35. Как снижаются цены на жилье

Вопрос, казалось бы странный, но только на первый взгляд. Во-первых, многие вообще не признают, что цены на жилье могут снижаться и сама постановка («растет-падает») вызывает ожесточенные споры. Во-вторых, интернет завален псевдо-аналитическими статьями, использующими странные факты и кривую логику. Хотя, вообще-то говоря, ответ лежит прямо на поверхности.
Начну сразу с главного. Жилье нужно считать в реальных ценах, т.е. с учетом изменения покупательской способностью валюты, в которой происходит измерение. Казалось бы – посыл настолько очевидный, что зачем это снова повторять. Однако, даже представить себе сложно сколько находится людей, продолжающих с завидным упорством считать индексы в рублях. Ведро картошки уравновешивает гиря весом в 10 кг, но если вы выплавите гирю весом в 5 кг и напишите на ней «10 кг», то весы покажут, что масса картошки стала 20 кг, но как говорится, не верьте глазам своим.
Чтобы понять насколько изменилась ценность квартиры, нужно сравнить ее с эталоном. При условии, что ценность эталона за данный период не изменилась. Рубли таким надежным эталоном не являются и никогда не являлись и, наверное, все прекрасно понимают, почему. Правительство каждый год снижает вес гирьки под названием «рубль» и было бы странным этого не замечать.
Особенно злополучной становится ошибка при измерении в слабеющем эталоне в долгосрочном периоде. Если за один-два года погрешность в 5-10% не является критичной (жилье очень неоднородный продукт и такие погрешности в индексах объяснимы), то в долгосрочном периоде разница в оценке в номинальных и реальных ценах становится кратной.
Это прекрасно видно на примере сравнения рублевых и долларовых индексов, например по Москве (заметим, что доллар тоже не является идеальным эталоном и имеет тенденцию к ослаблению, хотя и значительно более медленную). За 10 лет (с 2008 по 2018 год) номинальные рублевые цены на квартиры в Москве выросли примерно на 10%. За это же время долларовые цены упали примерно в два раза. В последней цифре уже заложен первый ответ, насколько снизились цены на жилье.
Еще раз подчеркну – индексы на жилье не имеет смысла смотреть в периоде год-два, т.к. сама погрешность измерения может превысить результат («цены на квартиры в городе Белгороде выросли за апрель на 2%» - смело бросайте такие статьи в мусор). На длинном периоде все становится понятным и очевидным.
Номинальный рост в 10% за 10 лет смехотворен, если вспомнить, что было с рублем и с экономикой за эти 10 лет – две обширные девальвации, средняя годовая инфляция на уровне примерно 8%. Заметим, если посчитать сложный коэффициент инфляции за 10 лет, то он (=2.15) будет соответствовать долларовому снижению на жилье. Т.е. при всех недостатках официального подсчета инфляции на длинных временных промежутках результаты представляются точными.
За эти 10 лет в номинальных ценах  кратно выросло все – от хлеба и сахара до проезда в метро и велосипедов. Если измерять недвижимость в любом из товарных эквивалентов – она подешевела, и единственное, в чем она подорожала – это в рублях.
Выросли не только цены, но и доходы населения. Например, с 2010 года по 2017 средняя номинальная зарплата (по Мосгорстату) поднялась с 38 до 73 тыс, т.е. на 92%. Если измерять стоимость квартиры в средних зарплатах, то она, как видим, также значительно упала.
Продолжающие измерять индексы на жилье в рублях, таким образом, делают большую ошибку. Однако рынку недвижимости, парадоксальным образом, они приносят огромную пользу – помогая относительно безболезненно реализовать снижение цен на жилье, которое в противном случае выполнялось бы с большим скрипом.
Известно, что продавцы крайне неохотно снижают цены на квартиры. Особенно тяжело им выставить цену ниже, чем ту, за которую они сами ее купили. Подобную особенность продавцов я описал в статье «Казусы нерационального поведения: буду продавать квартиру год (два, три…), но только не в убыток себе».
Снижение реальных цен при постоянстве номинальных позволяет отчасти преодолеть эту психологическую ловушку, в которую попадают продавцы. Благодаря ослаблению рубля «и волки сыты и овцы целы», то есть и цены постепенно снижаются и продавцы не испытывают столь жестоких мук от продажи «себе в убыток» (в реальности, они конечно терпят убыток, но по крайней мере имеет повод убедить себя и окружающих, что это не так).
Разумеется, эта психологическая особенность хорошо описана в экономической науке. Еще Кейнс описал феномен, который он назвал «денежной иллюзией» - склонность людей воспринимать номинальные, а не реальные цены.
Минус такого развития событий только один – снижение реальных цен складывается медленно, а в коротком периоде вообще не заметно большинству окружающих. В связи с замедлением инфляционных процессов в экономике (возможно, временных) этот фактор также постепенно утрачивает свое значение. Тем не менее, представляется, но на горизонте ближайших лет такой способ снижения цен на жилье останется основным – т.е. мы можем ожидать, что номинальные цены на квартиры будут стоять на месте, а реальные цены будут медленно снижаться.