Еврейский капитал в доходных домах. Пример схемы

Начало беседы здесь http://proza.ru/2020/10/01/1633.
_____________

— Evgeny Olenko: Уважаемый Г-н. Черников большое и сердечное спасибо за исследования и размышления касающееся моей не очень приметной семьи. Абеля я никогда не видел т.к он умер в 20х годах, а я появился на свет намного позже. Но топография вашего исследования очень точна, все мои тетки, сестры моей прабабушки жили в районе Садовой на уровне Никольского Собора.

— Уважаемый Евгений, хоть Ваши предки и могут показаться неприметными на фоне других, меня они заинтересовали с первых Ваших слов, что прадед якобы был домовладельцем на улице, выводящей к Исаакию мимо Мариинского дворца (бывшего Госсовета). Причина моего интереса в том, что дореволюционное строительство доходных домов в Петрограде и его предместьях — одна из тем внутри круга моих историко-экономических интересов. Несколько лет назад я углубился в неё настолько, что написал для Википедии новую статью «Петроградское городское кредитное общество». Потом мне за неё какую-то звёздочку привесили, хотя отстаивание этой статьи стоило для меня большой крови и желчи.

Каждый частный пример постройки доходного дома представляет для меня познавательный интерес. Там была интересная схема финансирования, через облигации городских кредитных обществ. Чтобы стать домовладельцем, денег требовалось меньше, чем связей. Потому что только при наличии связей можно было выстроить пирамиду: вложиться по минимуму, а с началом строительства взять кредит под недострой… В 1880-е был огромный скандальный кризис с кредитами под застройку; похоже, что за первой мировой войной последовал бы другой. А в 1990-2000е? Сколько советских людей потеряло деньги в жилищных пирамидах, а ведь если знали бы историю, то не верили бы, как буратины, что закопав вчера пять золотых на поле чудес, назавтра можно заказывать телеги на вывоз золотого урожая.

Так что спасибо за вовремя подкинутую тему для беседы (надеюсь, она интересна и для других участников группы «Ленинградцы»), а я позволю себе перевернуть айсберг и дорассказать о том, что не попало в первую статью.

* * *

Если заметили, герой моего повествования — не Ваш прадед Гирш, а его отец, ваш пра-прадед Абель. Но и о нём я выложил не всё. Так, помимо шорного товара и лоскутов, в какой-то год Абель вновь меняет специализацию и переключается на шляпы-шапки. Не поставил в картинку потому, что и так в глазах рябит. Роха (впервые вижу такой вариант для Рахили), это, конечно, романтично, но есть человек, точнее, семья, которой Ваши предки, по всем признакам, обязаны своим благоденствием по-крупному.

Эти люди — купец 1-й гильдии Савелий Соломонович Рафайлович и его сын, помощник присяжного поверенного Самуил Савельевич Рафайлович.

Рафайлович-старший владел мастерской по производству военного обмундирования. Теперь ясно, кто снабжал Абеля то шорным (уздечки и пр. вещи из кожи) товаром, то лоскутным (обрезки материи и т.п.). То, что не прошло военную приёмку русской армии, а также отходы производства Рафайловича сбывались на толкучке Александровского рынка.

Абель не мог дать Гиршу полноценное образование, чтобы он тоже стал помощником присяжного поверенного, как и сын Рафайловича. Причина прозаична: некому стоять на толкучке! По той же причине противились образованию своих детей и русские крестьяне-середняки: четырёх классов ЦПШ достаточно, чтобы читать-считать, а дальше money-money, и чем больше, тем лучше: жажда наживы национальности не имеет. Поэтому когда льют слёзы по «трудолюбивым середнякам», я всегда уточняю: труд-то они любили, но особый, деньгу умножающий и преумножающий. Дети же у них были недообразованными, и потому в «социальный лифт» не вхожими.

Известно, что некоторые богатые евреи-купцы спонсировали образование отдельных еврейских мальчиков — как правило, в форме оплаты гимназического обучения. Рафайлович этого не сделал: он был больше заинтересован в эксплуатации рабочей силы семьи Войнюнских в роли сбытчиков отходов и неликвида своего швейного дела. Купцу его уровня (и, добавим риска: ведь он поставлял шинели-сапоги русской армии!) прежде всего нужны сбытчики, которым можно доверять. Найти замену таким, как Войнюнские, ой как непросто, и поэтому Рафайлович в меру своей расчётливости их прикармливал. Капиталец себе Рафайлович на военных поставках сколотил неплохой, а держал он и приумножал его в разных ценных бумагах, среди которых были очень популярны облигации городских кредитных обществ.

Купец 1-й гильдии Савелий Рафайлович был проницателен, и вовремя сделал ставку не только на создание лично-зависимой сбытовой сети, но прежде всего — на юридическое образование своего сына Самуила. Сыновья Рафайловича и Войнюнского, скорее всего, были близки по возрасту, но насчёт дружбы с детства сказать затрудняюсь. Не дав Абелю денег на образование Гирша, Рафайлович поступил хитрее: он предложил своему сыну взять его в партнёрство в уже присмотренном строительном проекте.

Мир уже вползал в Великую войну; в 1912 Россия втянулась в балканские войны — поток военных заказов, а с ним и капиталы Рафайловича стали расти, как на дрожжах. При всём уважении к труду отца и сына Войнюнских: эти мелкие _безлавочные_ торговцы (всё равно что безлошадные крестьяне), если присмотреться — полурабочие, полугрузчики, которых от рассвета до заката эксплуатирует патрон и благодетель их семейства. Накопить на толкучке денег, чтобы стать самостоятельными застройщиками, они не могли: не те обороты. В компании с такими же, как они? Таких примеров не было; не то качество рыночных отношений в этом секторе экономики царской России. Товарищества с участием архитекторов были, но там другая подоплёка. Остаётся только «итальянский» вариант — под финансовой крышей более сильного компаньона, который по сути переводит риски по части своего капитала на экономически зависимого клиента.

Конкретная реализация этой схемы — доходный дом за Московской заставой. Помните, когда в самом начале зашёл разговор о домовладении, я было заикнулся: кое-что этого рода было, но никак уж не в центре с видом на Исаакий из подворотни. Адрес я тогда не назвал (выяснял подноготную совладельца), а теперь обнародую: Заставская, 26, угол улицы Коли Томчака. Экология жуткая, контингент далёкий от дворянского. Но зато есть спрос на найм жилья. Владельцами этого объекта недвижимости значатся двое: Самуил Рафайлович и Гирш Войнюнский. Доли в капитале справочник не сообщает, но highly likely Гиршу принадлежало 20–25% не больше.

На заставке — вид Московской заставы с воздушного шара. 1913 год. Кружком обведено место, около которого уже через год появится совместное домовладение Самуила Рафайловича и Гирша Войнюнского (сайт citywalls сообщает, что постройка завершена в 1916 году).

* * *

Перспективы на случай «если бы не было революции»? Лично у Рафайловича они были крайне неблагоприятны. Во-первых, Февральская революция была неизбежна, а во-вторых, даже в случае победы Антанты над Тройственным союзом финансовое будущее России было удручающим: долг перед Францией, а в последние месяцы и перед США был неподъёмным. После любой войны происходит резкое снижение оборонных заказов: свой бизнес на поставках в армию Рафайлович наверняка бы потерял — тем более, что поставка гнилого обмундирования на фронт стала притчей во языцех ещё до свержения царя.

В этом ракурсе перспективы Гирша были чуть благоприятнее, хотя в условиях гиперинфляции реальный доход от сдачи жилья в наём падает, тогда как толкучка при умелой спекуляции может дать не только кусок хлеба, но и курочку с маслицем.