38. Почему не стоит инвестировать в локации, где х

В предыдущей статье мы рассмотрели причины, по которым во время экономического бума цены на неторгуемые товары (услуги) растут значительно быстрее, чем на торгуемые (материальные вещи). Недвижимость, которая, так же как и услуги, обладает свойством неторгуемости  (причем предложение подстраивается под спрос крайне медленно) дорожает тоже быстро.

Однако данная закономерность работает только в коротком периоде. Растущая «маржа» неминуемо привлечет новых игроков на рынок, и предложение начнет расти вслед за спросом.

Первыми рост предложения почувствуют услуги с низкими барьерами входа (например, салоны красоты, мелкие магазинчики). Постепенно, хотя и нескоро, подойдет очередь и до рынка недвижимости.

Рост цен на неторгуемые товары (сектор услуг) связанный с ростом спроса в принципе не может длится долго – этот суровый урок почувствовали на себе многие предприниматели, заработавшие деньги на волне подъема. Свои последующие неудачи они однако ошибочно связывали с «кризисами», а не с растущей конкуренцией.

Все рассуждения, которые касаются ценообразования в неторгуемом секторе, справедливы и для сектора недвижимости. 

Но есть одно большое «но». Ведь помимо экономических барьеров, которые могут быть преодолены в долгосрочном периоде, для недвижимости существуют еще и физические барьеры. Этот барьер – нехватка места для строительства.

Если спрос на некие услуги в некоторой локации вырос, то с некоторым лагом начнет расти и предложение – до тех пор, пока доходность бизнеса не упадет до среднего значения по всей экономике.

В недвижимости это не всегда происходит – потому, что предложение может расширяться лишь до тех пор, пока остается место для нового строительства. Если же места недостаточно, то растущий спрос не покрывается растущим предложением и цена, которая выросла в краткосрочном периоде, в долгосрочном периоде не снизится!

Потолок имеется в любой квартире, и у рынка недвижимости тоже существует потолок, выше которого предложение не растет по совершенно объективным причинам. Разумеется, это соображение справедливо не для рынка недвижимости в целом, а лишь для определенной локации, где все земля уже давно поделена, и все здания построены – т.е. для мегаполисов и центров крупных городов.

Это важнейший вывод, который не только проясняет ситуацию с ценами в крупных городах, но и позволяет увеличить вероятность выигрыша при инвестировании денег в «бетон».

Действительно, принято считать, что цены на недвижимость в Москве значительно выше, чем в регионах благодаря более высоким зарплатам. Это знают все, но это лишь половина ответа. А вторая половина ответа в том – что цены в Москве выше, потому что новое строительство в Москве ограничено (и очень сильно ограничено!) недостатком свободных площадок под застройку, причем это касается не только центра города, но и весьма отдаленных районов.

Если мы посмотрим на цену недвижимости в мегаполисах, то легко убедимся, что цена там сильно «задрана» - причем, очень часто качество далеко не соответствует цене. Купившие квартиры в центре страдают от очевидных минусов - плохой экологии, транзитного потока людей и машин, недостатка зеленых насаждений. Однако ценам это как будто не мешает – фактор ограниченности предложения все перевешивает.

Значит ли это, что цены растут только в локациях, где есть ограничения на строительство? – вовсе нет. В краткосрочном периоде цены на недвижимость могут вырасти где угодно, при условии растущего спроса. Но рано или поздно, придут застройщики и возведут достаточно недвижимости, чтобы цены вернулись в нормальное состояние. Поэтому никакого устойчивого роста цен в локациях, где возможно неограниченное строительство нет и быть не может. Отсюда инвестирование в «жилье вообще», без учета этого фактора – заведомо проигрышное дело. Даже если получится угадать правильный момент для входа на рынок и выбрать удачную локацию – то единственный шанс выйти в прибыль – продать свой объект до того, как свободные участки уйдут под застройку. А поскольку застройщики тоже ищут такие районы, это будет вопрос в лучшем случае двух-трех лет.  Учитывая сложности в оформлении двух сделок (сначала на покупку, потом на продажу) – вложение чаще всего бесполезное.

Если же инвестировать в локации, где новое строительство невозможно или затруднено, то, хотя это не гарантирует 100% прибыль, но заметно увеличивает вероятность выигрыша. Точнее, все будет зависеть от спроса.

Мы рассмотрели ситуацию растущего спроса. А что будет, если спрос снизится?

Здесь логика будет несколько иной: уже построенные дома никто, естественно, сносить не будет, поэтому предложение останется совершенно неэластичным для всех локаций (и с ограничениями на строительство и без ограничений), поэтому цены будут падать одинаково во всех районах.

Итак, резюмируя: в случае бума, локации с ограничениями на строительство будут расти быстрее, а в случае спада – снижение будет равномерным по всем районам.

Как подбирать район для инвестирования на практике? – Если не брать нюансы, то нужно обращать внимание на следующие моменты:

1. Не инвестировать в мелкие города и поселения – это заведомо бессмысленно.
2. Выбирать либо мегаполисы, либо центры крупных городов (города не менее 500 тыс. населения).
3. Искать районы с уже сложившейся застройкой, вдалеке от промзон и незанятой земли (где можно «воткнуть» новые коробки).