7. Ограничения модели спроса-предложения
Функция предложения лучше всего задать в виде линейной функции вида p=a+b*q, где a и b – эмпирически задаваемые коэффициенты, причем коэффициент b достаточно высок, чтобы делать прямую почти вертикальной. Экономический смысл кривой предложения, напомним, в том, что большая часть квартир попадает на рынок вне зависимости от того, какие цены на рынке. Здесь можно сделать дополнительное пояснение. Квартиры на рынке аренды – не совсем обычный товар, так как на него не распространяются производственные ограничения. Нет себестоимости. Если обычный товар не может и не будет произведен при низких ценах, то квартира, будучи один раз построена, участвует в предложении и будет находиться на рынке продолжительное время. Именно поэтому мы говорим, что предложение квартир на рынке аренды неэластично.
Есть и еще одно интересное свойство рынка недвижимости, которое заметно отличает его от других товарных рынков. В экономической теории строят кривые спроса и предложения, а дальше анализируется, как будет меняться цена при сдвиге этих кривых (именно это мы и делали выше). Предполагается, что спрос и предложение – в коротком периоде независимые величины, не влияющие друг на друга.
Но есть одна методологическая проблема. Предложение относится к производственной функции, а спрос – к потребностям людей. Кривая спроса показывает реальную готовность людей купить товар по определенной цене. И не когда-нибудь, а можно сказать сегодня. А вот кривая предложения – больше говорит о виртуальной готовности производителей поставить больше товара по большей цене (или меньше товара по меньшей). В реальности же у производителей столько товара, сколько имеется на данный момент. И если например спрос вырос, то цена вырастет, а предложение нет. Для обычных товаров, которые несложно произвести (или например импортировать) такая ситуация будет недолгой, и в течение пары дней или пары месяцев товар будет произведен, а кривая предложения примет вид обычной наклонной прямой.
Для недвижимости такая логика не работает. Скачок спроса приведет к тому, что все квартиры на рынке быстро сдадутся и предложение СОКРАТИТСЯ. А новому предложению неоткуда будет взяться, т.к. жилой фонд – величина более-менее постоянная. Это приведет к непропорционально более высокому скачку цены, чем можно было ожидать из модели спроса-предложения и падению числа сделок. В обратной ситуации, при снижении спроса, предложение квартир быстро вырастет. А это приведет к непропорционально более сильному снижению цены, чем можно было прогнозировать из модели.
В российской истории был продолжительный период (2001-2014 с перерывами), когда мы могли воочию наблюдать, как это происходило. Рост доходов и миграция в Москву (скачок спроса) привели к тому, что квартиры сдавались в течение пары часов, как появлялись в рекламе, а у дома стояла очередь из желающих снять. Арендаторы готовы были на все – отдаленное расположение, «бабушкин ремонт» и грабительские комиссионные. Цены естественно росли как на дрожжах, а квартирные рантье могли себе позволить жить на доход с квартиры в южных странах у моря. С 2014г ситуация постепенно стала разворачиваться в обратном направлении.
Таким образом, на практике условие независимости кривой спроса и предложения не вполне соблюдается. Предложение, как мы видим, прямо зависит не от цены (как должно быть по модели спроса-предложения), а от самого спроса. А цена «гуляет» в гораздо более широких пределах, чем это ожидалось.
Какие же практические выводы из всего вышесказанного?
Во-первых, модель спроса-предложения в ее классическом варианте должна применяться к рынку аренды жилья с оговорками, т.к. не соблюдается условие независимости кривой предложения от спроса. Необходимо вносить поправки на это свойство.
Во-вторых, изменение цены при скачках спроса, будет более существенным, чем следует из базовой модели. Рост спроса приведет к снижению предложения и более высокому росту цены; падение спроса приведет к росту предложения и более существенному падению цены.
Свидетельство о публикации №217122701077