Ипотечная ставка история повторяется?

Ипотечная ставка – история повторяется?
Некоторый рост цены квадратного метра и  ипотечных ставок в конце 2018 – начале 2019 годов спровоцировал панические прогнозы об грядущем обвале  рынка недвижимости столицы, который якобы может спасти только государство.

Ипотечное кредитование появилось в России в 1999-ом, когда впервые банки выдали целевой кредит на покупку недвижимости под залог приобретаемого объекта сроком на пять лет под 35% годовых. Уже в 2005-ом году ипотека стала драйвером экономики. По данным компании Capital Group, в 2018 году доля сделок с использованием ипотеки в бизнес-классе выросла до 39%, в элитном сегменте – до 22%.
Четверть всех ипотечных кредитов в стране выдает Банк БТБ. «В этом году рынок ипотеки растет очень динамично. За октябрь-ноябрь мы выдали 160 млрд рублей и достигли рекордных значений по рыночным позициям. Декабрь для нас не менее амбициозный месяц с точки зрения запланированных продаж. По итогам года мы планируем довести объем ипотечных выдач почти до 700 млрд рублей, что станет для банка новым рекордом», – отметил Евгений Дячкин, руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ.
  Кредит на покупку недвижимости в ВТБ доступен со ставкой 9,3% годовых по программе «Больше метров – меньше ставка» (для квартир площадью от 65 кв. м) и при наличии комплексного страхования. Оформление ипотеки по двум документам и без справки о доходах.
 
За 11 месяцев 2018 г. ВТБ выдал более 250 тысяч кредитов на приобретение недвижимости общей суммой 576 млрд рублей. Таким образом, объём продаж по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. увеличился в 1,5 раза. Общерыночная доля ВТБ по ипотечному портфелю в октябре также выросла и составила 20,9%. С начала года банк нарастил объем портфеля до 1,3 трлн рублей.
  Доля кредитов с низким первоначальным взносам, а то и вовсе без такового, уже составила половину от общего количества сделок. В основном подобные кредитные продукты предлагают мелкие банки, которые таким рискованным способом стараются привлечь и удержать клиентов. У некоторых экспертов вызывает опасение подобная доступность ипотечных кредитов, так как возможно массовое банкротство заемщиков.

По мнению руководителя отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирины Тумановой, клиент, не готовый оплатить хотя бы 15% покупки, крупными банками априори расценивается как дефолтный.  На эти банки работает их репутация, надёжность, поэтому они никогда не будут стараться наверстать мелких игроков, и их требования к первоначальному взносу всегда будут высокими, они не опустят планку ниже 15%. Региональные банки – да, в единичных случаях могут давать чуть ли не с нулевым первоначальным взносом, но как им ещё конкурировать с первой десяткой? Сейчас, возможно, они оттянули к себе часть заёмщиков, но это всё равно ипотека на не самых выгодных условиях, да и для банка возрастает риск невозврата. Поэтому повсеместной выдачи ничем не обеспеченной ипотеки ждать всё же не стоит.
Самыми рискованными являются кредиты с первоначальным взносом менее 10%. Радует, что у российских банков из топ-10 практически нет ипотечных программ, позволяющих оформить жилищный кредит с первоначальным взносом менее 15%.

Радует, Центральный банк РФ, предотвращая появление в России «ипотечного пузыря», прореживает финансовый сектор: ужесточает требования к кредитным организациям, выдающим рискованную ипотеку, отзывает лицензии на банковскую деятельность у микрокредитных организаций.
В результате подобной политики в январе 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке составляет 12,5% годовых, а средняя цена квадратного метра – 199 500 руб. Фактически вернулась ситуация 2015 года, когда государство ввело программу софинансирования ипотеки на первичном рынке жилья из средств государственного бюджета.
Напомним, что действие программы распространялось на жилье в новостройках стоимостью до 10 млн. руб. в Москве и до 4 млн. руб. в регионах. Все заёмщики получали возможность выплачивать ипотеку по ставке 12% годовых, недополученный доход банкам
возмещало государство. Программа проработала до конца 2016 года, пока средняя
ипотечная ставка не опустилась до 12% годовых естественным путём.

Чтобы государство вмешалось, как три года назад, ипотека должна подорожать на
3-4 процента годовых за короткий период, за 1-2 квартала. То есть, если к середине
года ключевая ставка ЦБ достигнет уровня 10-10,5%, средняя ставка по ипотеке
будет наблюдаться на уровне выше 12%, рынок забьёт тревогу, — заключает Ирина
Туманова.
При этом ключевую роль сыграет не величиной ставки как таковой, а разница между достигнутым в 2018 году минимумом (8,9%) и
той величиной ставки, которая сформируется в 2019 году.