53. Недвижимость как деньги

Что отличает недвижимость от большинства товаров, которые нас окружают? И почему это важно для понимания того, как будут вести себя цены.

Начнем с главного: недвижимость это не только товар (потребительское благо), но еще и деньги, точнее квази-деньги (заменитель денег) и вдобавок инвестиционный актив («капитал», способный самостоятельно создавать новую стоимость через аренду).

Эта двойственная, или даже тройственная природа недвижимости для многих непонятна и вызывает растерянность от того, что цены ведут себя порой странным образом – они могут расти, когда цены на все другие товары снижаются, а могут падать, когда наоборот все растет.

Если бы недвижимость была только товаром (не обладала бы свойством денег), то цены на нее в реальном выражении медленно, но верно бы снижались, отражая все более низкий уровень издержек и все более высокую степень насыщения спроса, так что застройщикам приходилось бы постоянно снижать цены, чтобы находить новых потребителей. Подробнее об этом написано в статье «Почему жилью дорога вниз» Заметим, что в нормальной сбалансированной экономике так оно и должно происходить – квартиры производятся для того, чтобы в них жили, а для чего еще? Использовать недвижимость в качестве денег не выглядит целесообразным по понятным причинам (катастрофически низкая ликвидность, невозможность обращения, неудобства в использования в качестве эквивалента стоимости и т.п.)
Однако мировая экономика, и российская экономика как ее часть, давно разбалансированы из-за чего недвижимость и приобрела не очень положенные себе функции квази-денег. Выделим две основные причины, которые привели к такому результату:
- Систематическая «порча денег» (ослабление покупательской способности валют, намеренное провоцирование инфляции) для стимуляции потребления товаров. Для простоты назовем его кейнсианством по имени идейного вдохновителя. В отличие от валют испортить здания намного сложнее, поэтому часть денег устремилась в этот сектор, сделав из недвижимости средство накопления и спекуляций.
- Экономика сектора услуг потребовала сверх-концентрации населения в крупнейших мегаполисах, разогреву спроса на жилье в этих локациях. Это явление я называю второй урбанизацией https://vk.com/@-164539231-vtoraya-urbanizaciya
Население стремится мигрировать в крупные города, а строительство в них ограничено в силу естественных причин (не хватает свободных площадок под застройку). В регионах, где много места для строительства, и есть соответственно все предпосылки для снижения цен на жилье – там нет спроса; а там где есть спрос (в агломерациях) – там земельный ресурс ограничен, что вызывает рост цен. Растущие цены привлекают инвесторов (=спекулянтов), которые покупают жилье не с целью в нем жить, а с целью перепродать дороже или получить выгоду с аренды. То есть покупают недвижимость не как потребительское благо, а как деньги.

Недвижимость – деньги не очень удобные, и все же отчасти это деньги. Почему я так считаю? Во-первых, как уже было сказано, она может служить средством накопления (т.к. обладает некоторым иммунитетом перед инфляцией и сохраняет покупательскую способность), во-вторых, в процессе использования недвижимость не потребляется (точнее, потребляется, но очень медленно), что также роднит ее с деньгами.
Таким свойством, кроме недвижимости в современной экономике почти никакие другие товары не обладают. Отчасти автомобили – но они довольно быстро амортизируются; отчасти золотые украшения – но их сложно реализовать за их полную стоимость. Все другие товары – просто товары и лишь недвижимости уготована особая роль.

Как это влияет на ценообразование? Как уже было сказано, товарная сущность недвижимости предполагает постепенное снижение ее цены, а вот использование ее в качестве денег – наоборот означает более широкую волатильность как спекулятивного актива, но с постепенной тенденцией к повышению.
Дело в том, что потребность в квартире как в благе конечна, спрос насыщается и цена падает. Но потребность  деньгах ничем не ограничена! Для жизни можно купить одну, максимум две квартиры и этого вполне хватит, но если использовать их в качестве накоплений, а тем более как капитал (сдавая жилье), то можно покупать недвижимость до бесконечности (по крайней мере, пока вложения окупаются). Более того, если для обычного товара чем ниже цена, тем выше спрос, то на денежный актив может быть обратное соотношение – чем выше цена, тем выше спрос! (Спекулянты, привлеченные растущей ценой, начинают усиленно покупать, надеясь на продолжение роста цены, этот эффект очень хорошо виден по рынку акций).
Поэтому в экономике, где квартиры используются не по назначению (в большей степени как деньги, чем потребительское благо), цена квартир либо растет, либо уже неадекватно высока.