15. Необычные свойства недвижимости

Теперь пришла пора поведать, почему и как у меня возникла идея написать серию статей про недвижимость.
Сначала я хотел ограничиться парой заметок, но быстро понял, что тема сложная, запутанная и можно сказать загадочная. А где есть загадки, там интересно искать и находить разгадки.
Наверное, если бы я взялся писать про рынок пылесосов или обратился к рынку услуг парикмахерских, это было бы далеко не столь увлекательно. А все потому, что большинство товаров и услуг более-менее подчиняются стандартным экономическим законам, и с точки зрения анализа не представляют большого интереса.
Совсем не то недвижимость. У нее много свойств (причем, часто противоречивых) которые делают ее уникальным товаром. И не только товаром. Сначала перечислим эти необычные свойства.

НЕТОРГУЕМОЕ БЛАГО
Уже в названии заключено одно из основных свойств недвижимости. Недвижимость не может быть перемещена в пространстве. Она не может быть пущена на экспорт и не может быть импортирована. В экономике такие блага называют неторгуемыми. Это свойство роднит недвижимость с услугами. Из этого свойства выводятся несколько важных следствий: цены на рынке полностью определяются соотношением спроса и предложения на местном рынке (ценовая динамика на рынке Нью-Йорка не оказывает влияние на ценовую динамику на рынке Москвы); цены могут сильно отклоняться от среднемирового или даже среднестранового значения в зависимости от ситуации в конкретном месте. Если на торгуемые блага цены всегда имеют свойство выравниваться (например, продукты питания, как классические торгуемые блага, в различных городах или странах будут стоить примерно одинаково), то для неторгуемых благ разница может быть огромной. По этой причине цена на абсолютно одинаковые квартиры может быть в несколько раз выше в Москве, чем например в Пензе. Это верно также и для города, особенно если он крупный – цена в центре Москвы будет в несколько раз выше, чем в спальных районах.

И НЕОБХОДИМОЕ БЛАГО, И РОСКОШЬ
С одной стороны, жилище относится к самым необходимым благам (что может быть важнее, чем крыша над головой?). С другой стороны по экономическим свойствам она гораздо ближе к товару-роскоши. Так, при росте дохода, доля затрат на жилье обычно вырастает (хотя и тут не все просто!)

И ТОВАР, И ДЕНЬГИ
С одной стороны, недвижимость похожа на обычное благо, которое покупается для потребления (т.е. для того, чтобы жить в нем). С другой стороны она обладает некоторыми свойствами финансового актива и денег – а) может служить средством накопления; б) может приносить доход на капитал (аренда). Коммерческая недвижимость помимо этого может быть еще и средством производства.

ВЫСОКАЯ РОЛЬ ПСИХОЛОГИИ
Отчасти следствие двух предыдущих свойств.
Много раз убеждался, что когда дело касается жилой недвижимости, самые весомые аргументы теряют значение.
Все что касается недвижимости опутано мифами. Один из таких мифов – миф о нехватке жилья, миф о его высокой доходности или надежности.
На рынке жилья может быть массовое помешательство (так же как например, на рынке акций), которое сменяется столь же глубокой апатией, длящейся десятилетиями.

РАСПЛЫВЧАТАЯ СЕБЕСТОИМОСТЬ
Для «вторички» себестоимости нет вообще, а для «первички» себестоимость может колебаться в очень широких пределах.

НЕЭЛАСТИЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Предложение крайне медленно реагирует на рост или снижение спроса и соответственно снижение цен. Это приводит к тому, что для недвижимости характерны длинные волны – периоды высоких цен (когда спрос вырос, а предложение еще нет) или низких цен (когда спрос упал, а предложение еще нет).

НИЗКАЯ ЛИКВИДНОСТЬ
Высокий порог входа. Практически полная невозможность дробления. Наличие специфической обслуги – риелторов.
Классическая модель спроса-предложения из-за низкой ликвидности не применима. Рынка как такового часто нет, есть отдельные сделки. Гораздо более подходит биржевая модель «стакана»

РЫНОК НЕПРЕДСКАЗУМЫЙ И ОДНОВРЕМЕННО ИНЕРТНЫЙ
Еще одна интересная особенность недвижимости. С одной стороны цены могут колебаться в широких пределах. Это следствие неторгуемости, а также следствие неэластичности предложения. С другой стороны, цена на недвижимость всегда реагирует с запозданием почти на любое рыночной изменение, как со стороны спроса, так и со стороны предложения – а это в свою очередь связано с низкой ликвидностью рынка. Особенно интересно ведет себя рынок при снижении цен. Известно, что продавцы крайне неохотно снижают цены, даже когда нет спроса, и не находя его, часто просто снимают объекты с продажи. В результате цены снижаются крайне медленно (годами или даже десятилетиями, как, например, в Японии после краха в начале 90-х)
Инертность рынка делает его, впрочем, довольно удобным для анализа.

ВАЖНОСТЬ ВТОРИЧНОГО РЫНКА
Очень медленное «потребление», медленный износ.
Собственно, «вторичка» на потребительском рынке осталась только для  автомобилей и недвижимости. На всех остальных рынках ее роль незначительна.
Причем для рынка недвижимости вторичный рынок пожалуй имеет большее значение, чем первичный.

///////
Многие из этих необычных свойств недвижимости мы разберем более подробно.