Жилищная реформа. 2. Управление собственностью

Из цикла – реальные истории.
Имена и фамилии героев изменены
по этическим соображениям.



                ЖИЛИЩНАЯ РЕФОРМА


2. Управление собственностью

С наступление реформ в коммунальном хозяйстве в одном из жилых комплексов областного центра было создано товарищество собственников жилья. Как всегда бывает в таких случаях, ядро этого общества составили «свои  люди», с привлечением широкого круга жильцов. Если кто-то думает, что управлять коллективной собственностью сущий пустяк, тот глубоко ошибается, здесь нужны не только знания, но и соответствующий опыт.

С одной стороны встают проблемы содержания инженерной и домовой инфраструктуры, а с другой, необходимость дирижировать разноголосьем собственников. Но есть и ещё одна сторона, скажем так, не менее важная, но более интересная, это управлять финансовыми ресурсами. Вот здесь зачастую личное перетягивает общественное, хотя и массы совершено разные и, всё должно происходить наоборот. Но уж извините, там, где бизнес, да ещё на общих началах, то действует только один принцип, «кто, как может».

Получается, как правило, успешнее у тех, кто лучше овладел «дирижированием» и имеет всегда под рукой группу поддержки, так называемых «подпевал», способных «запеть» любую погрешность дирижера. К этой когорте относятся, как те, что преследуют свои корыстные цели, так и прочие, не имеющие никакого интереса, а только желание побыть на публике славным парнем или хорошей тётей.

Извиняюсь за не этичное сравнение, но не могу не назвать основного участника процесса, это самих собственников, играющих зачастую роль аморфной толпы.
Словно предугадав такой ход событий, законодатель довольно грамотно и полно определил правила игры, для всех заинтересованных лиц, очертя  их рамками закона. Но даже в самом хорошем законе  имеются всегда лазейки, а тем более в  общественном деле. Здесь их всегда можно найти, или умело проделать.
                *     *      *
Председатель правления товарищества, Надежда Петровна Воробьёва, миловидная, деловая женщина, не любящая слушать, а уж тем более прислушиваться к чужому мнению, приучила собственников ТСЖ проводить общее собрание без кворума. Хотя понять её можно, собрать более половины жильцов в многоквартирных домах проблема большая. Да и потом, чтобы подготовить, а затем провести годовое собрание тоже требуются  определённые затраты и время. А вот с кондачка, да и ещё с «поддержкой», можно всё значительно упростить.

Так, в один из летних дней собственники собрались, чтобы провести такое собрание, с оценкой, проделанной за год  работы и утвердить финансовый план на последующий период.  Для собственников, - это самое важное мероприятие, ради чего и создано товарищество. В один ряд с ним можно ещё поставить выборы руководящих органов общества и ревизионной комиссии.

Сами финансовые документы, по которым должен проходить отчёт и голосование, оказались не доступны взору граждан. Посмотреть и проанализировать было нечего. Правда на отдельных листочках по каждому дому были вывешены таблички поступления и расхода средств, но это не отражало цельную часть тех документов, по которым предстояло голосовать. В общем, годовые балансы не вырисовывались.

На вопрос: «А где сметы и финансовые планы?» Председатель с укоризной отвечала: «Ну, если вам так интересно, то приходите в офис и знакомитесь. Какие проблемы?» Люди стыдливо отворачивались. Дескать, сами и виноваты. А потом,  - продолжала начальница, - я вам сейчас обо всё этом, и расскажу. Слушать надо, а не перебивать! Действительно лучше помолчать, а то Надежда Петровна может, и ножкой топнуть, у неё это красиво получается.

Безусловно, эта экстравагантная дамочка лукавила. Во-первых, такие сложные вопросы, как планирование и отчёт по финансово-хозяйственной деятельности товарищества понять на слух очень сложно. Во-вторых, поймать суть, удержать в сознании, проанализировать и сделать вывод в такой ситуации, не каждый сможет.

Более того, раз то в год, можно было сделать распечатки данных документов, хотя бы по одному комплекту на подъезд. Ведь шлют же нам ежемесячно платы за всякие услуги, и никто не считает, что мы не в состоянии в них разобраться.

Ну, а если это накладно, то можно сделать таблицы в объёмном формате  и, разместив в  них всю фактуру, докладывать. Таким образом, человек визуально мог бы осмыслить и понять о чём идёт речь, а следовательно, и голосовать с пониманием дела.
                *     *      *
Закон тоже предусматривает такую ситуацию и даёт пути её решения. Говоря об этом,  в первую очередь надо иметь в виду «Жилищный кодекс», хотя необходимо учитывать и другие нормативные документы, которые тесно связанные с этим вопросом. К примеру, устав товарищества, который регулирует его внутреннюю деятельность, и не должен противоречить этим самым законам.

Так вот, по данному поводу в «Жилищном кодексе» прямо сказано, что  в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: - порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, а так же место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Разумеется, что данный вопрос в сообщении вообще не значился, наверное, по причине того, чтобы люди не морочили себе голову. Вот так, оказывается, можно просто проигнорировать требования основных постулатов.

Более того, лицо, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, обязано сообщить им об этом, не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Однако, почему-то в сообщении о том, что состоится собрание, было определенно только  девять дней, в течение которых офис товарищества открывался лишь однажды и то на короткое время.

Хотя по замыслу все эти десять дней доступ в офис должен быть ежедневным, чтобы можно было ознакомиться с документами и получить по ним консультацию. Тогда бы и собрание носило иной, скажем так,  конструктивный характер. А вот отвести только два часа на пятьсот собственников – это, вообще, находится за гранью разумного.
                *     *      *
Видя в очередной раз, что кворум отсутствует, люди просят определиться хотя бы с его домовым представительством. Беглый подсчёт подтверждает их сомнения, да и без этого было видно, что собралось не более трети собственников.

- И что будем делать? - обращается к собравшимся председатель.
- Перенести собрание на другое время, - раздаётся из толпы.
- Ещё что! – возмущается та, - Так мы его никогда не проведём, - и призывает собственников к открытию собрания. Все, без исключения, голосуют «за!».

Надежда Петровна начинает читать доклад о проделанной работе. Собравшиеся внимательно её слушают, пытаясь понять суть сказанного. За вереницей слов и цифр, сравнительных характеристик путаются мысли, суть растворяется в пространстве.

Желание понять, сравнить, проанализировать рассеивается. Наступает пассивное восприятие, сознание переходит в транс, воспринимая только желаемое. Почти, как у оккультного мага Папюса, разве только пантаклей не достаёт. Какой там закон!? Хочу слышать то, что желаю и больше ничего.

«Непримиримые» делают очередную попытку задать вопрос по процедуре, быть может, самый важный. Суть его состоит в том, чтобы председатель объявил списочную численность собственников, а потом посчитал, сколько же их присутствует на собрании.

Это ещё не сделано, кворум не определён, а собрание идёт полным ходом, по сути, нелегитимно. «Свои» проявляют характер, мгновение и они уже у твоего лица, просят не мешать работе. Толпа в экстазе негодует. Однако по всем вопросам дружно голосует за предложенные решения  «единогласно». Прекрасно понимая, что они не имеют юридической силы.

Невольно задаешься вопросом: Люди это или роботы, заведомо настроенные на заданный результат? Они готовы голосовать за всё, что угодно, а точнее за то, что им скажут. Здесь хочется уже обратиться к Всевышнему:  «Ну, возврати ты нам сознание! Сколько же можно быть бесхребетной массой, без устали твердя о своём величии, поучая других!» Самое время посмотреть на себя и спросить: «Откуда в нас такое раболепие. Откуда это желание быть рабами всего и вся?»
                *     *      *
На самом деле то, что произошло, предопределено жизненной ситуацией, и от этого никто не защищён. Люди пришли на собрание, и они не виноваты в том, что правление товарищества не смогло подготовить данное мероприятие.

С другой стороны правлению тоже не хочется терять своё лицо и ещё раз будоражить людей. Встаёт вопрос, как быть? Законодатель и в этом случае подставляет своё плечо. Всё тот же «Жилищный кодекс» даёт возможность решать такие проблемы с пользой для всех сторон, не выходя за рамки закона.

Первое, при отсутствии на собрании кворума (менее  50% голосов), оно должно быть проведено повторно, и ничего в этом страшного нет. Ведь сами собственники тоже несут ответственность за неявку на это важное мероприятие.

Второе, поскольку, определённое количество собственников собралось, а это самая активная и сознательная часть товарищества, довести до них всю имеющуюся информацию, вплоть до подготовленных докладов. Выслушать возникшие вопросы и ответить на них. Но голосовать в этом случае естественно нельзя. Так же нельзя постфактум собирать подписи жильцов, о якобы проведенном собрании.

Третье,  по вопросам повестки дня, не состоявшегося собрания можно потом провести заочное голосование с охватом 100% собственников. Для чего составить бюллетени для голосования с вопросами повестки дня,  раздать их собственникам, определив в последующем им место сбора.

Создать комиссию, посчитать голоса и довести результаты голосования по каждому вопросу до них через объявления. Ну и, в случае заочного голосования, так, же отводиться 10 дней для ознакомления с документами повестки дня и необходимых консультаций.

Конечно организация и проведение общего собрания собственников путём заочного голосования дело хлопотное. Однако, при наличии  оплачиваемых сотрудников  ТСЖ,  большая часть из которых управленцы, а так же членов правления, один раз в году, это можно сделать. Более того, такая форма позволяет знать мнение каждого собственника и нести ответственность ими за принятые решения.
                *      *      *
При любой форме голосования всегда встанет вопрос о том, что кто-то будет представлять иных собственников. Это не должно служить препятствием к проведению общего собрания, необходимо только обратиться к закону. «Жилищный кодекс» даёт такое право при наличии письменной доверенности  оформленной в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает то, что и товарищество собственников жилья тоже может выдавать такой документ.

Но бывает и другое мнение, так заместитель председателя правления,  пытаясь отстоять пресловутый кворум, уже после собрания заявил: «А вы знаете, что у каждого собственника было по несколько устных доверенностей». Если задуматься, то такое открытие могло потянуть на „Hобелевскую премию”. Только надо представить себе, как бы это упростило нашу жизнь, управление финансами, собственностью и многим, многим другим.

Другой член правления на претензии к нарушению закона, не задумываясь, парировал: «А как в этом деле можно не нарушать закон и не  иметь от этого выгоды?  Ну, никак!»
 
Странно! Наверное, не, случайно, всё в том, же «Жилищном кодексе», в обязанностях правления, первым пунктом записано: - соблюдение товариществом законодательства и требований устава. Одним словом, услышать друг друга, даже после собрания, люди так и не смогли.

Здесь невольно напрашивается мысль, что на подобных собраниях неплохо было бы побывать чиновникам из районной, городской или региональной власти, и выступить там, в роли арбитров, поборников права. Но, увы, здесь вы их не увидите, нет у них интереса к подобным мероприятиям, по-видимому, не по душе им все эти общественные сходы.
                *     *     *
Попытаемся всё же завершить тему общего собрания, здесь надо отметить то, что цикл полного процесса, связанного с ним, составляет 21 день.
Таким образом, за десять дней объявляется повестка дня, место ознакомления с документами и дата его проведения. Один день это, собственно говоря,  время на проведение самого собрания и ещё десять дней отводится на размещение  соответствующего сообщения о принятых им решениях по итогам голосования.

Всё это позволяет собственникам  ориентироваться в происходящих процессах, вплоть до тех, кто оказался в неведении, по независимых от них  причинам. Однако почему-то эта норма закона в товариществах собственников жилья, игнорируется.
                *     *     *
Если нарушаются наши права и законные интересы, то каждый из нас вправе обратиться в прокуратуру или отстаивать свою правоту в суде. Тем более, что на каждом собрании Надежда Петровна неустанно заявляет: «Если вас что-то интересует, или вам не понятно, приходите в офис, мы всё покажем и расскажем». Ну, рассказчица она большая это все знают, а вот насчёт того, чтобы показать свою работу, здесь не всё уж так гладко.

Поэтому сразу же на следующий день «непримиримые» идут в офис с заявлением представить копии всех документов собрания, но получают отказ. «Весь этот материал могу представить только в течение месяца» -  отвечает им Надежда Петровна, - «Правление ещё не готово продемонстрировать его, есть определённые трудности в оформлении».

- Тогда предъявите для ознакомления вот этот материал, - протягивает один из активистов ей уже другое заявление.
Изучив, его, она  выдаёт ему устав товарищества.
- А списка жильцов нет, но, если вы просите, то нужно время, чтобы его составить.
- Странно! – возмущается проситель, - а как же вы тогда ведёте учет собственников?
- По заявлениям - спокойно отвечает мужчине, председатель. 
- А как, по закону? – настаивает неугомонный ходатай.
- По какому ещё закону? - возмущается находящийся в офисе  заместитель, тот который только вчера пытался убедить людей в устных доверенностях.
- Может действительно не так?  - думают сбитые с толку активисты, - ведь они работают уже не первый год, и уходят, в очередной раз ни с чем.

Но в «Жилищном кодексе» по этому поводу чётко прописано, что в обязанности правления входит ведение списка (реестра) членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности. Тогда почему такая вольность?
Представить для ознакомления протоколы  общего собрания годичной давности об избрании правления и председателя ТСЖ  Надежда Петровна тоже не смогла, ссылаясь на то, что их тоже надо подготовить. Что под этим подразумевается, она естественно не пояснила, наверное, статус не позволил.

Именно так, для собственников, их же товарищество становиться «чёрным ящиком», и с какой стороны ты не пытаешься к нему подойти, везде „стена”. Поэтому так важно неукоснительное соблюдение закона;  обходя его, руководители товарищества  нарушают наши права и законные интересы, что приводит не только к реакции возмущения, но и недоверия, а в последующем и создаёт почву для злоупотреблений. Формула здесь очень простая и понятная каждому из нас, какую бы позицию мы не занимали.
                *      *      *
Есть и другая на первый взгляд незаметная проблема в жилом комплексе этого ТСЖ. Несмотря на то, что он связан едиными инженерными сетями в единый блок, а подъезды выходят в общий двор, однако, всё это хозяйство управляется двумя компаниями.

Есть ли в этом необходимость? Абсолютно нет, так как этим лишь ухудшаются возможности по его обслуживанию, и утяжеляется экономика. Жильцы платят больше, чем, если бы это было в руках одной организации.
Тем не менее, они не хотят переходить в соседнее ТСЖ, мотивируя это тем, что для них не подходит созданная там система управления. Но время, всё равно, заставит их задуматься и вернуться к этой проблеме.

В свою очередь такую  возможность даёт им и сам закон, определяя перевыборы правления товарищества и его председателя один раз в год, сроком до двух лет. Эти сроки зависят только от того, как изначально это было определено в уставе. Мало того, этот вопрос могут решить и сами жильцы, проведя внеочередное собрание, а в случае необходимости и создать приемлемую для них систему взаимоотношений.


                Продолжение следует…