Случай на работе

Знакомая моих знакомых (далее Покупатель) внесла аванс за квартиру, расположенную в городе Балашиха Московской области (микрорайон Кучино). Друзья, обеспокоенные ее поспешностью, обратились ко мне, чтобы я проверила квартиру и вынесла вердикт на возможность или невозможность ее приобретения.
  Итак, однокомнатную квартиру продавал военный. Заказчиком-застройщиком был 4-й центр войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть). На основании выписки из решения жилищной комиссии 2018 года, военный получил ее для себя, жены и дочки трёх лет от роду, по одной третьей доле каждому.
   По описанию Покупателя риэлторов на получении аванса двое, грубоватый мужчина лет пятидесяти и беременная женщина много моложе него. Авансовое соглашение предоставил риэлтор Покупателя.Оно было хорошей формы, составленной в незапамятные времена юристами агентства недвижимости "Инком". Разрешение на продажу органов опеки и попечительства было получено, вроде бы на первый взгляд все чисто и гладко. Риэлтор покупателя видимо не собирался проверять квартиру, рассчитывая провести только сопровождение сделки поскольку дом был новый и это были первые собственники квартиры. Как же сильно он был не прав!!!
  По "Ватсапу" мне переслали все требуемые документы.
  Выяснилось, что разрешение органов опеки получено в Астрахани, ребенок зарегистрирован в Астрахани и квартира приобретается там же. Позвонила в администрацию, переговорила со специалистом органов опеки и выяснила, что действительно разрешение было дано на продажу квартиры в Кучино, при условии приобретения 1/2 доли квартиры в Астрахани на имя ребенка и доплаты на ее счёт в размере триста тысяч рублей ввиду разницы в цене квартир.
  От Покупателя узнаю, что риэлтор Продавцов ей сообщил, что покупка квартиры в Астрахани будет оформляться ( подготовка к сделке и печать договора) с помощью компании "Прайм сервис" в Москве и регистрироваться в Росреестре тоже здесь. Странно, а почему?
  Сначала я даже обрадовалась, думала, что Собственник находящейся в Астрахани квартиры сюда приедет. Но расслабляться нельзя и я приступаю к проверке так как есть один важный момент.
   Поскольку в случае расторжения сделки купли-продажи квартиры в Астрахани по тем или иным причинам, несовершеннолетнего возвратят обратно, так как разрешение органов опеки не будет исполнено, и тогда сделка купли-продажи квартиры в Кучино также будет расторгнута, чем и опасна такая двойная сделка, у риэлторов она называется- альтернативная продажа или просто альтернатива.
  Звоню в "Прайм-сервис" и узнаю, что альтернативная квартира продаётся по доверенности. Сотрудница этой компании мне сообщает, что доверенность будет ими проверена на сайте и по конференцсвязи в момент сделки они убедятся, что собственник не отзывал доверенность и не отказывался от продажи квартиры. Договор купли-продажи будет составлен в простой письменной форме.
   Как юридическая компания, они всё правильно делают, но это больше для себя, сделка будет проведена юридически грамотно и на суде к ним претензии предъявить будет невозможно.
   К сожалению Покупателя это никак не защищает, поскольку дееспособность Продавца и отсутствие заболеваний, препятствующих осознавать суть предстоящей сделки, дистанционно проверить невозможно.
   (Немного отвлекаясь добавлю, что с 2021 года возможно будет проведение дистанционной сделки, но в нотариальной форме, так как нотариус может подтвердить дееспособность и полномочия Продавца).
   Возвращаюсь к повествованию. Сотрудники компании "Прайм сервис" видимо не увидели в конце доверенности интересный на мой взгляд пункт, но об этом далее.
    Запрашиваю все документы по Собственнику, доверенность и документы на квартиру и здесь начинается самое интересное!
   Собственнику Астраханской квартиры 70 лет.В  доверенности на право продажи квартиры указано в самом конце, что доверитель имеет право на льготу - 50% на оплату госпошлины за совершение нотариальных действий на основании статьи 333.38 Налогового Кодекса РФ (под наш случай как раз подходит пункт 2 этой статьи) - как инвалид 1-й или 2-й группы.
   Кроме этого:
- доверенность сделана в Твери, где Продавец Астраханской квартиры встала на регистрационный учёт в апреле 2020 года, прямо в разгар пандемии (МФЦ были закрыты);
- до этой регистрации (прописки по старому) она целый год нигде не вставала на регистрационный учёт и предпоследнее место постоянного проживания было у неё в далёком городе Благовещенске до апреля 2019 года, её место рождения город Тында, а фактически проживает она в городе Калининграде, где якобы у неё служит дочь, и Собственнице приходится сидеть с внучкой.
- доверенными лицами являются её вторая дочь (проживающая в Москве) и тот мужчина, который является одновременно и риэлтором по продаже квартиры в Кучино ( это одновременное участие в продаже обеих квартир в сделке меня слегка напрягло).
    Так вышло, что моей доверительные (Покупателю) дали телефоны всех участников сделки,видимо для ее успокоения. Я не светилась, зато получила возможность впоследствии пообщаться со всеми.
   Разговариваю с Собственницей Астраханской квартиры, прошу ее лично прибыть на сделку. Она сообщает, что дочь ложится в госпиталь и внучку ей не с кем оставить. Я предлагаю приехать вместе с ребенком, она парирует мгновенно, что ребенок больной и не возможно тащить её с собой (выяснилось, что ребенку 6 лет и она должна скоро пойти в школу).
   По словам Собственницы - инвалида получается, что все больные и дочь и внучка. Во что мы как бы и поверили))).
   Кстати вспоминаю паспорт Продавца квартиры в Кучино, там за пятилетку три брака в 12-м, 13-м и 17 годах. Хорошее хобби в ЗАГС ходить!
  Так вот думаю, чтобы усыпить мою бдительность, мне рассказывают слезную историю, что Собственница квартиры в Астрахани является бывшей тёщей Продавца квартиры в Кучино, а ее внучка - это дочь военного от второго брака. А вторая дочь Собственницы, которая живёт в Москве, продаст квартиру по доверенности семье продающей квартиру в Кучино. Поэтому не следует бояться "внутрисемейной" сделки.
   По прежнему остро стоит вопрос, а как же всё-таки проверить дееспособность  Собственницы Астраханской квартиры?
   Как мы помним она инвалид 1-й или 2-й группы ( с неизвестным заболеванием). В Калининграде она не зарегистрирована и не наблюдается у врача, в Твери она встала на регистрационный учёт три месяца назад, а проживала постоянно только в Благовещенске до апреля 2019 года. Запросить оттуда информацию из Психдиспанцера и Наркологического диспанцера не реально. Один выход был - произвести медицинское освидетельствование на сделке, но от личной явки семидесятилетняя инвалид отказалась.
   Возникло острое желание проверить есть ли у нее судимость. Если бы все развивалось нормально, я бы проверила и это, в том числе и ее доверенное лицо обязательно.
    Пришлось для очистки совести поговорить с дочерью Собственницы Астраханской квартиры, которая живёт в Москве и объяснить всю суть проблемы. После чего мне было предложено общаться с их юристом (новое лицо в сделке). Это напомнило мне ситуацию, когда посылают на три буквы, то есть в суд.
    Конец истории... Звоню непосредственно военному (владельцу квартиры в Кучино) и описываю ситуацию, что без личной явки всех заинтересованных лиц, сделку провести невозможно, что это в его же интересах всех уговорить приехать. И тут выясняется, что он сам хотел сделать доверенность на право продажи квартиры в Кучино на жену, поскольку служит в Пятигорске! Это при том, что в соглашении об авансе (которое он подписал, но видимо не читал) есть пункт, в котором четко сказано - "явиться лично и обеспечить явку все собственников"!
    Объясняю ему, что у него есть всего два варианта:
- обеспечить явку всех участников сделки;
- вернуть аванс Покупателю ( так опрометчиво ему перечисленный).
     P.S. Пришлось конечно, на всякий случай упомянуть, что его легко будет найти, имея копию его удостоверения личности с номером части, в которой он несёт службу.
И, к счастью, на следующий день аванс был возвращён покупателю на счёт и попрошена расписка о получении денег.Ура!
      Однако список городов, мелькавших в этой несостоявшейся сделке весьма внушителен: Благовещенск, Тында, Астрахань, Калининград, Тверь, Пятигорск, Балашиха, Москва, и были ещё места рождения других действующих лиц (супруги военного, дочери Собственницы Астраханской квартиры и другие)
    Какой же вывод можно сделать из этой ситуации. Освоить по интернету все тонкости профессии риелтора и юриста пожалуй далеко не всякий сможет, не стоит рисковать и надеяться на авось.