40. Тонкости ипотечного рынка

Ипотечное кредитование – несомненно, ведущий драйвер рынка жилья и последний оплот высоких цен на жилую недвижимость. Не помешает присмотреться к нему пристальнее. Какие индикаторы важны для анализа, а какие бесполезны; как их интерпретировать; где искать данные и с чем их сравнивать – ответы можно найти в данной статье.

 
1. Объем годовой выдачи ипотеки

С июля 2017 по июнь 2018 выдано 2,55 трлн. руб.

Показатель дает представление о мощности вливания кредитных средств на рынок жилой недвижимости. Высокой информативностью обладают либо годовые цифры, либо данные за последние 12 месяцев - для нивелирования влияния сезонности (в статистике выдачи ипотеки сезонность играет значительную роль). Качественная, доступная статистика имеется на сайте ЦБ.

2,55 трлн., это много или мало? – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выдачи вырос более чем на 60%. Что говорит о том, что поток заемных средств на рынок резко ускорился. Учитывая, что цены на жилье за этот период существенно не изменились, это означает, что рынок недвижимости стал более зависим от кредитного стимулирования.

Какова доля ипотеки в объеме новых поступлений денег на рынок недвижимости? – Под «новыми деньгами» понимается средства на покупку квартир без учета поступлений от продажи другой недвижимости (так называемых «альтернатив»). Чтобы это оценить необходимо сравнить выдачу ипотеки со стоимостным объемом первичного рынка.

Суммарная стоимость нового жилья согласно данным Росстата составляет примерно 2,5 трлн. руб., что как раз соответствует годовому объему выдачи ипотеки. Иными словами, на текущий момент ВЕСЬ объем нового строительства выкупается одной лишь ипотекой и, соответственно, на рынке отсутствует нетто-частный спрос. Для сравнения в предыдущие годы доля покрытия нового строительства ипотекой составляла 40-60%. Подробнее о данной методике будет рассказано в других статьях.

2. Ипотечный портфель российских банков

Ипотечный портфель на сентябрь 2018 года составил 5,864 трлн. руб.

Это важнейший индикатор, показывающий уровень задолженности населения перед банками. Отслеживать объем ипотечного портфеля даже важнее, чем годовой объем выдачи, т.к. именно портфель создает риск «пузырения».

По российской традиции значительная часть ипотечных кредитов погашается населением досрочно. Кроме того, часть долга гасится за счет регулярных платежей. Из-за этого, объем ипотечной задолженности слабо соотносится с объемом выдачи ипотеки. Так, весь ипотечный портфель лишь чуть больше чем в два раза больше, чем выдача ипотеки за последний год. Про эту российскую особенность кредитования всегда надо помнить.

Как и статистику выдачи, объем портфеля проще всего отслеживать на сайте ЦБ.

Как интерпретировать цифру в 5,8 трлн, много это или мало? - Здесь большое пространство для толкований. Обычно подчеркивают небольшой уровень задолженности по ипотеке в сравнении с западными странами. Например, по отчету «Дом.РФ» ипотечная задолженность к ВВП составляет 5,8%, а в США – 60,9%. Однако в банковских балансах российских банков доля ипотеки уже весомая – 44% от потребительских кредитов населения и постоянно растет. То есть сейчас уже почти половина всех действующих кредитов населению – это ипотека.

И все же на сегодняшний день можно констатировать, что ипотечный пузырь только начал свое эпическое набухание. Например, объем ипотечного портфеля составляет лишь пятую часть от депозитов населения (27 трлн. руб). Пространство для роста ипотеки определенно еще имеется.

3. Параметры среднего ипотечного кредита (объем, срок привлечения, ставки)

Средний размер ипотечного кредита 1,97 млн. руб. В этом параметре мало содержания, т.к. это своего рода «средняя температура по российской больнице». Сумма кредита медленно, но верно растет, что, по всей видимости, характеризует постепенный рост номинальных зарплат в России (величина одобренного банком ипотечного кредита обычно жестко привязана к зарплате заемщика).

Средневзвешенная ставка ипотечного кредита – 9,64% (2018). Ипотечные ставки впервые в истории России стали однозначными, но дело здесь не только в снижении ключевой ставки ЦБ (в 2013-2014г ставка была ниже), а в том, что привлечь новую когорту покупателей можно лишь постоянным удешевлением кредита. Поэтому банки вынуждены снижать ставки за счет своей маржи. Кроме того, примерно с 2016 года в банковской системе образовался профицит ликвидности – стагнирующая российская экономика, как ни парадоксально, не нуждается в большом количестве кредитов, из-за этого банки опять-таки вынуждены пустить деньги на потребительское кредитование (в том числе, ипотеку).

Сочетание низких процентных ставок и большого ипотечного портфеля (см. выше), который банки не могут рефинансировать, если условия фондирования изменятся – мина замедленного действия для банковского сектора. Особенно это касается Сбербанка и ВТБ.

Средний срок кредитования – 16 лет. Показатель, также имеющий мало содержания, т.к. почти все кредиты погашаются досрочно (иногда пишут про «7 лет»).

4. Параметры ипотечного портфеля банков

Уровень просрочки – 4-5% от объема портфеля. На небольшую долю просрочки по ипотеке любят напирать аналитики. Действительно, по меркам потребительского кредитования просрочка пока незначительна. Здесь две причины. Во-первых, неплатежи по ипотеке проявляются с определенным лагом; при высоких темпах выдачи новых кредитов (как сейчас) они маскируют просрочку по займам,  предоставленным ранее. Во-вторых, см. следующий пункт.

Кол-во заемщиков в России – 5,5 млн. Несмотря на бурную и многолетнюю рекламу ипотеки, количество заемщиков пока невелико относительно населения России. В основном это представители немногочисленного среднего класса, с определенным уровнем платежной дисциплины. Можно с уверенностью прогнозировать, что по мере роста количества заемщиков и перехода в «масс-класс», просрочка будет стремительно расти.

Средний размер действующего кредита на одного заемщика – 1,05 млн. Цифра получается делением портфеля на количество заемщиков. Как видим, объем задолженности среднего «ипотечника» очень невелик, что также говорит в пользу низкой вероятности ипотечного кризиса в текущих условиях.


 
Средний размер платежа на одного заемщика – от 20 до 30 тыс . руб/мес по разным методикам. Все зависит от того, как считать. По графику платежей на момент получения кредита или по фактическим платежам, с учетом досрочного погашения.

5. Другие показатели

Объем рефинансирования – 14%.

В нормальной ситуации рефинансируется не так много кредитов, но в 2017-2018гг. в России в связи со снижением ключевой ставки ЦБ, доля рефинансирования в общей стала слишком большой, чтобы ее игнорировать. Для корректного анализа, «рефинанс» нужно вычитать из объема новой выдачи (см. пункт 1 данной статьи).

Затраты населения на выплату ипотечных кредитов, включая досрочное погашение и проценты 1,7 трлн. руб. за период с июня 2017 по май 2018г. Высчитывается косвенным методом. Если сравнить это с объемом выдач (2,55 трлн. руб.), то получается, что положительное влияние ипотечных кредитов на экономику составляет лишь 2,55-1,7=0,85 трлн. руб.

Доля ипотеки в покупках на первичном /вторичном рынках – от 30 до 50%. Эти цифры часто приводят в различных статьях. Однако показатель не несет большой смысловой нагрузки, т.к. в одну кучу смешиваются кредитование, личные средства населения и поступления от продажи другой недвижимости.

Источники:

Официальная статистика ЦБ по ипотечному рынку

Официальная статистика Росстата

Отчет «Дом.РФ» за август 2018 года