Внесение изменений в правила землепользования и за

Изменение правил землепользования и застройки необходимо в том случае, если собственник земельного участка желает использовать его под иное назначение, не предусмотренное действующим ПЗЗ, в том числе, когда правила не позволяют или ограничивают возведение объекта на территориях «сохраняемого землепользования» в Москве с нулевыми параметрами разрешённого строительства.

Следует отметить, что уполномоченные органы вправе отказать в изменении ПЗЗ, в том числе по соображениям нецелесообразности, если сочтут предложения несоответствующими задачам градостроительного развития территории или действующим градостроительным нормам.

В связи с этим, а также существенными различиями в решении данного вопроса в Москве и Московской области, процедура внесения изменений требует привлечения специалистов. В противном случае, все может обернуться неоправданными затратами времени и ресурсов.

С 2019 года стала действовать упрощенная процедура внесения изменений в ПЗЗ без проведения публичных слушаний. Ее применение возможно при первичном внесении изменений в виды разрешенного использования, но не более чем на 10% от каждого из предельных параметров строительства.
Упрощённый порядок необходим в первую очередь, если требуется изменить разрешённое использование участка под существующим объектом капитального строительства, что позволяет сократить сроки реализации проекта в среднем на 4-6 месяцев. Например, переделать производственное здание в офисы или гостиницу (апартаменты).

Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ:
; в случаях, при которых действующее ПЗЗ предусматривает запрет или ограничение на новое строительство;
; если невозможна реконструкция капитального объекта с изменением технико-экономических показателей (высотности, этажности, плотности застройки, функционального назначения, общей площади);
; когда для территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, градостроительным регламентом не предусмотрен необходимый для собственника вид разрешенного использования (ВРИ);
; установленные к рассматриваемому земельному участку границы территориальных зон и градостроительные или иные ограничения (особые условия) использования территории препятствуют привлечению инвестиций.

В соответствии с ПЗЗ Москвы значительная часть территории города под новое строительство и реконструкцию с увлечением площадей или изменением назначения объектов запрещена или ограничена.
Для собственников земельных участков или объектов капитального строительства корректировка ПЗЗ необходима в целях:
; изменения перечня видов разрешенного использования земельного участка;
; изменения параметров разрешенного строительства;
; изменения границ территориальных зон (при нахождении участка в нескольких территориальных зонах);
; установления или исключения зон по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).

Решение о внесении или об отказе во внесении изменений в ПЗЗ Москвы принимается Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы, которая дает свое заключение по предлагаемым изменениям.

Что получает Заказчик от STAR CITY при решении вопроса внесения изменений в ПЗЗ Москвы, во время проведения основных этапов работы:
; Градостроительный аудит с определением допустимых параметров и разработки дорожной карты мероприятий по внесению изменений в ПЗЗ;
; буклет, разработанный на основании Постановления Правительства Москвы № 457-ПП, датированного 17 мая.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы», состоящий из:
o пояснительной записки по вопросу планируемого использования территории;
o графического материала, визуализирующего концепцию об изменении ПЗЗ – соответствующие листы карт градостроительного зонирования территории с нанесением намеченных изменений;
o ситуационного плана земельного участка с привязкой к территории, применительно к которой рассматривается проект по внесению изменений в ПЗЗ Москвы с отображением объектов недвижимости, расположенных на данной территории;
o схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) или план застройки территории с указанием мест размещения строящихся или планируемых к строительству объектов и их ТЭП;
o расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности конкретной территориальной зоны объектами инженерной, социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности данных объектов для населения Москвы.
; направленное заявления в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки;
; согласования с органами управления во всех заинтересованных министерствах и инстанциях, в том числе НИиПИ Генплана Москвы, Москомархитектуре, Департаменте культурного наследия;
; буклет градобоснования размещения застройки, выполненный совместно с Москомархитектурой;
; заключение городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, Окружной комиссии и результат публичных слушаний;
; результат рассмотрения подготовленного проекта ПЗЗ на заседании комиссии Москвы (ГЗК);
; положительный результат о внесении изменений в ПЗЗ Москвы;
; получение ГПЗУ с новыми параметрами, необходимыми Заказчику для строительства (реконструкции) объекта.

Изменение ПЗЗ в муниципалитетах Московской области, в целях нового строительства (реконструкции) осуществляется путем:
; включения участка в территориальную зону с необходимыми параметрами из числа предусмотренных ПЗЗ;
; изменения границ территориальных зон (для исключения пересечения с границами участков);
; корректировки видов разрешенного использования территориальных зон (не только для конкретного участка, но и для всех территорий с соответствующим индексом);
; установления, исключения или корректировки параметров зон КУРТ.

Изменение правил землепользования и застройки в Московской области осуществляет Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области на основании заключения Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области.

Что получает Заказчик от STAR CITY при выполнении процедуры по внесению изменений в ПЗЗ муниципалитетов Московской области:
; обосновывающий материал с планом строительства или реконструкции капитальных объектов, доказывающий необходимость внесения правок в ПЗЗ;
; обращение в Комитет по архитектуре и градостроительству МО об изменении ПЗЗ;
; сопровождение до результата принятия решения о разработке проекта корректировки ПЗЗ;
; составленное Техническое задание на внесение правок в ПЗЗ, в соответствии с ТЭП Заказчика;
; сопровождение разработки материалов по корректировке ПЗЗ (текстовая часть, графическая часть, проект постановления о внесении правок);
; согласование проектных решений;
; сопровождение общественных и публичных слушаний;
; получение согласования и утверждения проекта Советом депутатов муниципального образования;
; получение протокола МВК и Градсовета Подмосковья;
; получении распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ;
; получение ГПЗУ с параметрами разрешенного строительства, необходимых Заказчику.


STAR CITY выполнит работу по внесению изменений в ПЗЗ Москвы и муниципалитетов Московской области, сэкономит Вам время от 4-6 месяцев и исключит неоправданные затраты.

Стоимость работ и общий срок по внесению изменений в ПЗЗ возможно определить только после выполнения предварительного аудита имеющихся документов на предмет планируемых изменений.
Мы беремся и подключаемся к Вашему проекту на любой стадии!

Обращаем Ваше внимание, что мы не работаем с физическими лицами и объектами частного домостроения, так как STAR CITY является холдингом по проектированию, строительству и управлению проектами только коммерческой недвижимости.

Ответы на любые вопросы, связанные с внесением изменений в ПЗЗ, а также экспертные консультации по составу работ и требуемой документации вы можете получить, связавшись с нами +7 (495) 149-30-03.
13.10.2020 г.