартиры должен превысить затраты по ипотечному кредиту (т.е. 10% в нашем примере при нулевом первоначальном взносе). Период с момента покупки новостройки (на этапе котлована) до момента, когда в этой квартире можно жить, растянется не меньше чем на три года. В этом случае переплата по процентам достигнет 33%. Именно столько покупатель теряет напрямую за счет выплаты ипотечного кредита. И это еще без риска недостроя!

Но и это еще не все. Большинство квартир по самым вкусным ценам продаются без отделки. Т.е. прежде чем квартиру можно будет использовать по назначению (например, сдать в аренду), придется еще вложиться в ремонт. А это помимо высоких затрат на сам ремонт дополнительно  увеличивает время простоя квартиры (ремонт придется делать несколько месяцев) и, соответственно еще больше, снижает доходность такого рода вложения.

Резюмируя, покупка новостройки, это не покупка квартиры, а лишь инвестиция, причем довольно сомнительная. Высокий потенциальный доход по факту не больше, чем в других инструментах с похожим уровнем риска. «Удорожание» квартир в новостройках не имеет отношения к ценам на рынке жилья, а лишь указывает на сокращение периода возврата денег на инвестицию.