19. О себестоимости строительства

Себестоимость строительства – одна из самых загадочных тем на порталах недвижимости.
Я заметил, что этим термином очень часто манипулируют, когда пытаются обосновать рост цен или нежелание их снижать. Дескать, и так продаем ниже некуда, на грани рентабельности, поэтому налетай, пока не подорожало.
При этом естественно никто не приводит никаких раскладок. Упоминание себестоимости в 99% случаев означает обычное манипулирование ожиданиями относительно цен*. И только в 1% кто-то действительно проникнуть в суть ценообразования строительных организаций.

Себестоимость – понятие, которое пришло к нам из бухгалтерского учета. Если не вдаваться в детали, то себестоимость – это почти все затраты на производство товара, ВКЛЮЧАЯ ПОСТОЯННЫЕ, но отнесенные на единицу товара.  В нашем случае себестоимость строительства – это не только затраты на непосредственное возведение зданий, но и все постоянные затраты, связанные с реализацией проекта по возведению жилья (расходы на согласование, заработная плата, проценты, налоги и т.д). Этот момент очень важен, т.к. очевидно, что чем более сложное производство, тем больше величина постоянных расходов. И в случае со строительством – существенная часть расходов именно постоянная (не зависит от объема строительства).
Проще сказать, какие затраты не включаются в себестоимость – это налог на прибыль и некоторые расходы, не связанные с непосредственным производством […..].  Что конкретно включать в себестоимость, а что нет – будет решать бухгалтеры в зависимости от методик учета. Но думаю, не будет сильным преувеличением считать, что себестоимость строительства – это просто-напросто все  коммерческие затраты (на единицу возведенной площади), которое понесло предприятие при строительстве здания.

Если ставить вопрос таким образом, то анализ себестоимости становится весьма относительным и где-то даже бесполезным.

Если мы говорим про себестоимость строительство, то очевидны следующие методологические проблемы:
1. Очевидно, что себестоимость любого продукта, в том числе и зданий, будет различаться в зависимости от срока производства. Значительная часть постоянных расходов (заработная плата, амортизация, часть налогов, проценты по кредитам и др.) будут тем выше, чем дольше длится строительства. Например, заработную плату работникам придется платить весь период строительства.
Поэтому если дом построен за три года себестоимость будет одна, а если строить ТОЧНО ТАКОЙ ЖЕ дом пять лет себестоимость будет другая – существенно выше. Если для простого продукта, где цикл производства от нескольких дней до нескольких месяцев, разница несущественная и ею можно пренебречь, то для строительства это очевидно не так.
2. В строительстве, как и в любом капитальном производстве, как уже было отмечено, очень высока доля постоянных расходов. Это создает довольно забавные коллизии, когда одинаковых переменных расходах (непосредственно на строительство) себестоимость отличается в разы:
Пример 1. На непосредственное возведение одного этажа тратится 10 млн руб. Постоянные затраты на проект – 100млн. Фирма А построила 5 этажный дом, Фирма Б построила 20 этажный дом. Себестоимость одного этажа для фирмы А равна (10*5+100)/5=30млн. руб. Себестоимость одного этажа для фирмы Б (10*20+100)/20=15млн. руб.  Этот пример кстати иллюстрирует, почему девелоперы предпочитают строить многоэтажные здания («человейники») - это намного выгоднее.
Пример 2. На непосредственное возведение одного этажа тратится 10 млн руб. Согласованная высота проектов – 5 этажей. Постоянные затраты на проект у фирмы А – 100млн. А фирма Б власти обязали потратится на инфраструктуру, кроме того пришлось заплатить за согласование проекта, взятки и налоги. В общей сложности это увеличило постоянные затраты до 300млн. руб. Себестоимость одного этажа для фирмы А как и в первом примере 30 млн руб. Себестоимость одного этажа для фирмы Б равна (10*5+300)/5=70 млн. руб.

Последний пример точно ложиться на российские реалии. Методика подсчета себестоимости, когда все затраты сначала суммируются, а затем делятся на количество построенных метров дает огромное пространство для искажений. Появляется большой соблазн запихнуть в «себестоимость» многое из того, что не имеет прямого отношения к строительству. В нормальной ситуации себестоимость производства была бы примерно одинаковой для любого места, кроме, быть может, центральных районов крупных городов – за счет того, что стоимость земли там объективно выше. Во всех остальных случаях затраты должны ложиться более-менее равномерно.

В реальности же «себестоимость» колеблется в очень широких пределах. Например, в Челябинске квартиру возводят за миллион-полтора и еще ухитряются получать прибыль, а в Москве точно такую же – якобы за пять миллионов и дешевле никак не возможно.
Росстат дает более сглаженные цифры по регионам** – там разбросы тоже существенные, но уже значительно меньше.
Конечно, есть серьезные вопросы к методике подсчета. Например, для того же Челябинска средняя стоимость строительства квадратного метра в 2018 году по данным Росстата составляла 31тыс рублей, а для Москвы – 61 тыс. При этом продажная цена новостройки в Челябинске приблизительно 40тыс, а в Москве – 200тыс за квадратный метр. Троекратная наценка для Москвы выглядит совсем комично на фоне плача Ярославны по поводу вынужденных продаж «почти по себестоимости». По всей видимости, цифры Росстата примерно отражают ситуацию с реальной себестоимостью во всех  регионах, кроме столичных. В Москве существует огромная рента, которая перераспределяется между различными группами – часть оседает в кармане девелоперов, но немалая часть попадает к владельцам земельных участков, чиновникам и мэрии. Чтобы знать пропорции точнее – нужно изучать эту кухню более подробно. Когда строители жалуются, что им мало остается, в это можно поверить, но они ошибочно относят многие затраты на счет себестоимости – тогда как ее правильнее было бы называть административной рентой.
Есть интересная особенность в цифрах Росстата – заметно, что чем более богатый регион, тем выше стоимость строительства. Например, в Кемеровской и Омской области стоимость 35тыс, а в соседних более богатых Новосибирской и Красноярском крае – 43-45 тыс. В какой-то степени это и логично, ведь при росте благосостояния увеличивается некоторые статьи расходов – земля, заработная плата. Но верно и обратное – если снижается платежеспособность населения, а, следовательно, и продажные цены, то одновременно по цепочке начнут снижаться многие статьи расходов строителей – заработные платы, расходы на землю, да и административные поборы тоже сократятся. Раздутые сметы строительства являются следствием большого спроса на жилье при низких темпах строительства – зачем повышать свою эффективность, если квартиры и так хорошо разбирают? – Другое дело, когда внешние условия становятся более жесткими – в этом случае застройщики будут искать способы сократить свои затраты.
Резюмируя:
Понятие себестоимости применительно к строительству чаще всего используется некорректно, более в полемических целях, чем практически-экономических.  Особенность себестоимости в строительстве в том, что цифры могут колебаться в слишком широких пределах по различным причинам.

////////

*В качестве примера можно привести такую статью:
«Цены на рынке недвижимости достигли минимума, квартиры продаются почти по себестоимости»

**
См. Росстат «Средняя стоимость строительства 1 кв метра общей площади  жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых домах квартирного типа без пристроек , надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных населением по субъектам Российской Федерации  в январе-декабре 2017  года»