Раздел 2. Выбираем отель

В этом разделе вы найдете ответы на следующие вопросы:
Какова последовательность действий по выбору отеля?
Как выбрать страну, в которой будет находиться и функционировать ваш отель?
Что такое эмоциональный подход к выбору страны расположения отеля?
Что такое SWOT анализ и как он может быть применен к выбору страны расположения отеля?
Что такое PEST анализ и как он может быть применен к выбору страны расположения отеля?
Каким образом следует анализировать инфраструктуру отеля и на что при этом обращать внимание?
Что включает бизнес модель отеля и как оценить возможную прибыль?
Какие пункты следует включать в контракт на аренду отеля?

Выводы по разделу

Действия по выбору отеля включает в себя следующую последовательность:
– выбор страны и курорта, где будет расположен на основе SWOT анализа, PEST анализа, а также эмоциональных факторов;
– выбор конкретного отеля и анализ его инфраструктуры;
– разработка бизнес модели отеля и оценка рентабельности бизнеса;
– формирование и подписание контракта на аренду отеля.

Под эмоциональным выбором мы подразумеваем субъективное оценочное отношение к существующим или возможным ситуациям и объективному миру. Эмоциональный подход к выбору страны представляется основополагающим, поскольку, если вы не испытываете симпатий к стране проживания и ее гражданам, то, скорее всего, и бизнес в такой стране не будет приносить ожидаемого материального и морального удовлетворения. Каким образом применить эмоциональную составляющую для выбора страны, каждый определяет индивидуально. В данной книге, в качестве примера, рассмотрено описание особенностей жизни в Южной и Юго-Восточной Азии.

SWOT анализ – это инструмент стратегического планирования, заключающийся в выявлении внутреннего потенциала и факторов внешней среды с разделением их на четыре категории: Strengths – сильные стороны, Weaknesses – слабые стороны; Opportunities – возможности, Threats – угрозы. Для каждой из имеющихся альтернатив могут быть выявлены факторы SWOT. Другим подходом является попарное сравнение альтернатив с учетом того, для какой из них имеют преимущества факторы SWOT.

PEST анализ – это инструмент, предназначенный для выявления политических (Politic), экономических (Economic), социальных (Social) и технологических (Technological) аспектов внешней среды, влияющих на ведения бизнеса. Данные для выполнения PEST анализ могут быть найдены в открытых ресурсах, например в отчетах Мирового экономического форума (World Economic Forum, WEF) или Всемирной туристической организации, работающей под эгидой ООН (United Nations World Tourist Organization, UNWTO).

После выбора физического места расположения перспективного отеля необходимо провести анализ состояния его инфраструктуры, для этого предлагается использовать специальный чек-лист, включающий следующие разделы: расположение отеля, территория, ресепшен, здания и сооружения, оборудование номеров, оборудование отеля, сбор и обработка мусора, система электроснабжения и освещения, система водоснабжения, канализация, локальная компьютерная сеть, бассейн, бар и ресторан, дополнительные вопросы по функционированием существующего бизнеса, подстройка априорной концепции отеля под реальный объект.

Для представления бизнес модели отеля целесообразно использовать шаблон CANVAS, включающий следующие девять разделов: партнеры, виды деятельности, ресурсы, предлагаемые ценности, отношения с клиентами, каналы продаж, сегментирование клиентов, структура затрат, источники доходов. Центральной сущностью, определяющей бизнес модель отеля, является ключевая ценность, зависящая от концепции отеля. Двумя другими основными компонентами бизнес модели является структура затрат, влияющая на ценообразование (соответственно, и на источники доходов), а также, каналы продаж.

Для приближенной оценки рентабельности отеля мы предлагаем использовать простое и эффективное «правило умножения на три». Формулируется это правило следующим образом: «отель может приносить прибыль в течение календарного года, если сумма выручки от продажи номеров в высокий сезон хотя бы в три раза превосходит сумму аренды».

Основные объекты, фигурирующие в контракте на аренду отеля, включают, во-первых, земельный участок, на котором находится отель, во-вторых, недвижимость в составе зданий и сооружений, и, в-третьих, бизнес, как документально оформленный субъект экономических отношений между собственником, клиентами и государством, формально связанный с землей и недвижимостью. Возможны десять вариантов собственности для объектов аренды, исходя из всех возможные комбинаций собственности на земельный участок, недвижимость отеля и функционирующий отельный бизнес. Наиболее удобным для аренды является вариант, когда земля и недвижимость принадлежат одному собственнику, и, после вступления в силу договора аренды, можно будет открыть новый отельный бизнес, принадлежащий арендатору, либо продолжить уже существующий бизнес, принадлежащий собственнику земли и недвижимости.

Структура контракта на аренду отеля должна включать следующие пункты: исходные реквизиты (название, номер, дата и место подписания, имена арендатора и арендодателя), объект аренды, срок аренды, стоимость аренды, условия оплаты и сумма страхового депозита, условия, при которых контракт считается завершенным и штрафные санкции в случае досрочного прерывания контракта, ответственность сторон, действия в случае форс мажора, подписи участников и третьей стороны, нотариальное заверение, и заверение в местных органах власти.