6. Особенности ценообразования на рынке аренды жил

Рынок аренды и рынок купли-продажи тесно связаны, но есть и существенная разница. Большой размер лота, небольшое количество и покупателей и продавцов, большой «спрэд» между ценой предложения и ценой спроса, слабая мотивация к ускорению сделки, делает рынок купли-продажи весьма специфичным. На нем мало игроков, мало живых денег и очень мало сделок. Понятие «цены» тоже нечеткое, т.к. есть несколько видов цен (например, заявленные цены и фактические цены сделок), продаваемые объекты разных классов и их так мало, что какой-то картины в моменте составить практически нереально. Например, в некоем районе за месяц продалось три квартиры. Все три квартиры были разной площади, в разном состоянии и с разными документами. Какой вывод можно сделать о динамике в районе по итогам продаж? Абсолютно никакой.

Рынок аренды существенно более насыщен игроками и сделками. Цена сделки в сотни раз ниже чем при купле-продаже, а риски контрагентов, соответственно, ниже. Арендодателям нет смысла придерживать квартиры в ожидании более выгодного предложения, т.к. потери на простое превысят все возможные плюсы от ожидания. Это делает рынок аренды гораздо более сбалансированным и ликвидным, он лучше поддается анализу. Так, к нему можно приложить стандартную модель спроса и предложения.

На картинке к статье показано распределение населения по уровню доходов. Нам важны не абсолютные значения на графике, а форма кривой. Предполагаем, что наклон графика будет примерно одинаковым для любого региона России. Известно, что медианная и средняя зарплата во всех регионах существенно расходятся, это означает, что небольшая прослойка населения обладает высокими доходами, тогда как разница в зарплатах для остальной части населения не столь велика.
Какое отношение этот график имеет к рынку аренды? Я утверждаю, что данный график и есть масштабированная кривая спроса на аренду недвижимости. Чтобы она приняла стандартный вид PQ (цена-количество), нужно «отзеркалить» ее относительно оси ординат и сделать поправку на то, что лишь часть населения арендует жилье, и лишь часть их доходов идет на аренду. Форма кривой однако не изменится.
Кривая эта интересна вот чем: в низких ценовых сегментах (мы говорим про аренду) она почти горизонтальная. Выражаясь экономической терминологией, спрос на аренду эластичен по цене – даже небольшое изменение цены вызывает относительно бОльшее изменение спроса. На практике ровно так и происходит – в сегменте «эконом» арендаторы очень чувствительны к цене – достаточно лишь небольшого роста цены, чтобы многие из них отказались от аренды (переехали в более дешевое, либо уехали к родственникам и т.п.) и наоборот, небольшое снижение может побудить сделать положительный выбор.
В высоком ценовом сегменте чувствительность к цене гораздо ниже. Там спрос на аренду неэластичен по цене. Иными словами, изменение цены вызывает бОльшее изменение спроса.
Теперь обратимся к графику предложения на рынке аренды. Мы считаем, что оно почти совершенно неэластично по цене (Es=0), точнее, его эластичность будет близка к 0. На графике это будет соответствовать почти вертикальной линии. Почему предложение неэластично? Дело в том, что в городе примерно постоянное количество квартир для аренды, и какая бы ни была цена, все они будут сдаваться. Длительные простои, как я уже отметил, невыгодны собственникам. Также мало смысла в чтобы совсем убрать квартиру из аренды, так как лучше маленький доход, чем никакого. Аналогично, если цена растет, предложение к аренде сильно не вырастет все по той же причине – все квартиры и так уже задействованы.
Теперь рассмотрим, как будут вести себя цены и количество сделок на аренду жилья в зависимости от условий, влияющих на спрос и предложение. Для этого проведем раздельный анализ для низкого и высокого ценового сегмента, ведь как мы выяснили, эластичность спроса по цене в этих сегментах отличается.

А. НИЗКИЙ ЦЕНОВОЙ СЕГМЕНТ:
В низком ценовом сегменте спрос эластичен по цене, а предложение неэластично по цене.

Далее разберем все четыре возможных варианта.
Вариант 1. Предложение растет, при неизменном спросе.
Возможные причины: Новое строительство. Расширение города. Открытие станций метро, либо пуск новых транспортных артерий
Цена: Несущественно снижается
Кол-во сделок: Существенно растет

Вариант 2. Предложение снижается, при неизменном спросе.
Возможные причины: Довольно редкий случай.  Квартиры массово уходят в продажу; законодательные ограничения.
Цена: Несущественно растет.
Кол-во сделок: Существенно падает.

Вариант 3. Спрос растет при постоянном предложении
Возможные причины: Рост доходов, положительное сальдо миграции.
Цена: Существенно растет.
Кол-во сделок: Немного растет.

Вариант 4. Спрос падает при постоянном предложении
Возможные причины: Падение доходов, кризис, безработица, обратная миграция
Цена: Существенно падает
Кол-во сделок: Немного снижается

ВЫСОКИЙ ЦЕНОВОЙ СЕГМЕНТ
Особенность высокого ценового сегмента в том, что и спрос, и предложение неэластичны. А это означает, что под влиянием любых событий цена может резко подскакивать или падать.
Вариант 1. Предложение растет, при неизменном спросе
Возможные причины: Новое строительство. Перевод жилья из обычного в класс «элитного»
Цена: Существенно снижается
Кол-во сделок: Незначительно вырастет

Вариант 2. Предложение снижается, при неизменном спросе
Возможные причины: Редкий случай.  Например, собственники посчитают, что им невыгодно сдавать вообще; законодательные ограничения
Цена: Существенно вырастет
Кол-во сделок: Незначительно упадет

Вариант 3. Спрос растет при постоянном предложении
Возможные причины: Рост доходов, положительное сальдо миграции
Цена: Очень существенно растет
Кол-во сделок: Немного растет

Вариант 4. Спрос падает при постоянном предложении
Возможные причины: Падение доходов, кризис, безработица, обратная миграция
Цена: Очень существенно падает
Кол-во сделок: Немного снижается