Самострой, и связанные с этим, аспекты права

Тема,  о которой я хочу рассказать, очень сложная  как для «узких» специалистов, так и  для граждан. Она «многоэтажная»!!!
Потому что она состоит из множества аспектов. Вроде бы, и не связанных друг с другом, но объединенных  общими корнями.
Речь пойдет о «самострое», как факте. И все это связано  в единое целое с системой правосудия, с административным регламентом, с  исполнением законов, с исторически сложившимися обстоятельствами, с земельными и налоговыми условиями…


Почему эта тема стала актуальной только сейчас?
Но неужели никого в России  не задели факты сноса властями ларьков, киосков, садоводческих домиков  и жилых домов…?

Потому что власть была и остается на многих этапах «инертная»!

Потому что в России существовала и существует такая система,…приведение ситуации в правовые границы «массой и потом». Если в Европе уже давно действует такое правило - молчаливое согласие – «stillschweigen», дающее основание  игнорировать позднее предъявление претензий к субъекту нарушения, то в России все наоборот! Если в той же Германии показатель молчаливого согласия дает основание отказать в предъявляемом иске на основании одного года по истечению срока, то в России, как раз отсутствие такого, приводит к предъявлению претензий даже по истечению нескольких десятилетий. И это не вопрос исковой давности. Суть данной ситуации в России определена политическими и экономическими факторами. В большей мере - это борьба за власть. Потому что в данной цепочке наиболее ущемленные субъекты – это простые граждане. А, вот все остальное, вертится вокруг одного – а какая власть будет отвечать за ранее допущенные нарушения? Между ними десятилетия!!!! И мой ответ – никакая! Власть останется неприкосновенной. Но это уже отдельный разговор.
В 2018 году «инициативные» депутаты посчитали необходимым еще раз увеличить социальную нагрузку на граждан России. До этого было Постановление Верховного суда России о моратории на применении судами статьи  ГК РФ …о длительном, добросовестном  и открытом пользовании имуществом, потом был закон о «Дачной амнистии» ФЗ  №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006, потом «Закон о лесной амнистии». И вот теперь предложено применять жесткие меры по отношению к самовольным постройкам. Это касается граждан, имеющих свои участки на дачных, садоводческих земля, так и граждан, имеющих свои участки в границах городов и  ИЖС. В предполагаемом законе требования очень жестокие – от  сноса до многотысячных штрафов для владельцев «самостроя». Этот закон  должен был бы вступить в силу с 1 июля 2018 года, однако был принят Госдумой только 26 июля 2018 года  и подписан президентом РФ лишь 4 августа. Но лоббисты сделали свое дело. Запугав граждан России, они создали для себя лазейки для получения мзды за любые услуги по этому поводу. Опасаясь последствий применения  закона, граждане побежали на консультации к чиновникам. Побежали платить деньги!!! Граждане были уверены, что с принятием этого закона, они лишаться не только имущества, но и самих земельных участков.
Давайте посмотрим изнутри, что представляет собой такой закон. Во-первых, изначально был законопроект № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)». Он  был внесен в Государственную думу РФ 1 ноября 2017 года. Рассмотрение затянулось. Притом почти на год.

По данному законопроекту предполагалась определить параметры «самостроя» -  самовольная постройка - это строение, возведенное или  созданное «на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».
Обратим внимание на следующие нюансы: первое – это все-таки сооружение (закон не говорит о характере сооружения), второе – непосредственная взаимосвязь с земельным участком, третье – это возведение сооружений без получения определенных законом разрешений и согласований.
И вот тут то юристами есть пространство для  работы. Во первых, – какие виды сооружений по другим законам и регламентам можно возводить? Временные, малокаркасные, монолитные? Второе - люди более двадцати лет открыто и добросовестно владели земельными участками, вроде бы имеют право воспользоваться законным основанием для урегулирования всех вопросов.  Но нет! Верховный суд РФ принимает Постановление о том, что это требование закона не распространяется на участки, вызывающие сомнение в легитимности их приобретения. А ведь  под это можно подвести любой фундамент.
А вопросов вокруг приобретения земельного участка  уже значительно больше. Ведь в 80-90 годы технически было невозможно четко просчитать все границы и их, также четко  зафиксировать. Ходили геодезисты  с рулетками и бумагой. Черкали что-то и потом переносили на планшеты. Разница в границах составляла гектары. Позднее появилась новая методика и техника, которая показало, что, например, пересечений территории садоводств и лесхозов тысячи и тысячи. Как их убрать или исправить? «Кумекали, кумекали» и решили, а нам – то, что? Вот есть прокуратура, она ничего не делает – пусть и «пашет». Подключили и Министерство имущественных отношений. И экологи подключились, и представители Общественных палат. Обрушилась лавина на головы простых людей. Тысячи исков в судах по всей России. Сотни исков уже удовлетворены, изымают земли, и дома на них предлагают разбирать. Сами - то поняли, что опять натворили? И ни один чиновник от этого не пострадал!
Вот конкретный пример.
Как рассказывает садовод из ДНТ «Мечта» Ангарского района, - «изначально в суд обратился прокурор Западно-Байкальской прокуратуры с требованием изъятия у собственников земельные участки, прекращения пользования ими, остановки всех строительных работ, принадлежащих, по его данным, федеральному лесному фонду. Обращение суд одобрил, на основании чего и были составлены исковые заявления в адрес собственников. У них с 1 августа требуют прекратить все строительные действия на купленных участках. Владельцев не признают добросовестными приобретателями.
Потери у людей огромные!!!

Из прессы.  «Полсотни людей, опираясь на старые законы своей страны, купили землю, получили право собственности на неё, построили дома по всем требованиям и, живя в них теперь, благодаря нелогичной системе правосудия, вынуждены проживать с чувством вины за то, что живут они в этой стране… неправильно!» - пишет владелец участка в ДНТ «Мечта» Павел Циколин. -  «Не прошло и месяца, как порядочные люди стали "преступниками" - они засыпают и просыпаются с этими мыслями, и каждый день у них теперь проходит в поисках адвокатов, которые должны доказать обратное».

В СНТ «Колобок» Иркутского района предъявлено 32 исков к садоводам, которые имеют участки с 90-х годов. Удовлетворено – 15 исков. Потому что по планам Лесхоза,  имеется пересечение этих участков с землями лесного фонда. У кого-то на 15%, у кого-то на 40%. Но лесхоз требует изъятие всего участка. Баба Маша плачет в суде…»горбом хозяйство поднимали, копеечку вкладывали, землю руками перебирали, камни ворочали с дедом.» Ей 87, из них почти тридцать лет садовод,  и живет там же. Доживет ли…А они виноваты?
Интересная ситуация складывается и вокруг ДНТ «Ангарские зори» Иркутской области.
Из прессы. «Еще в июле 2011 г. администрация Иркутского района бесплатно предоставила дачному некоммерческому товариществу «Ангарские зори» земельный участок площадью 29 га из земель лесного фонда. Таким образом, участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, был переведен в другую категорию, предназначенную для дачного строительства. Срок обращения в суд территориальным управлением Росимущества с оспариванием постановлений районной администрации был упущен. «
Но вмешалось ОНФ, которое посчитала, что  есть все основания для оспаривания в законном порядке постановлений о предоставлении земельных участков ДНТ «Ангарские зори» в собственность граждан. Справедливость ради справедливости? Что же эти активисты молчали все время об итогах незаконной приватизации народного достояния после развала СССР? Я обратился в Администрацию президента и привел факты о практике выделения земельных участков в Крыму…все же Россия! Ответ был прост – все вопросы только к администрации Крыма…
ДНТ «Волна», что под Ангарском, находится практически в таком же положении.
156 участков Росимущество требует освободить и разобрать постройки. А там живут семьи, которые уже имеют там постоянную регистрацию.
В последние десять лет практически создается неразбериха в области земельного законодательства. К этим проблемам прибавились проблемы лесного и  водоохранного характера. Фактически зашиваются «белыми нитками» прорехи в законодательстве, мало чего дающие на практике. Возьмем хотя бы так называемую «лесную амнистию»…по тексу все в порядке.  Есть наложение лесных участков с земельными участками граждан – лесная часть в зоне пересечения следует за земельным участком гражданина и власть  ее не имеет право забирать. На деле все совсем наоборот. Механизма исполнения этого закона нет! Потому что лесные угодья по все стране до конца не поставлены на кадастровый учет и фактические границы их не определены. По данным оформлено лесничествами России лишь около 22% лесных угодий. А в местах пересечений и наложений с участками граждан …всего 9%. А, сколько сгорает леса в лесхозах?  Леса горят повсеместно! Сколько вывозится в Китай?
И по существу - 21 июля 2017 года Госдума РФ приняла в третьем и окончательном чтении Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (проект № 90991-7)  — Закон о Лесной амнистии.

Чем был вызван этот шаг? Госдуму и администрацию президента засыпали письмами и требованиями граждан и юристов Российской федерации.
Так, например, в пункте 3 статьи 3 "Земельного кодекса РФ" прямо указывалось, что "Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами". Законодателем  умышленно, разрывая правовые и временные рамки,   переводились стрелки с одних рельс… на другие. И с одной целью – запутать всю систему правоотношений. Отключается гражданский кодекс, с которым знакомы граждане, и в салат  подмешивается лесной и земельный кодекс.
С 1 января 2007 года введен в действие Лесной кодекс Российской Федерации, в силу пункта 10 статьи 1 которого одним из принципов лесного законодательства и иных регулирующих лесные отношения нормативных правовых актов является недопустимость использования лесов органами государственной власти, органами местного самоуправления. В силу пункта 3 статьи 6 Лесного кодекса Российской Федерации границы земель лесного фонда и границы земель иных категорий, на которых располагаются леса, определяются в соответствии с земельным законодательством, лесным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Согласно пункту 1 статьи 4.2 Федерального закона от 4 декабря 2006 года № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» лесные участки в составе земель лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, признаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Статьями 3,9 Федерального закона от 04 декабря 2006 года №201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» установлено, что земли лесного фонда находятся в федеральной собственности. На землях лесного фонда запрещаются размещение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, предоставление лесных участков гражданам для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. В соответствии со ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации гражданам лесные участки могут быть предоставлены только в аренду и безвозмездное пользование.

Но, следует внимательно посмотреть этот документ и понять – образуются огромные лазейки для захвата лесных угодий!  Вводятся новые обозначения. Например, ст. 20 ЛК РФ - "Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом"! И в ст. 12 юридически закрепляется возможность манипулирования - "Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации". Что это означает? Можно любую лесную зону превратить в древесно-кустарниковую зону… «Городские леса, не входящие в лесной фонд вроде бы под этот механизм не попадают, поскольку согласно ст. 12. "Лесного кодекса" не допускается купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков не только лесного фонда, но также и участков лесов, не входящих в лесной фонд».
И вот она - лазейка! Согласно ст. 8. "Земельного кодекса" – «отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляется в отношении земель находящихся в собственности субъектов Российской федерации органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации»! Это означает, что уже тогда, десять лет назад, при «подогревании интереса» можно  было "городской лес" переименовать  в "древесно-кустарниковую растительность" и ограничение ст. 12 "Лесного кодекса" не выглядит уже столь категоричным. Но еще интересней -  если «городской лес» слишком густой и зеленый - то лесниками или муниципальными властями он переписывался в  «санитарные» или  «зоны  хозяйственных рубок».  И эти положения, не слушая юристов, принимали и принимают поныне здравствующие депутаты.
Лесники, с их примитивной техники, непрофессионализмом и коррупцией, самоустранились от каких либо активных действий. Они сами создавали, так называемые, «белые зоны» лесного фонда. Потом эти зоны реализовались за огромные деньги.
 
Прочитайте пояснительную  записку к проекту федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров»…оказалось, что существует огромного количество пересечений земель лесного фонда с землями иных категорий. И лесники проснулись!!! Попытались систематизировать возникшие ситуации – по виду землепользования и целевому назначению. Было установлено, что каждый земельный участок может относиться только к одной категории земель. Оказалось, что пересечения на одном участке могло достигать до трех показателей. И это уже ударило по гражданам, которые приобрели и использовали земельные участки в течение долгих лет. Кроме этого граждане оказались самым незащищенным субъектом правоотношений. Потому что единственным правовым доказательством  являлась документация реестра. Народные избранники  принимают 1 января 2017 года Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где  одним из принципов является достоверность реестра! Через полгода стало ясно, что это пустой закон, не обеспечивающий достоверность данных реестра. Нельзя обеспечить достоверность данных реестра, опираясь лишь на предположения! Надо проводить огромные работы по межеванию, кадастровому учету, картографии и т.р.  И рычагов управления таким процессом до сих пор нет!
Чтобы решить вопрос, связанный с наложением границ земельного участка, например, в садоводстве  с землями лесного фонда, требуется обратиться в суд с исковым заявлением об установлении границ земельного участка. Данная категория дел рассматривается очень сложно, при этом требуется проведение затратных земельных и землеустроительных экспертиз. По деньгам не каждому гражданину  это посильно. Например, проведение экспертиз может обойтись в 50000-100000 рублей, услуги подготовленного юриста еще от 100000 рублей.

Вот мы и подошли  к определению - лесная амнистия. Лесная амнистия - это возможность перевода земель лесного фонда в другую категорию.

«Лесная амнистия будет заключаться в том, что если физическое или юридическое лицо оформило право на участок из лесного фонда до 1 января 2007 года, когда вступил в силу Лесной кодекс, и участок не используется в соответствии со ст. 25 Лесного кодекса («Виды использования лесов»), то можно будет закрепить в кадастре перевод земли в другую категорию». Все! Механизма решения всех вопросов, связанных с лесным фондом, нет! Потому что изначально закон  устанавливает возможность «образования земельного участка без согласия самих землепользователей, землевладельцев, арендаторов исходных земельных участков в случаях образования из состава земель лесного фонда земельных участков в связи с установлением границ поселков, ранее созданных в целях освоения лесов (лесные поселки), и военных городков».
Называется – приехали! Закон забуксовал, также как и закон о «дачной амнистии».
Пользователи  и собственники земельных участков, право которых подтверждаются свидетельствами о собственности, записями в Государственном кадастре недвижимости, старыми «синими» свидетельствами были рады! Наконец все придет в порядок! Рано радовались -  по документам лесного фонда большая часть их земельных участков — это лесные территории! Юридически – это не их частная собственность, а федеральная собственность!
В Иркутской области (вокруг одни леса)  в таком положении оказалось более 1900 земельных участков! Доводы собственников  и пользователей о том, что оформлены все  кадастровые документы и права зарегистрированы в Росреестре, помогают далеко не всегда, так как согласно действующему законодательству лесные участки, образованные по материалам лесоустройства и внесенные в лесной реестр, имеют статус ранее учтенных участков. В случае если лесной участок был образован и внесен в лесной реестр до даты образования земельного участка органами муниципальных образований, за ним закрепляется юридический приоритет и статус федерального земельного участка!
Например, по Байкальскому тракту СНТ "Южное" земля выделялась ещё в 60-х годах. А  суды начались в октябре 2016 года!!!  И еще продолжаются. Создана рабочая комиссия во главе с зам. губернатора В. Кондрашовым. Никакой работы.   Результат не ясен. Западно-Байкальской межрайонной прокуратурой проведена проверка законности предоставления органами местного самоуправления Иркутского района земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, а также расширения населенных пунктов в районе 28-49-го км Байкальского тракта.
Из сообщений  прокуратуры Иркутской области - "По результатам выездных проверок с привлечением специалистов Агентства лесного хозяйства Иркутской области и Управления Росреестра региона выявлены факты предоставления администрацией Иркутского района 45-ти лесных участков, находящихся в силу закона в федеральной собственности и поставленных на кадастровый учет под видом других категорий. Данные нарушения допущены при предоставлении участков для физических лиц, СНТ "Южное" (28 км), "Урожай" (34 км), а также расширения поселков Бурдугуз (39 км) и Березка (36 км)». Иски также были предъявлены к СНТ «Новое», «Колобок», «Ясная Поляна», «Восовец» и другим садоводческим хозяйствам.
Министерство имущественных отношений Иркутской области, прокуратура, Управление лесного хозяйства  постарались успеть, до разработки механизма «лесной амнистии»  изъять участки из владений «незаконных» владельцев.  Есть ли шансы у жителей…Есть, однако, процесс сложный и долговременный.  Например, по закону «не допускается отказ в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в случае пересечения границ образуемого земельного участка с границами лесного участка и (или) лесничества, лесопарка, сведения о которых содержатся в государственном лесном реестре, или в случае нахождения образуемого земельного участка в границах таких лесничества, лесопарка или границы которого пересекают границы лесных участков и (или) лесничества, лесопарка, если на таком земельном участке расположен объект недвижимого имущества, права на который возникли до 1 января 2016 года, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и использование (назначение) которого не связано с использованием лесов». Есть маленькое «но»!
«Отказ в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане допускается только при условии, что площадь образуемого земельного участка превышает предельные (максимальные) размеры земельных участков». В Иркутской области – не более 20 соток.
«Земельный участок подлежит отнесению  к категории земель сельскохозяйственного назначения в случаях, если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, а также сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими и (или) правоудостоверяющими документами на земельные участки земельный участок относится к категории земель лесного фонда, но до 8 августа 2008 года:
1) предоставлен для ведения огородничества, садоводства или дачного хозяйства гражданину, садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение, либо образован из указанного земельного участка;
2) предоставлен для строительства и (или) эксплуатации жилого дома либо образован из указанного земельного участка;
3) предоставлен для личного подсобного хозяйства либо образован из указанного земельного участка».
Так что шансы у собственников или правообладателей «спорных» земельных участков есть…главное терпение! 
И еще одно - до 1 января 2023 года не требуется проведение согласования местоположения части границы «спорного»  земельного участка, которая находится в границах лесничества, лесопарка, в случае одновременного соблюдения следующих условий: - земельный участок был предоставлен гражданину до 8 августа 2008 года или образован из земельного участка, предоставленного до 8 августа 2008 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение, а также - смежным земельным участком является лесной участок!
Коротко и, по-моему, всё ясно. Не ясно одно - почему чиновники до сих пор не исполняют закон?

Народ ищет защиту у президента. К нему, кстати, уже обратился глава Московской области, которому также стали известны факты изъятия земель у садоводов. По всей стране люди пытаются что-то сделать.   Вот хочется, чтобы хоть иногда вся власть головой думала, а не «сиделкой». Всего этого можно было бы избежать. А так получается "все при делах "– прокуроры подают иски, администрация «крутится», суды судят…Народ просит.

Сейчас немного  о  другом, но также связанным с землепользованием и "самостроем".
О налогах!

  Граждане России получили извещения из налоговых служб об уплате земельного налога. Вы уже в курсе, что с 2017  года увеличена кадастровая стоимость на имущество. И читают граждане в своих извещения следующее – земельный налог после пересчета за 2014-2015-2016 год составляет сумму в несколько тысяч рублей! Возникает вопрос, гражданин уже ранее оплатил земельный налог, почему еще раз необходимо оплатить уже увеличенную часть налога? И при том за три года?

Вот ответ -  «Федеральная налоговая служба
Письмо от 25 ноября 2015 г. № БС-4-11/20564 “О земельном налоге”
2 декабря 2015
(Написан документ таким языком, что понятно будет не всем.)

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо по вопросу о перерасчете земельного налога за предыдущие три года, и сообщает следующее.

В силу пункта 3 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками, являющимися физическими лицами, исчисляется налоговыми органами.
-Налог, подлежащий уплате физическими лицами в отношении объектов недвижимого имущества, исчисляется налоговыми органами не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления.
Также согласно пункту 4 статьи 397 Кодекса налогоплательщики, являющиеся физическими лицами, уплачивают земельный налог не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления.

Перерасчет налога может быть осуществлен в следующих ситуациях.

Если органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в результате технической ошибки или судебного решения, проведена корректировка налоговой базы в налоговом периоде, за который налогоплательщику уже было направлено налоговое уведомление, то налоговые органы пересчитывают сумму земельного налога и направляют налогоплательщику уточненное налоговое уведомление, но не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления уточненного уведомления.

-В случае если в результате перерасчета у налогоплательщика возникает сумма земельного налога к доплате, данный налог подлежит перечислению в срок, указанный в налоговом уведомлении.

 Т.е. в соответствии с данным письмом, в случае обнаружения технической ошибки или судебного решения…налоговики имеют право по своему усмотрению произвести корректировку размеров Вашего земельного налога, который обязателен к оплате.

Вопрос остается открытым – кто из власти проверит, была ли техническая ошибка, или судебное решение? Я такого не обнаружил…

Теперь конкретно о «самострое». Что это такое?

Самостроем (самовольно возведенные строения)  признают:
1. Здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
2. Объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для такой застройки;
3. Здания и строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
4. Любые постройки, чье возведение осуществлялось без согласования со специальными ведомствами (МЧС, СЭС, Департамент архитектуры и градостроительства…)

В то же время закон говорит о том, какие постройки не признаются самовольно возведенными строениями.

«Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или), собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении, принадлежащего ему земельного участка»
Новый закон сокращает количество случаев, когда решение о сносе самовольной постройки может быть принято местными властями без решения суда. Если приобретатель земельного участка с постройкой не мог знать, что она является незаконной, то финансовые потери в связи с ее сносом или реконструкцией он не понесет.
По мнению законодателей, пользоваться и распоряжаться «самостроем» нельзя (ни продавать, ни дарить, ни эксплуатировать) – его необходимо снести или привести в соответствие с требованиями закона. Естественно, все издержки ложатся на плечи владельца незаконной постройки или участка, на котором она возведена. Владелец должен узаконить постройку или снести ее. Законопроект определяет сроки (без учета бюрократических процедур), когда это необходимо сделать. Если этого не будет сделано (по аналогии со ст. 293 ГК РФ, в соответствии с которой возможно выселение из жилого помещения собственника, который использует его не по назначению либо разрушает его, при этом, не исполняя решение органа местного самоуправления по устранению нарушений), возможен снос строения, если в течение определенного времени все предъявленные требования не будут исправлены. Закон предусматривает снос объекта в течении  3 -12  месяцев. Легализация объекта  от 6 месяцев до 3 лет.
Сразу замечу - орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольных построек без решения суда в случае:

-отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, «в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных на таком земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации»;
- «в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 года № 73-Ф3».

Последующий закон, принятый 23 мая 2018 года № 301854-7 (31 июля 2018 года был принят в первом чтении), предусматривал установление административной ответственность за эксплуатацию самостроя и за неисполнение решения суда в отношении самовольной постройки. В первую очередь – довольно ощутимые штрафы. Для граждан до 5000 рублей, для юридических лиц – до 100000 рублей должностных лиц и ИП – до 50000 рублей… и далее только в сторону увеличения.   
 
Надо сказать, что механизм выявления и сноса самовольных построек существует уже давно.  В соответствии со статьей 222 ГК РФ - «самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи».
Процесс «приведения в порядок», ранее допущенных нарушений уже запущен. Все возможные документы одобрил Минстрой РФ, Комитет Госдумы по госстроительству и законодательству, Госдума,… В чем особенность? Различные ведомства предлагают  узаконить термин «самовольная постройка». Вот укороченный вариант - «здание, возведённое на земельном участке, предоставленном в незаконном порядке, или на участке, разрешение на строительство на котором не допускает возведение данного объекта, а также здания созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Получается, что наличие разрешения на строительство у собственника даёт ему право сохранить и дом, и гараж, и, предположим, торговый павильон. Но, как показывает судебная практика, оспорить выдачу такого разрешения не представляет труда!
В Минстрое сочли, что «собственник здания не знал или не мог знать о действии ограничений по земельному участку», поэтому считать построенный им объект самовольным не будут. А как быть, когда на своем частном участке гражданин построил частный дом, но не провел регистрацию постройки? Здесь два момента. Первое – если это ДНТ/ ИЖС, то достаточно разрешения местного правления в соответствии с действующим Уставом. А вот второе – СНТ. Здесь есть подводные камни. И в первую очередь – запрет на возведение жилых домов. Даже если Вы по «Закону о дачной амнистии» оформили декларацию на собственность в виде жилого дома. С 2019 года это станет реальностью.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 -2017, Президиум Верховного Суда РФ 26.04.2017, "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», Президиум Верховного Суда РФ 19.03.2014,  "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года,  Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  и других, дается четкий алгоритм действий заинтересованного субъекта.

 Важное требование - истец обязан предпринимать шаги по признанию права собственности на самовольную постройку. «Под лежащий камень вода не течет!»

«Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель».

«Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» … « …в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».
В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чём заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ) и в соответствии со статьями 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.
Например, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации были оставлены без изменения определения районного суда об оставлении искового заявления К. и А. о признании права собственности на самовольно возведенные строения без движения и о возвращении искового заявления, а также определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГсК РФ) предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Тоже самое требование прописано в Постановлении Верховного суда РФ от 2016 года – « обязанность Истца в предоставление отказа местного органа самоуправления по существу признания самовольно возведенной постройки».

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В силу пункта 1 статьи 18 названного Закона в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).
С учетом положений статьи 12 того же Закона, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219, в резолютивной части такого решения суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади, а если объект находится в общей долевой собственности, - доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями статьи 202 ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки судом может быть удовлетворено ходатайство о применении обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного строительства) запрет на производство строительных работ, такие работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в соответствии с пунктами 2, 3 части 1 статьи 140 ГПК РФ такие обеспечительные меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо трудовых договоров.
Например, определением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя.
Например, судом апелляционной инстанции было отменено решение районного суда и принято новое решение по делу по иску администрации муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом, возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил на земельном участке, предоставленном для эксплуатации индивидуального жилого дома, надлежащих мер, к легализации которого Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен трехмесячный срок, по истечении которого, администрации города предоставлено право совершить действия по сносу самовольной постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.

Мой вывод таков…

Первое – определить статус земельного участка! Проверьте все документы  на земельный участок, запросите все необходимые документы в Росреестре. Стоит не дорого – около 1000 рублей.
Второе - готовьтесь заранее к «сюрпризам», Вы живете в России. Собирайте все финансовые документы.
Третье – сохраните все копии налоговых отчислений.
Четвертое - предпринимайте все меры по узакониванию самовольно возведенного объекта. Отказ органа власти – это тоже аргумент в Вашу пользу.
Пятое – приглашайте в помощь грамотного юриста, поскольку это комплексное  задание для специалиста.
Шестое – проводите независимую экспертизу, и не затягивайте вопрос о разрешении этих вопросов.