Строительство Европейского квартала. Гл 2. 2014г

          Гл.2 . История  так называемой «легитимации» действий Администрации
             ч.1. Суть проблемы и решение Арбитражного суда Ростовской области
 
          Вот мы с вами и подошли к ключевому, а, по сути, к поворотному событию в истории
застройки внутри квартала исторического наследия города и в охранной зоне дома-памятника
регионального значения. Это событие произошло 23.01.2014 года. Как вы уже знаете - это дата
Решения Арбитражного суда Ростовской области. Что могло быть в этом решении поворотного? -
может быть, судьёй были рассмотрены нарушения в ходе строительства и вызваны представители
министерств, которые работают неподалёку? - может быть, установлены нарушители, которым
предписано устранить нарушения? - может быть, приглашены на судебное заседание жители, как
заинтересованные лица, чьи права и законные интересы нарушены? - Нет, Нет и Нет. А что было? -
на этом остановимся поподробнее чуть позже. А  для тех, кто только что подключился к нашей
повести, коротко повторим историю строительства с 2003 года по 2013 год включительно.
          История застройки внутри квартала исторического наследия города и в охранной зоне
дома-памятника - это история подлости и лжи, история нарушений и разрушений. Эта история
сложилась в результате того, что Администрация города нагло, в нарушение собственного
Постановления и ГрК РФ, исключив из процесса Минкультуры и Комитет по охране объектов
культурного наследия (ОКН), предоставила возможность Застройщику не только действовать по
своему усмотрению, но и осуществлять надзор за строительством. Причём, выдавала разрешение
на строительство на каждый объект в отдельности без утверждённого Генплана и без экспертизы
ПСД на весь объём застройки. Это привело к нарушениям, установленным в 2012г. Минстроем и
Минкультуры РО. Как утверждает Администрация в письме к жителям от 23.07.2012 года, что
«во исполнение ФЗ от 2002 года контроль за строительством на объектах культурного наследия
осуществляется министерством культуры РО». Но, в нарушение этого ФЗ, как понятно уже всем,
контроля министерством не было.   
          Для понимания сути проблемы необходимо изложить хронологию строительства
внутри квартала исторического наследия города и в охранной зоне дома-памятника истории.
В 1850 году дом построен как двухэтажное здание, на которое 80 лет назад надстроили 3-ий этаж
со стороны дворового фасада и пристроили во дворе трёхуровневое здание, жёстко соединив
подъездом со стеной дома. Одноуровневую Часть здания передали кондитерской фабрике,
назвав строением К1, оставшуюся часть – пристройкой А1. У жилой пристройки А1 и строения К1-
один  фундамент и одна смежная стена, на которой прекрасно сохранились до сих пор окраска
и контур дверного проёма, что хорошо видно на фото.
         В предыдущей части подробно описаны три «морозовских удара» по дому-памятнику.
Первый удар: в 2004 году в результате демонтажа подземного оборудования кондитерской
фабрики строение К1 оказалось на несколько лет на краю котлована.
Второй удар: в 2009 году трёхуровневое здание было расчленено с отсечением надземной части
строения К1 от стены пристройки А1, которая была смежной для пристройки А1 и К1.
Третий удар: в 2012 году после получения разрешения на реконструкцию произведён снос
фундамента строения К1 и устроен котлован впритык к пристройке А1 и в 10м. от фундамента
дома-памятника без шпунтового ряда. Следует сразу отметить, что реконструкции не было и не
могло быть в связи со сносом самого строения К1, что нонсенс с точки зрения градостроительного
Кодекса РФ, как подчеркнул в 2014 году главный архитектор РО.
          Что же произошло в результате перечисленных ударов? В 2004 году начали появляться
трещины в верхней части соединения подъезда со стеной дома – памятника и на стене,
являющейся общей для подъезда и жилой пристройки литер А1. Отрыв в указанных местах
с годами увеличивался. После сноса надземной части строения К1 в 2009г. произошёл отрыв
нижней части фасада подъезда. В 2012г. процесс разрушения ускорился, а рытьё котлована
без устройства шпунтового ряда между фасадом дома-памятника и котлованом привело
к появлению трещин на дворовом фасаде дома-памятника. Но, уже первых два удара было
достаточным, чтобы разрушить жилую пристройку А1, которую 15.11.2011 года признали
аварийной и подлежащей сносу. Администрация обязалась снести эту пристройку.
          В письме зам. министра Минкультуры РО от 22.06.12г. показано, что «искусственное
понижение уровня земли на значительной территории, существующее на протяжении
длительного времени без выполнения мероприятий по сохранению, несёт угрозу ухудшения
состояния существующих строений, в том числе и объектов культурного наследия.  Мероприятия
по сохранению объекта культурного наследия, расположенного в непосредственной близости от
котлована – не выполнены».
          В письме от 22.08. 12г.  министр Минстроя РО указал, что разрешение на строительство
(реконструкцию) 3-й очереди торгового центра выдано Администрацией в нарушение ч.7 ст.51
ГрК Рф. без необходимого по основаниям п.4 ч.2  ст.49 ГрК РФ положительного заключения
экспертизы ПСД всего торгово-офисного центра общей площадью 2951,7 м2. И, более того,
направил предписание о приостановке действия разрешения до устранения выявленных
нарушений.
          Нарушения ГрК РФ Администрацией, очевидно, связаны с тем, чтобы дать возможность
Застройщику максимально расширить территорию застройки, строя здание в охранной зоне дома.
Для этого: не согласовывали строительство с Минкультуры и для этого была придумана якобы
реконструкция со сносом строения К1 
          Как уже было сказано, в августе 2013 года Застройщик завершил строительство здания
в охранной зоне дома-памятника, несмотря на запрет на строительство и распоряжение №2
от 01.07.2013 года об отмене разрешения на строительство этого здания. Распоряжением №2
с задержкой почти на год было исполнено предписание министра Минстроя РО .
          Рассмотрим решение Арбитражного суда. В преамбуле к решению сказано, что в открытом
судебном заседании рассмотрено дело по заявлению Застройщика к Администрации города
о признании незаконным и отмене распоряжения №2, при участии по одному представителю от
сторон. Разрешение на строительство было выдано 13.03.2012 года по градостроительному плану
земельного участка от 24.06.2009 года. Застройщик осуществил реконструкцию нежилого здания и
построил торгово-офисное здание 10.08.2013года с подтверждением справкой БТИ от 03.09.2013г. 
Как указывает судья, отмена разрешения на строительство не позволяет Застройщику осуществить
ввод в эксплуатацию здания, а, значит, нарушает права и законные интересы Застройщика
в пользовании принадлежащим ему имущества. На основании вышеизложенного, требование
Застройщика к Администрации подлежит удовлетворению.
          Кроме того, судья в преамбуле к решению отметил, что согласно пояснениям представителя
Администрации, основанием для отмены разрешения на строительство стало указание другими
административными органами на отсутствие положительного заключения экспертизы проектной
документации на строительство. Однако, действующее законодательство предусматривает
возможность отмены разрешения на строительство только в том случае, если после его выдачи
будет установлено, что ПСД не соответствовала требованиям градостроительного плана
земельного участка на момент выдачи разрешения на строительство. В момент обращения
за выдачей разрешения действовал градостроительный план, который не содержал в себе
требований о согласовании проекта с Минкультуры. Поэтому, довод Администрации о том, что
у Застройщика отсутствовало согласование с Минкультуры, суд находит несостоятельным.
В предмет судебного исследования, как отметил судья, входят следующие обстоятельства:
нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов Застройщика в сфере
предпринимательства, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской
деятельности. Непосредственно в вынесенном решении судья решил: Признать незаконным и
отменить Распоряжение №2 и взыскать с Администрации в пользу Застройщика расходы по
уплате госпошлины.
           Это краткий пересказ Решения суда, в котором нет оправдания незаконных, с точки зрения
ГрК РФ, действий Администрации и Застройщика, в котором «другими административными
органами» названы Минстрой, Минкультуры РО и городской суд, а их документы о выявленных
нарушениях не рассматривались, и представители их не участвовали в судебных заседаниях.
Повесть о том, как Администрация использовала это Решение в свою пользу, - в следующей части.

          ч.2. А была ли легитимация нарушений при строительстве?

          В предыдущей части был краткий пересказ решения Арбитражного суда РО, в котором ни
слова не сказано в оправдание действия Администрации, а даже наоборот - решением суда
признанно незаконным и отменено распоряжение №2 о запрете строительства здания и взысканы
с Администрации в пользу Застройщика расходы по уплате госпошлины. Но, после решения суда,
Администрация в каждом письме утверждает, что решение суда легитимировало их действия. 
          Это утверждение не имеет никаких оснований. Суть любого решения - в постановляющей
части. В постановлении Арбитражного суда нет ни слова о легитимации, что подтверждено
председателем суда в письме от 21.01.2020г., о том,  что в производстве суда находилось дело
по заявлению Застройщика к Администрации. Требования заявителя удовлетворены. Решение
вступило в законную силу. Взыскали с Администрации в пользу Застройщика 2000руб.
Необходимо отметить, судья в преамбуле к постановлению подчеркнул, что довод дминистрации
об отсутствия согласования с Минкультуры суд находит несостоятельным, так как на момент
выдачи разрешения такого согласования не было.
          Легитимации выдачи разрешения на строительство в Решении нет. Да и как можно было
узаконить действия Администрации, которые привели к разрушениям и к нарушениям,
установленным Минстроем и Минкультуры в 2012 году?
Легитимация - это признание или подтверждение законных полномочий, опирающееся на
принятые в данном обществе ценности.  Основой легитимации могут быть конституционные
нормы. На что опирались в нашем случае? - на ценности, на нормы, на ГрК РФ, на решение суда?
Нет - на корпоративную солидарность в поисках выхода из сложившейся ситуации из-за
неправомерных действий Администрации. Причём, это невозможно было сделать без тех, кто
напрямую несёт ответственность за безответственные действия Администрации: Минкультуры
и Минстрой РО. В январе 2016 года председатель Комитета по градостроительству в письме на
имя председателя Городской Думы г. Таганрога пишет: на сегодняшний день выполнен раздел
проектной документации «Обеспечение сохранности объектов культурного наследия» - защитные
мероприятия проекта «Реконструкция нежилого здания со строительством торгово-офисного
центра». Согласно материалам данного раздела, проектной организацией проведён визуальный
осмотр объектов на смежных участках с приложением фото. Данный раздел был направлен
в Минкультуры РО. После рассмотрения вопроса и представленной проектной документации на
отдельные этапы строительства, министерство строительства РО пришло к выводу, что в случае
предоставления документов, предусмотренных ч.7 ст.51 ГрК РФ, у Администрации города будут
отсутствовать основания для отказа в выдаче разрешения на строительство».
          О какой легитимации может идти речь, когда завершено строительство здания в 2013 году
без мероприятий по сохранению и без шпунтового ряда, а через года выполняют раздел по
обеспечению сохранности дома с визуальным осмотром и с приложением фото,  с оформлением
документации на отдельные этапы строительства, делая какие-то выводы?  При этом даже
якобы были сделана фотография фасада дома. Вот вопрос – на этой фотографии есть ли
тринадцать цементных маяков, установленных Застройщиком осенью 2012 года? И есть
ли фотография пристройки А1, на которой отчётливо видны оконный и дверной проёмы, и
краска на смежной стене бывшего помещения строения К1?
          В преамбуле решения арбитражного суда РО судья сообщает, что в предмет судебного
исследования по настоящему делу входит следующее обстоятельство: нарушение
оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской
деятельности, создание иных препятствий для осуществления этой деятельности. Препятствием
стало распоряжение от 01.07.13г. №2 Комитета по архитектуре об отмене разрешения на
строительство. Согласно пояснениям ответчика, основанием для отмены стало указание другими
административными органами на отсутствие положительного заключения экспертизы ПСД.
(Для сведения: В письме от 22.08. 12г.  министр Минстроя РО указал, что разрешение на
строительство (реконструкцию) 3-й очереди торгового центра выдано Администрацией
в нарушение ч.7 ст.51 ГрК Рф. без необходимого по основаниям п.4 ч.2  ст.49 ГрК РФ
положительного заключения экспертизы ПСД всего торгово-офисного центра общей площадью
2951,7 м2. И, более того, направил предписание о приостановке действия разрешения
до устранения выявленных нарушений).
Но, так как на момент обращения действовал градостроительный план от 24.06.2009г., который
не содержал в себе требований согласования с Минкультуры РО, то отмену разрешения
действующее законодательство не предусматривает. То есть, речь не идёт об узаконении
действий Администрации - судья устранял препятствие для ввода в эксплуатацию построенного
здания. А согласование с Минкультуры - это уже проблема Администрации. Причём, эту
проблему Администрации позже пришлось решать, согласовывая с Минкультуры и Минстроем. 
Особо следует подчеркнуть, что судья написал в преамбуле, что «строительство должно вестись
с соблюдением градостроительных норм и правил, а также, что разрешение является актом,
разрешающим реализацию конкретного проекта, выполненного и утверждённого в соответствии
с законодательством, при наличии доказательств соблюдения прав лиц, чьи права могут быть
затронуты предполагаемым строительством». А это именно то, что затронуло права жителей
дома-памятника и осуществлялось с нарушением градостроительных норм и правил.
          В преамбуле к постановлению арбитражного суда нет ни слова об акте №48 от 15.06.12г.
Минкультуры РО об осмотре объекта культурного наследия. В ходе осмотра зафиксировано:
1. На земельном участке квартала застройки с 2004г. на значительной площади вырыт котлован
глубиной 3-5м. Котлован зарос кустарниками и деревьями, борта котлована осыпались,
по границе котлована расположены частично обрушившиеся строения.
2. По периметру квартала застройки расположены объекты культурного наследия. По переулку
Тургеневскому (в квартале застройки) расположены объекты культурного значения регионального
значения. Искусственное понижение уровня земли на значительной территории, существующее
на протяжении длительного времени , без выполнения мероприятий по сохранению, несёт угрозу
ухудшения состояния существующих строений, в том числе и объектов культурного наследия.
3. Мероприятия по сохранению объекта культурного наследия в непосредственной близости от
котлована - не выполнены.
4. Стена дворового фасада имеет трещины деформационного характера и т.д.
          Упоминание этого акта сделало бы невозможным не только говорить о легитимации, но и
подтасовывать факты для возможности дезавуирования нарушений, в том числе и о том: когда
стало известно заявителю о распоряжении №2 об отмене разрешения на строительство, и о том:
что реконструкция строения не осуществлялась, а был снос строения, что противоречит
реконструкции в понимании, данном ГрК РФ. Тем не менее, заявитель и ответчик приложили
максимум усилий, чтобы дезавуировать нарушения и, хоть чем-то, как бы их оправдать.
О соучастниках и оправдателях разрушительного процесса - в следующей части.

                ч.3. О попытке легитимации нарушений при строительстве и
        о действиях Минкультуры и Минстроя РО в период застройки внутри квартала

«По ком колокола звенят -
из этой повести известно,
судить их по делам уместно -
известны нам их имена»

          С 2003г. Минкультуры и Минстрой РО, фактически, самоустранились, предоставив
как бы право Администрации решать на своё усмотрение застройку внутри квартала
исторического наследия города среди объектов-памятников культурного наследия
регионального значения. Их не интересовали: ни Генплан застройки у дома-памятника;
ни разработка ПСД на весь объём застройки; ни согласование с надзорными органами и
с Минкультуры; ни мероприятия по сохранению дома-памятника и строения, жёстко
связанного с этим домом; ни строительство здания в охранной зоне; нарушения в ходе
строительства и т.д. Более того, эти министерства, только по поручению губернатора,
в 2012 году выявили нарушения Администрации и Застройщика при строительстве.
Но, всё «спустили на тормозах». А в 2014 году вместе с Администрацией и Застройщиком
начали обсуждать, а потом и готовить документы, с которыми можно бы «узаконить»
выдачу разрешений на каждый объект в отдельности, в том числе на уже построенное
в 2013 году в охранной зоне дома-памятника здание. То есть, до 2014 года выдача
разрешений, была, фактически, незаконной, о чём и было предписание министра
Минстроя РО. При этом ссылка Администрации на решение Арбитражного суда РО
от 23.01.14г. о легитимации выдачи разрешений является ложной. А действия Минстроя
и Минкультуры РО являются прикрытием нарушений ГрК РФ и строительства здания
в охранной зоне дома-памятника. В предыдущей части «о легитимации нарушений»
рассмотрено письмо от января 2016 года председателя Комитета по градостроительству,
в котором показано, как Министерства только что пришли к выводу о возможности
легитимировать действия Администрации, на ранее построенное здание в охранной зоне.
          А вот какие действия Минкультуры были в 2012 году:
1. В письме от 22.06.12г. №1792 указали, что «искусственное понижение уровня земли,
существующее на протяжении длительного времени без выполнения мероприятий по
сохранению, несёт угрозу ухудшения состояния существующих строений, в том числе и
объектов культурного наследия. На расстоянии до 15м. от стены дворового фасада
объекта культурного наследия регионального значения вырыт котлован глубиной до 4м.   
Мероприятия по сохранению объекта не выполнены. Стены внутридворового проезда и
стена дворового фасада имеют трещины деформационного характера, состояние
объекта культурного наследия неудовлетворительное».   
2. В акте №48 к этому письму указали расстояние от котлована до фасада 15-20м. 
3. В письме от 22.06.12г. №1800 написали, что «учитывая факт неудовлетворительного
состояния объекта культурного наследия с целью недопущения причинения вреда
объекту и ухудшения условий проживания, направлены письма мэру города и
руководителю Региональной службы госнадзора для проверки соответствия нового
строительства проектной документации и действующим градостроительным нормам и
правилам», а также направлено письмо Застройщику о предоставлении обоснования
разработчика проекта, что объект культурного наследия не попадает в зону влияния
строительства. И, кроме этого, сообщают, что «собственник обязан проводить
мероприятия по сохранению объекта, не совершать действий или бездействий,
угрожающих его сохранности».
4.  28.06.12г. в Минкультуры нами направлено письмо, что ошибочно  указано расстояние
от котлована до фасада дома 15-20м, а, фактически, расстояние 10м до фундамента дома
и впритык к жилой пристройке, жёстко связанной с частью стены дворового фасада.
5. 16.07.12г. Администрация направляет лживое письмо в Минкультуры, сообщая, что
были приняты меры по недопущению влияния строительства с устройством шпунтового
ряда, что изменения состояния здания не выявлено, что застройщику предложено
разработать проект с проведением процедуры публичных слушаний в соответствии
с действующим законодательством РФ.
5. 09.08.12г. нами направлено письмо губернатору РО.
6. 22.08.12г. получено письмо от министра Минстроя РО об установлении, что разрешение
на строительство выдано Администрацией в нарушение ГрК РФ без положительного
заключения экспертизы ПСД на весь объём строительства и что выдано предписание
о приостановке действия разрешения.
7. 12.09.12г. Минкультуры сообщает, что из представленных Администрацией пояснений:
Застройщиком были приняты меры по недопущению влияния с устройством шпунтового
ряда и что изменений состояния здания не выявлено. В связи с этим, Министерством
культуры РО не выявлено причин, которые могли стать основанием для привлечения к
административной или иной ответственности. Кроме того, Минкультуры в очередной раз
подчеркнуло, что «собственник обязан нести бремя принадлежащего  ОКН. Собственник
обязан (согласно своей доли) проводить мероприятия по сохранению ОКН, не совершать
действий (или бездействие), угрожающих его сохранности и влекущих за собой утрату им своего
значения, а, главное, что если расстояние, установленное специалистом визуально,
не совпадает с фактическим, это не может привести к ухудшению состояния объекта, а
говорит о плохом глазомере специалиста. Исправить допущенную неточность можно
путём замеров». Это письмо (без здравого смысла, но с юморком) подготовила главная
специалистка министерства культуры.
          Наше примечание: Это - предел цинизма. 15 июня в акте №48 указали: см.п.1,
а через месяц Минкультуры не выявило причин для привлечения к ответственности, и
тут же подчеркнули об ответственности собственников квартир. Но, и это ещё не всё:
расстояние между котлованом и фундаментом дома-памятника должно устанавливаться
только замером, а не глазомером специалиста, который обязан знать, что 15 метров - это
минимальное расстояние от дома до котлована.  Причём, две специалистки были
на месте, фотографировали и встречались с жителями. Расстояние от стены до забора
всего 10м., и в предоставленном плане фундаментов пристройки указано расстояние,
шагами легко измерить, была рулетка, но они «сыграли в свою игру», что говорит не
о плохом глазомере, а о подтасовке фактов с целью дезавуировать строительство
здания в охранной зоне дома и, следовательно, предотвратить возможность для
установления ответственности Минкультуры и Комитета по охране памятников при
застройке внутри квартала исторического наследия. Председатель комитета по охране
объектов культурного наследия - зам. министра Минкультуры. Не было не только охраны
дома, но и до настоящего времени Минкультуры не решает вопросы выполнения
капремонта дома в полном объёме с усилением фундамента, с восстановлением
подъезда и сносом пристройки. Фактически, Минкультуры совместно с Минстроем РО,
с Администрацией и с Застройщиком после решения Арбитражного суда РО приняли
все меры, чтобы после завершения строительства оформить документы, которые, по их
мнению, позволяют назвать (незаконные, с точки зрения ГрК РФ и министра Минстроя)
действия Администрации - легитимными, а действия Застройщика при постройке
здания в охранной зоне дома-памятника - оправданными.
          Более того, Минкультуры за подписью председателя Комитета по охране ОКН
в письме от 16.05.17г. сообщило, что «создание комиссии с целью определения
необходимых объёмов работ и величину затрат на проведение работ по сохранению
объекта культурного наследия (ОКН), считаем нецелесообразным». Но, в начале письма
подробно объяснило собственникам, что они обязаны осуществлять расходы на
содержание и поддержание, не проводить работы, ухудшающие условия для сохранности
ОКН. Кроме того, сообщило, что на 2018 год будут запланированы денежные средства на
снос аварийной пристройки и строительство лестницы к квартирам, находящимся в ОКН.
И в последнем абзаце письма проинформировало, что дом не включён в Региональную
программу капремонта и что даны рекомендации о порядке включения в эту программу.
          Нет смысла более подробно обсуждать каждый пассаж Минкультуры в письмах.
Понятно: что денежные средства не выделены; дом, который под охраной государства,
не был включён в Региональную программу; что определять объёмы работ и затрат по
сохранению дома для них нецелесообразно; что собственники должны нести расходы
за причинённый ущерб при строительстве; что Минкультуры всё равно - в охранной зоне
строили или нет, в 10 или в 20 метрах от фасада дома; был шпунтовый ряд или нет;
было ли согласование с ними ПСД и Генплана или нет. Главное, что до сегодняшнего дня
Минкультуры, Минстрой и Администрация не считают своим долгом (это именно их долг-
с точки зрения их ответственности и с точки зрения причинённого ущерба от действия их
и/или бездействия) обеспечить проведение капитального ремонта в полном объёме
с усилением фундамента, со сносом пристройки и с восстановлением подъезда.