9. Почему дешевые квартиры более доходные

Разберу один феномен, хорошо знакомый профессиональным игрокам недвижимости, а также людям, которые непосредственно занимаются арендой.
Доходность сдачи более дешевых квартир очень часто бывает выше, чем более дорогих. Однокомнатные квартиры принесут более высокий процент, чем двухкомнатные, студии больше однушек, а комнаты больше студий. Квартиры на окраине дадут рентный доход выше, чем такие же в центре города.
Под доходностью я, конечно, понимаю не абсолютный доход, а процентный (относительно стоимости квартиры).
Прежде чем начать анализ причин, стоит сделать пару уточнений.
Во-первых, когда я говорю «часто бывает выше», я осознаю, что бывают исключения из этого правила. Однако, я утверждаю, что в подавляющем большинстве случаев это правило работает.
Во-вторых, стоит учитывать, что если арендный доход – более менее надежная и постоянная величина, то стоимость самой квартиры может «гулять» в значительных пределах. Многие объекты могут обладать скорее виртуальной стоимостью: они никогда не покупались, или это было давно и совсем при других условиях. Поэтому % доход не всегда возможно посчитать точно (например, в отдаленных локациях, либо наоборот на элитные объекты).

Итак, почему дешевые объекты интереснее в плане доходности. Разберем причины.

1. Первое и самое банальное обстоятельство – в ставке аренды учтены некоторые факторы, которые не находятся на виду.  А именно, наличие явных или скрытых затрат собственника, которые влияют на фактически полученный им доход. Ремонт (поддержание квартиры в товарном виде), часть коммуналки которую оплачивает собственник, налоги. Доля этих затрат тем выше, чем ниже стоимость квартиры. Например размер коммуналки примерно одинаков, что для региона, что для Москвы, но при этом эти затраты ложатся на разные суммы дохода, полученные арендодателем.
2. Разное соотношение спроса и предложения для разных сегментов недвижимости. В одной из предыдущих заметок мы видели график распределения доходов среди населения России – огромная масса бедных людей или людей со средним доходом, 5-10% относительно обеспеченных и совсем мало богатых. Основной спрос на аренду формирует бедное меньшинство, для бюджета которых даже 1-2 тыс. переплаты критичны, хотя это и дало бы им возможность выбирать более качественное жилье. В сегменте высокачественного жилья спрос гораздо ниже, а самое главное он ниже предложения.
Проще говоря, арендодатели более дешевых квартир имеют возможность повысить ставку аренды, т.к. спрос велик, а собственники более дорогих вынуждены снижаться, чтобы найти людей, готовых в них поселиться.
3. В нормальной ситуации доходности разных типов квартир выравнивались бы путем перераспределения спроса в пользу более выгодных вариантов. Но есть несколько но.
Действительно, бедным арендаторам было бы разумно отказаться от аренды и купить квартиру, в которой они сами живут, чтобы не переплачивать за аренду. А богатым собственникам продать квартиру, ставка аренды на которую так низка. Но в реальности так почти никто не делает. Первые не делают, потому что у них нет денег (тут все ясно), а вторые не делают, потому что владение собственностью для них не доходный инструмент – а инвестиция, сделанная по иным соображениям. Известно, что стоимость квартир в центре Москвы очень высока, однако все равно находятся желающие покупать. Хотя дорого сдать квартиру там почти невозможно.